Что выгоднее – аренда или ипотека? Оптимальный выбор в мае 2022 года

После февраля – все не так

Иметь свое жилье – одна из главных целей человека, когда он достигает определенного возраста. Но цены на квартиры рекордно растут уже не первый год, а жить где-то нужно. Выходов всего два: купить квартиру в ипотеку или арендовать ее.

Плюсы и минусы очевидны: купленная квартира, пусть и в ипотеку – это своя собственность, арендное жилье всегда будет чужим. Но аренда дает ту гибкость, которой нет в случае с ипотекой – в любой момент можно сменить локацию, переехав в другой район, город или страну. Взять ипотеку сложнее – нужно где-то найти первоначальный взнос по кредиту (минимум 15-20%), а еще добиться от банка одобрения. А с арендного жилья легко «вылететь», если у его владельцев изменятся жизненные планы.

Еще несколько лет представить, что ипотека будет дешевле аренды, было сложно. Но времена меняются – в 2020 и 2021 годах ипотека была настолько дешевой, что купить свое жилье было проще, чем арендовать. Например, в феврале 2021 года РБК приводил такие цифры:

• 52-метровая квартира в новостройке в Москве стоит 11 миллионов рублей. При первоначальном взносе в 15%, ипотеке на 18 лет под 6,1% годовых в месяц платить нужно было 40 тысяч рублей;
• аренда аналогичной квартиры тогда же стоила 52-55 тысяч рублей.

Но это было актуально, когда по льготной ипотеке кредиты выдавались не дороже 6,5% годовых на сумму до 12 миллионов рублей. В середине 2021 года условия изменились, и сумму кредита урезали до 3 миллионов рублей. В результате за ту же квартиру пришлось бы платить по стандартной ставке – на тот момент это было 8,5-9% годовых.

И уже в сентябре 2021 года, по данным того же РБК, ситуация была несколько иной:

• в той же Москве квартира за 9,7 миллионов рублей (среднестатистическая однокомнатная) на 22 года ипотеки выходила в 67,7 тысяч рублей;
• снять такую же квартиру в аренду тогда можно было за 37,1 тысячи рублей. Разница – почти в два раза;
• только в Челябинске разница была символической (300 рублей в месяц).

Однако после февраля 2022 года ситуация изменилась еще сильнее. По данным ЦИАН, после подорожания ипотеки до 23-25% годовых платеж по ипотеке составил бы 53 тысячи рублей в месяц, а арендная плата за такую же квартиру – 17 400 рублей в месяц. И разница достигала уже 3 раз. В Москве ситуация была еще хуже – ипотека на среднестатистическую квартиру обошлась бы на 112 тысяч рублей дороже аренды.

Сейчас в России есть льготная ипотека на жилье в новостройках, которая покрывает практически все продаваемые квартиры (лимит в 6 и 12 миллионов рублей позволяет), есть стандартная ипотека примерно под 14% годовых на вторичное жилье, а также семейная ипотека под 5,5-6% годовых на новостройки. Поэтому стоит проанализировать ситуацию подробнее.

Сколько стоит ипотека

В настоящее время россиянам доступны несколько вариантов ипотечных кредитных программ. По некоторым из них государство частично субсидирует процентные платежи, по другим – все полностью оплачивает заемщик. Рассмотрим те варианты, которые реально доступны массовому заемщику:

• семейная ипотека. Сейчас это самый дешевый вариант – при желании можно найти такой кредит по ставке от 5,5% годовых, но право на такую программу есть лишь у семей с ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Жилье – только новостройка;
• льготная ипотека. Стоит чуть дороже – до 9% годовых, банки готовы выдавать ее от 8,08% годовых (такая ставка есть у МКБ). Условия – сумма кредита (до 12 миллионов рублей в столичных регионах и до 6 – в остальных), жилье может быть только в новостройке;
• стандартная ипотека на новостройки и вторичное жилье. Выдается по ставкам в среднем от 14% годовых, ограничений по недвижимости практически нет (включая вторичный рынок или апартаменты).

Выбирать программу стоит от самой дешевой к более дорогой. То есть, если семья имеет право на семейную ипотеку и покупает новостройку – стоит выбирать именно ее, если нет – то пробовать льготную ипотеку. И только если квартира приобретается с вторичного рынка, она слишком дорогая или нестандартная – придется оформлять кредит по стандартной ипотечной программе.

Дальше посчитаем ежемесячный платеж, исходя из среднестатистической стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке в некоторых городах России. По возможности просчитаем варианты по разным ипотечным программам. Расчет проведен через кредитный калькулятор по минимально возможным ставкам по программам на срок в 20 лет:

Как можно заметить, стоимость кредитов по стандартным ипотечным программам настолько высокая, что всерьез рассматривать этот вариант пока не получается – и это при том, что банки выдают такие кредиты фактически по ключевой ставке ЦБ РФ.

Разница между семейной и льготной ипотечными госпрограммами постепенно сокращается – то есть, даже семья без детей (родившихся после 1 января 2018 года) вполне может получить ипотечный кредит по льготной ипотеке, он не будет стоить заоблачных денег.

Проблема в том, что в качестве альтернативы аренде проще рассматривать вторичный рынок жилья – но пока в нашем расчете ипотека на готовые квартиры выходит слишком дорогой. Но новостройки обычно продаются на этапе строительства – нужно заложить год-два на достройку объекта, и еще примерно столько же на ремонт. К тому же, расходы на ремонт, как показывает практика, могут быть значительными. На вторичном рынке же можно подобрать квартиру в состоянии «заходи и живи» – пусть и чуть дороже, чем квартиры «под ремонт».

Сколько стоит аренда

Рынок аренды в России такой же нестабильный, как и ипотечный. Например, в период пандемии спрос оказался ниже предложения, потому что многие разъехались по регионам (а мигранты – по своим странам). А уже скоро на рынок аренды начнут выходить первые покупатели жилья по программе льготной ипотеки, вложившие в него деньги весной-летом 2020 года.

По данным ЦИАНа, в марте 2022 года аренда жилья в городах-миллионниках подешевела по сравнению с февралем примерно на 1%. В частности, однокомнатную квартиру можно было снять за 20 тысяч рублей, двухкомнатную – за 29,3 тысячи рублей. В компании «Этажи» посчитали, что однокомнатная квартира в аренду стоит 22 тысячи рублей, «двушка» – 27 тысяч.

Спад прошел почти по всем городам. Сравним стоимость аренды в крупных городах с тем, сколько придется платить за аренду:

Как видно, чуда пока не происходит – аренда все еще значительно дешевле, чем ипотека. А учитывая, что ипотечную квартиру сначала нужно дождаться (и снимать все это время жилье в аренду), а потом еще и оплатить достаточно дорогой ремонт и покупку мебели, ипотека становится еще дороже.

Кроме того, многие заемщики вынуждены оплачивать два кредита – если деньги на первоначальный взнос берут тоже в кредит в банке (сейчас – по завышенным ставкам). Если сложить платежи по ипотеке, кредиту на первоначальный взнос, на стройматериалы и мебель, долговая нагрузка на заемщика окажется огромной и в разы выше, чем если он просто будет платить за аренду.

Впрочем, более высокие платежи за ипотеку необязательно означают, что аренда выгоднее.

Что лучше – ипотека или аренда?

Как стало понятно из расчетов, по состоянию на весну 2022 года дешевле снимать жилье, чем купить свою квартиру в ипотеку. Но дешевле – пока в моменте, а с точки зрения долгосрочных последствий все далеко не так однозначно. Главное – через 20-25 лет выплат по ипотеке жилье остается в собственности у заемщика, а платежи по аренде фактически идут в никуда.

Но помимо чисто финансового аспекта, стоит учитывать и другие моменты:

• стабильность. Сумма ежемесячного платежа по ипотеке фиксируется на все 20-30 лет срока кредита, стоимость аренды по договору обычно может пересматриваться. Как правило, цена на аренду устанавливается рынком, но в перспективе арендная плата всегда растет. А реальный платеж по ипотеке с учетом инфляции будет лишь снижаться (ведь кредит выдается и погашается в рублях);
• гарантии. Банк не может расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке, если заемщик добросовестно исполняет все условия договора. Договор аренды может расторгнуть собственник жилья – пусть и с предварительным уведомлением. Для арендатора это означает новый поиск квартиры;
• ипотечные каникулы. Если с выплатами по ипотеке появились проблемы по уважительным причинам (увольнение, болезнь), то можно остановить платежи на срок до 6 месяцев без серьезных последствий для заемщика. С арендодателем на настолько длительную отсрочку договориться, скорее всего, не получится;
• психологическая сторона. В собственной квартире владелец стремится создавать уют и комфорт, а вкладываться в чужое жилье (даже если семья живет в нем годами) кажется не слишком целесообразным.

Однако в нынешних условиях все это перечеркивается дороговизной – если взять кредит сейчас даже по льготной ипотечной программе, платить за него придется дорого, порядка 50-60% от средней зарплаты по региону (и это за среднестатистическую квартиру). А еще нужно найти деньги на первоначальный взнос и на ремонт, или купить у застройщика более дорогой вариант квартиры с отделкой.

Кроме того, у аренды есть еще несколько преимуществ:

• гибкость. Арендатор не привязан к одному месту – всегда можно переехать в другой город или даже другую страну;
• больше выбор. Как правило, в выбранной локации есть десятки или даже сотни вариантов квартир в аренду – достаточно просто подобрать оптимальный вариант с точки зрения соотношения комфорта и месячной платы за аренду;
• возможность разделить арендную плату, сняв квартиру на двоих или троих.

Тем не менее, оптимальный выбор – это все же ипотека, однако не на таких условиях, как ее предлагают сейчас. Как только банки вернут свои процентные ставки к прежним уровням около 6-7% годовых без лишних условий, то ипотека сразу станет более дешевым вариантом, чем аренда.

Брать сейчас кредит, особенно по стандартной программе – сомнительная стратегия. Если немного подождать до стабилизации рынка, итоговая переплата за все годы кредитования будет намного меньше.