Единственное жилье в ипотеке и банкротство заемщика: есть ли шанс сохранить квартиру?

По общему правилу, единственное пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи жилое помещение защищено от притязаний кредиторов. Речь идет, в том числе, и о земельном участке, если на нем расположен жилой дом, отвечающий признакам единственного жилья для должника. Причем, эта ситуация характерна как для взыскания долгов судебными приставами-исполнителями, так и в процедуре банкротства гражданина. Это положение — важнейшая составляющая государственной политики по социально-экономической поддержке граждан.

В наиболее общем виде это можно выразить следующей формулой: как бы ни сложились жизненные обстоятельства, какие бы финансовые трудности ни постигли человека, он не останется на улице и его единственное жилье будет неприкосновенным.

Но из этого правила, как часто бывает, есть исключения: до недавнего времени принцип исполнительского иммунитета единственного жилья был абсолютно незыблемым. С начала прошлого года высшими судебными инстанциями были приняты несколько судебных актов, в которых выражено мнение, что в определенных ситуациях допускается обращение взыскания по долгам на единственное жилье. Главными условиями при этом является:

• во-первых, то, что, это возможно только в отношении так называемого «роскошного жилья», которое многократно превышает норму жилой площади;
• во-вторых, должнику должно быть предоставлено кредиторами взамен «роскошного» другое, более скромное жилище, но обязательно должны быть учтены и соблюдены права гражданина. Новое помещение должно быть в том же населенном пункте и примерно соответствовать инфраструктуре, привычной для жизни должника.

Надо сказать, что эта практика противоречивая и встречается достаточно редко: все-таки, единственное жилье в абсолютном большинстве случаев неприкосновенно и остается у должника.

Однако, дела обстоят совершенно по-другому, если жилье было приобретено в ипотеку, или же если должник взял кредит или займ, заложив при этом свое жилье в счет исполнения обязательств. В таком случае иммунитет не распространяется на единственное жилье и при нарушении сроков возврата долга кредитор может обратить взыскание на жилое помещение, реализовав его с публичных торгов.

Сохранить ипотечное жилье, даже если оно является единственным для должника, не представляется возможным. Причем, в ситуации, когда у гражданина есть и другие денежные обязательства, которые он уже не в силах исполнять, недостаточно будет уже просто расплатиться перед залоговым кредитором и закрыть ипотеку, чтобы сохранить свое жилье — необходимо выплачивать долги и перед другими кредиторами, не отдавая предпочтение кому-либо из них, даже с целью сохранить свое жилье. В противном случае подобные сделки могут быть оспорены, то есть, признаны недействительными в процедуре банкротства.

Важно отметить, что реализация ипотечного жилья в процедуре банкротства имеет некоторые особенности: например, если после продажи жилья в ипотеке и последующих расчетов с залоговым кредитором, а также компенсации расходов арбитражного управляющего еще остаются какие-то деньги, то по заявлению банкрота арбитражный суд может оставить их должнику для приобретения нового жилья.