Евросоюз на Черном море: за сколько можно купить квартиру в Болгарии, и зачем это делать?

Почему именно Болгария?

Болгария, как и другие страны Балканского полуострова, имеет давнюю и насыщенную событиями историю. В разное время территория нынешней Болгарии была независима, находилась под властью Византийской и Османской империй, а также входила в социалистический блок. До 1946 года там существовало Третье Болгарское царство, которое после коммунистического переворота стало Народной Республикой Болгарией, и в этом статусе страна находилась до 1990 года. Что интересно, последний царь Болгарии – Симеон II – с 2001 по 2005 годы был премьер-министром современной Республики Болгария.

Как и другие балканские страны, Болгарию населяют преимущественно славяне – отсюда достаточно близкий к русскому язык (после 2-3 месяцев занятий с преподавателем можно комфортно жить в стране), близость ощущается и в других вещах.

Вместе с тем, Болгария – это уже Европейский союз со всеми вытекающими последствиями. Перед обладателем болгарского паспорта открыты границы всех европейских стран, признание дипломов, а также возможность получить 10-летнюю визу в США или в упрошенном порядке переехать в Канаду (что логично – к жителям ЕС отношение не такое, как к бывшему СССР).

Однако Болгария до сих пор не входит в Шенгенское соглашение, а это значит, что для въезда туда нужно оформлять национальную визу (но по Шенгенской тоже пустят). Также страна не входит в еврозону – там до сих пор в ходу собственная валюта (болгарский лев). Это скорее плюс – практика показывает, что после перехода страны на евро жизнь там становится ощутимо дороже.

Еще среди плюсов Болгарии как места для проживания можно назвать следующее:

• климат. Болгарские курорты на Черном море находятся на широте южной части Краснодарского края и еще южнее. На практике это означает среднюю зимнюю температуру в +5-10 градусов, а всю осень может быть около 20 градусов выше нуля, а главное – очень много солнечных дней в году;
• относительно компактные размеры. Максимальное расстояние через всю страну – 550 километров, поэтому проблем с транспортом или почтой там нет. Города тоже относительно небольшие, поэтому при желании можно обойтись без личного транспорта;
• спокойствие и низкий уровень преступности. Местные жители не склонны к агрессии и даже не повышают голос в разговорах, а на улицах городов относительно безопасно (за исключением воровства).

Конечно, есть и минусы – Болгария остается одной из самых бедных стран ЕС, считается, что власти на местах коррумпированы, а доходы граждан сравнительно невысокие. Например, средним доходом считается 1200 левов, это около 54 тысяч рублей – уровень, как в России, но для Европы такие доходы уже низкие. С другой стороны, местные жители не особо и хотят зарабатывать больше – а понятие «болгарская работа» стало нарицательным. Местные предпочитают не задумываться о качестве своей работы, из-за чего страдает ее качество.

В остальном страна вполне нормальная для жизни – там есть возможность не очень дорого снять жилье, делать покупки в магазинах известных брендов, развита сфера услуг и развлечений. А благодаря дешевизне Болгария – место для отдыха европейских туристов, которые ищут бюджетный вариант.

Сколько нужно на жилье?

С тех пор, как Болгария стала частью Европейского союза, рынок жилой недвижимости пришел в движение. С одной стороны, этим направлением интересуются жители других стран Европы (недорого вложиться в жилье, приезжать туда на отдых, а в перспективе выгодно перепродать), а с другой – желающие переехать на ПМЖ в Евросоюз из стран бывшего СССР.

Кроме того, Болгария по-прежнему пользуется популярностью среди туристов – а значит, купленное жилье можно сдавать в аренду или приезжать туда с семьей на отдых.

Учитывая спрос, местные застройщики готовы предложить жилье самых разных категорий на любой бюджет. Как отмечает Юбер Галлар из BARNES Moscow, если рассматривать столицу республики Софию, нужно рассчитывать на суммы от 150 тысяч евро:

Но если таких денег нет – не беда, в Болгарии можно найти интересные варианты за более умеренные деньги – например, в прошлом году можно было найти студии по 15-20 тысяч евро в приморских городах на второй-третьей линии от моря. Полноценная однокомнатная квартира может стоить уже 20-25 тысяч евро, в пересчете квадратный метр выходит по 350-500 евро.

Другими словами, самые доступные квартиры в Болгарии могут стоить столько же, сколько квартиры в новостройках в России.

И так же, как и в России, в Болгарии цены на жилье не перестают расти. В последние 2 года жилье там дорожало на 4-6% в год, а в некоторых городах оно растет даже быстрее. Так, по данным аналитиков, цены на жилье сильнее всего выросли в таких городах:

• Бургас – в этом южном городе на берегу Черного моря цены выросли в среднем на 5,6% – причем на вторичном рынке жилье подрожало вообще на 7,3%. Например, сейчас там продается студия в 33 квадратных метра за 18 600 евро, а однокомнатная квартира – за 25 тысяч;
• София – столица показала рост цен на 3,8%. Сейчас там можно купить 42-метровые апартаменты по цене от 42 тысяч евро. Кстати, по сравнению с Москвой цены даже ниже – в российской столице по 90 тысяч рублей за квадратный метр (1000 евро) не продается даже самое бюджетное жилье;
• Стара Загора – город находится в глубине материка и уже не так интересен туристам. Квартиры там выросли в цене на 3,4% за год, сейчас там есть студия на 24 квадратных метра за 17 500 евро, а еще 2-комнатная квартира на 40 метров за 22 500 евро;
• Пловдив – второй по величине город Болгарии тоже находится в глубине материка, но это не помешало поднять там цены на квартиры на 4,9%. Актуальные цены примерно такие: 42-метровая студия за 27 400 евро, а двухкомнатная квартира на 63 метра стоит 41 300 евро;
• Русе – в городе возле границы с Румынией можно купить разве что дом, но цены радуют – от 200 евро за квадратный метр, а более-менее пристойные варианты – от 600 евро;
• Варна – в известном курортном городе на Черном море квартира площадью в 44 квадратных метра стоит от 28 600 евро и больше.

Это все ориентировочные цены, в реальности покупателю явно придется заплатить больше – как и в других странах с советским наследием дом может быть не в лучшем состоянии, а в случае с новостройками нужно откладывать часть суммы и на ремонт.

В дальнейшем, считают местные эксперты, цены на жилье в Болгарии продолжат увеличиваться, хотя взрывного роста они не ждут. В стране пока не так развито ипотечное кредитование (ставки примерно такие же, как в России), а у местного населения пока не наблюдается серьезного роста доходов, особенно в период пандемии. Поэтому тем, кто планирует покупку на 2021-й или последующие годы, стоит заложить ежегодный рост цен на 5-7%.

Как оформляется покупка и сколько это стоит

Процедура оформления покупки недвижимости в Болгарии, очевидно, отличается от российской – как минимум тем, что там нет МФЦ, Госуслуг и Росреестра. Стоимость оформления сделки достаточно ощутимая, а учитывая расслабленность и неторопливость местных жителей, она еще и растянется во времени.

Выбрав конкретный объект недвижимости (квартира, апартаменты, дом), покупатель должен составить депозитный договор с продавцом – точнее, с его доверенным лицом. Чтобы доказать серьезность своих намерений, покупатель вносит депозит, который обычно составляет 2 тысячи евро по этому договору, а сам документ составляется на болгарском языке и на том языке, на котором говорит клиент (русский – не проблема). Соответственно, подписывает клиент только то, что понимает – русскоязычную часть.

Депозитный договор определяет, как и когда пройдет сделка, сумму покупки, задатка и остатка, а также права и обязанности сторон при отказе от сделки. Обычно после этого объект снимается с продажи, а у продавца и покупателя есть месяц на сбор и подготовку документов.

Набор документов несколько отличается от привычного для России:

• покупатель должен собрать:
  1. доверенность на покупку жилья на того, кто будет проводить сделку (если покупка будет оформляться не лично);
  2. декларации о высших чинах (актуально для высоких чиновников) и о гражданском положении;
  3. декларация о происхождении средств;
• продавец собирает такие документы:
  1. доверенность на продажу – там нужно указать все параметры, вплоть до банковского счета, куда пойдут деньги после продажи (если сделка будет оформляться не лично);
  2. декларации о высших чинах и гражданском положении;
  3. если продавец состоит в браке – разрешение от супруга;
  4. декларация о том, что у продавца нет налоговых долгов перед Болгарией;
  5. налоговая оценка имущества;
  6. схема из кадастра;
  7. документы об отсутствии обременений и т.д.

Сама процедура зависит от того, будут покупатель и продавец встречаться лично или нет. Если они встречаются лично, то просто подписывают у нотариуса договор купли-продажи (его можно перевести на русский язык). А если одна или обе стороны сделки находятся за пределами республики, они могут оформить сделку через доверительный счет у юриста – деньги будут находиться на этом счете до того, как обе стороны подпишут договор, тогда они пойдут на счет продавца.

Стоимость оформления сделки такая:

• налог на покупку – 3,3% от суммы (может отличаться по регионам страны);
• сбор нотариуса – минимум 1% от суммы;
• сбор за регистрацию в реестре – 0,1%;
• госпошлина за регистрацию в налоговой службе;
• дополнительные расходы на юристов и адвокатов для подготовки документов.

Суммарно стоит отложить на саму сделку примерно 5-6% от ее суммы. Это достаточно много – например, в России достаточно заплатить 2000 рублей за регистрацию права собственности в Росреестре. В Болгарии же при покупке студии за 20 тысяч евро нужно готовить еще тысячу – это дорого.

Дополнительные бонусы – ВНЖ или гражданство?

Болгария не входит в Шенгенскую зону, поэтому желающим въехать туда из стран СНГ нужно оформлять национальную визу. Также республика разрешает въезд по двукратной или многократной шенгенской визе категории C или D, или по многократной визе Румынии, Хорватии и Кипра. По общим правилам, для получения краткосрочной визы категории C нужно обращаться в консульство Болгарии, собирать документы и платить 35 евро сбора.

Однако можно получить и визу категории D – которая будет основанием для получения вида на жительство. Такую визу можно получить на разных основаниях:

• инвестиции – нужно вложить в один из наименее развитых регионов страны минимум 125 тысяч евро. Сюда относятся и инвестиции в недвижимость – правда, вряд ли покупка студии на берегу Черного моря поможет получить такую визу. Перечень регионов можно уточнить в консульстве. В других регионах нужно потратить на жилье минимум 300 тысяч евро, что совсем много как для права на визу;
• ведение бизнеса – можно открыть представительство иностранной компании, для получения визы достаточно вести финансовую и налоговую отчетность. Открывать свое дело сложнее – тогда для права на визу нужно создать 10 рабочих мест;
• обеспеченные пенсионеры – получить ВНЖ в Болгарии могут пенсионеры, у которых на счете лежат как минимум 12 минимальных пенсий в Болгарии – это около 1300 евро в сумме. А размер пенсии у самого пенсионера не важен;
• студенты болгарских учебных заведений;
• востребованные специалисты;
• супруги и несовершеннолетние дети граждан Болгарии.

После 5 лет проживания по ВНЖ иностранец получает Постоянное место жительства (ПМЖ), с которым уже сможет путешествовать по Европе без ограничений. А после ПМЖ он будет вправе получить болгарское гражданство. Есть и более быстрый способ – но нужно вложить около миллиона евро в экономику Болгарии, тогда паспорт можно будет оформить примерно через год.

Тем не менее, покупка жилья в Болгарии – точно не самый простой и дешевый способ легализоваться в стране. Для таких целей лучше подойдут депрессивные города стран Прибалтики – в Латвии или Литве можно купить квартиру в вымирающих городах примерно за те же несколько тысяч евро, но там это дает право на постоянное проживание в стране (которая точно так же входит в ЕС).