Хочу купить квартиру под перепродажу, как правильно выбрать? Мы собрали советы и рекомендации от экспертов

Рынок: цены на максимуме

Нынешний год рискует стать одним из самых сложных для тех, кто решит купить жилье: цены остаются стабильно высокими с прошлого года, а все более-менее интересные предложения уже давно разобрали. Повышение цен коснулось и первичного, и вторичного рынков – как и всегда, готовое жилье догоняет по ценам строящееся.

Как известно, жилье подорожало по одной причине – это льготная ипотека, которую ввело правительство в апреле прошлого года. Решение было неожиданным (казалось бы, где пандемия, а где ипотека?), но программа буквально вычистила все предложение жилья на первичном рынке. К тому же повлияло снижение доходности по вкладам с одновременной девальвацией рубля – фактически реальная доходность по вкладам стала едва ли не отрицательной. В этой связи покупка жилья становится более надежным (и в перспективе доходным) вложением.

За счет сниженной ставки по ипотеке (6,5% годовых, а по факту есть и 5,75%) россияне скупили почти все, что предложили застройщики в готовых и почти готовых проектах, и практически все квартиры в строящихся домах. По факту подорожание жилья оценивают примерно в 15-20% – то есть, оно нивелировало весь эффект от льготной ипотеки. Которую, кстати, всерьез собираются продлевать и после 1 июля (правда, только в некоторых регионах).

Но еще льготная госпрограмма резко снизила выбор более-менее интересных вариантов жилья:

• в новостройках россияне в первую очередь разобрали все бюджетные квартиры, и квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. Под программу попали практически все квартиры в новостройках (кроме самого элитного жилья), но уже к концу 2020 года в большинстве проектов остались только наименее ликвидные предложения;
• на вторичном рынке цены начали расти вслед за новостройками. А учитывая, что ипотечные ставки снизились и на вторичном рынке, адекватных вариантов (по соотношению цены и качества) и там осталось мало.

Поэтому покупать жилье в 2021 году, ориентируясь на ликвидность, будет крайне сложно, вариантов за адекватные деньги осталось мало, особенно в бюджетном сегменте рынка. Но все же мы решили упростить задачу – и опросили наших экспертов о том, как правильно подобрать квартиру, которую при необходимости можно будет относительно выгодно продать.

Ещё очень важным моментом является наличие налога при продаже квартир, срок владения которых составляет 5 и менее лет. Мы очень подробно писали по этой теме в прошлой статьей: «Налог с продажи квартиры сроком владения менее 5 лет можно не платить. В каких случаях?»

Мнения экспертов рынка недвижимости

Мнения наших экспертов по теме выгодной перепродажи квартир приведены ниже.

Иван Мотохов

генеральный директор ГК Атлант

Если покупать квартиру с целью дальнейшей перепродажи, то необходимо учитывать 2 момента: ликвидность и выгоду, которую можно получить от разницы в цене на момент покупки и момент продажи.

С точки зрения стоимости, максимальная разница будет, конечно же, если приобрести новостройку на начальном этапе строительства. С одной стороны, цена будет расти по мере реализации проекта, с другой – по причине общерыночного роста цен. Ведь, несмотря на кризисы и периоды стагнации, в целом цены на рынке недвижимости неуклонно растут. Таким образом, выгода инвестора может составить 20-30% и более.

Однако, не нужно забывать, что вложение на начальном этапе строительства с целью продажи после ввода дома в эксплуатацию, несет с собой и максимальные риски.

За то время, пока дом будет строиться, может поменяться спрос на рынке в целом, ситуация в данной конкретной локации (например, под окнами построят логистический центр или именно в этом месте появится много жилых проектов и – как следствие – много квартир в продаже). При этом сейчас дольщик надежно защищен от риска недостроя: деньги хранятся в банке на специальном эскроу-счете и, если застройщик не сможет реализовать проект, то банк вернет всю сумму. Однако, в этом случае, вы получите ровно столько, сколько вложили, без учета инфляции и изменений покупательской способности.

Если вкладывать деньги в готовое или почти готовое жилье, то стоит рассчитывать на долгий срок инвестиций. Иногда, цены на жилье, действительно растут очень бурно (например, рост за несколько месяцев прошлого года составил до 10-15% по разным объектам), но спрогнозировать такой период сложно. Поэтому, если ориентироваться на общерыночный рост цен, то надо учитывать, что ощутимой разница в стоимости станет не скоро.

Еще один вариант – покупка новостройки на завершающем этапе строительства. В момент ввода в эксплуатацию и получения жилья в собственность, стоимость скачкообразно растет, поскольку жилье переходит с первичного на вторичный рынок. Конечно, выгода будет не столь большой, как при покупке на начальном этапе строительства. Однако, и риски минимальны.

С точки зрения ликвидности стоит выбирать квартиру, которая потенциально может быть пользоваться спросом у максимального количества покупателей. Во-первых, обратить внимание на локацию. Транспортная доступность, близость метро и перспективные планы строительства метро, какая инфраструктура есть рядом, развитие района (например, есть ли там пятиэтажки, которые будут сносить) и так далее. Во-вторых, сама квартира должна быть с характеристиками, которые подойдут практически любому. Средний этаж, окна во двор, стандартная планировка, и т. д. При этом 1-2 комнатные квартиры быстрее найдут своего покупателя, поскольку их стоимость относительно не высока.

Максим Гончаров

старший руководитель проектов, направление «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG

На ликвидность квартир оказывают влияние основные факторы: район расположения, ближайшее окружение, транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры. Помимо перечисленных факторов, на ликвидность квартир оказывают влияние репутация застройщика, этаж расположения, планировка, площадь и видовые характеристики. С точки зрения инвестирования в жилую недвижимость наибольшей ликвидностью обладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В Московском регионе при покупке жилья на начальном этапе строительства рост цен может достигать до 20-30%. В остальных регионах данный рост более умеренный и достигает до 10-15%.

Алексей Туркин

генеральный директор холдинга РСТИ в Москве

Покупая квартиру для последующей перепродажи, необходимо обратить внимание на несколько факторов:

1. Застройщик. Выбирая проект, нужно проверить застройщика, посмотреть его прошлые проекты, почитать отзывы: были ли задержки в сдаче дома, соответствует ли итоговый результат обещанным рендерам.
2. Стадия строительства. Очевидно, что чем ранее вы совершите покупку, тем больше выгоды получите. В среднем, разница в цене между начальным этапом строительства и высокой степенью готовности, составляет не менее 30%. Есть мнение, что с введением эскроу-счетов этот показатель меняется в меньшую сторону, однако оно очень спорное. Динамика стоимости квартир зависит и от других факторов. Если спрос на проект высокий и проект популярен у покупателей, он интенсивно растет в цене.
3. Локация. Здесь все зависит от бюджета и класса выбираемого жилья. В комфорт-классе нужно смотреть на потенциал территорий Новой Москвы, а также районов, включенных в проект реновации. На сайте Института Генплана Москвы стоит изучить проекты транспортных развязок, планы по развитию территорий и метрополитена, выбирать локации, где в течение одного-двух лет будет построена станция метро/МЦД. Для более высоких классов жилья стоит выбирать локации со сложившейся застройкой и социальной инфраструктурой. Для бизнес-класса это объекты в пределах ТТК, для премиального и элитного жилья беспроигрышный вариант – ЦАО: районы Красной Пресни, Хамовники, Дорогомилово, Якиманка.
4. Площадь. Самыми ликвидными считаются 1-2 комнатные квартиры. В 2020 году именно такие квартиры в дизайнерском доме ELEVEN пользовались наибольшей популярностью. Интерес постепенно смещается в сторону квартир с бОльшей площадью – самоизоляция поставила ребром вопрос о личном пространстве внутри квартиры.
5. Инфраструктура ЖК и самого района. Наличие зеленых зон вокруг – безусловный плюс. Стоит обратить внимание на соотношение школ и детских садов и жилых домов. Если социальных объектов будет недостаточно, это оттолкнет семейных покупателей, которые составляют большинство во всех классах жилья. Чем больше в себя будет включать инфраструктура самого ЖК (кафе, фитнес-клуб, магазины, детские центры), тем дороже можно будет продать квартиру в дальнейшем.
6. Этаж. Исторически сложилось, что первые и последние этажи пользуются меньшим спросом, хотя в наши дни для этого практически не осталось оснований. Технологии строительства обеспечивают одинаковый комфорт проживания на всех этажах здания. Более высокие этажи обеспечивают лучшие видовые характеристики.

Артур Меркушев

директор аналитического отдела Dominfo

Недвижимость можно рассматривать как удачный актив в том случае, если вы хотите не приумножить средства, а просто сохранить. В условиях, когда ставки по банковским депозитам минимальны, эта тема более чем актуальна. Однако есть одно глубокое отличие между вкладом и, например, квартирой. В первом случае вы сразу же получите деньги, как только они вам понадобятся. Во втором – придется подождать. Вот это время ожидания и является, на мой взгляд, определением ликвидности. Вы можете обладать многоярусными апартаментами с уникальной планировкой, достойной обложки любого интерьерного журнала. Но быстро продать такую недвижимость по рыночной стоимости – не самая простая задача, ведь круг потенциальных покупателей довольно узок.

Ликвидная квартира – это всегда что-то посередине. Не самая дорогая, но и не пылящаяся на дне рынка; не поражающая своим размахом (условно, это явно не однушка площадью 60 кв. метров), но и не слишком тесная. И даже этаж стоит выбирать где-то посередине: многие по-прежнему избегают как самых высоких, так и начальных этажей.

Внимательно подойдите к вопросу местоположения. Изучите инфраструктуру района, узнайте, какие объекты будут появляться рядом в ближайшее время (строительство парка вместо соседнего пустыря может приподнять цену квартиры, строительство крематория – снизить). Не вырастет где-то поблизости новый квартал? Тогда вам при продаже своего актива предстоит конкурировать с застройщиком.

Не стоит недооценивать фактор транспортной доступности. Квартира, до которой легко добраться из любой точки, всегда будет в цене даже при самой скучной планировке и самом скромном ремонте.

Кстати, о ремонте. Квартира без минимальной отделки – это некий полуфабрикат. При прочих удачных факторах ее, конечно, можно будет успешно продать. Но зачем сужать круг покупателей? Квартиру без минимального ремонта будут выбирать те, у кого есть другое жилье, а также есть деньги на этот самый ремонт.

Ну и ещё одна вроде бы мелочь, которая в конечном итоге может существенно повлиять на скорость будущей продажи – вид из окна. Для вас квартира – это вложение, вы там жить не собираетесь. Но покупатель, вполне возможно, огорчится, если перед ним откроется перспектива смотреть в ближайшие годы только на стену напротив. Поэтому тут можно выделить такой итог: ликвидная квартира – это та, в которой вы не отказались бы пожить и сами.

Гавриил Королев

руководитель департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал»

Кризисные ситуации, равно как и ситуации роста, оказывают неизменное влияние на экономическую ситуацию в стране. Изменение 214-ФЗ, пандемия, снижение объемов строительства, введение мер господдержки и льготной ипотеки, как следствие, рост спроса, – все эти факторы существенным образом изменили и рынок недвижимости, и подход к инвестированию в объекты недвижимости.

Если раньше застройщики были заинтересованы в том, чтобы реализовать квартиры на стадии котлована, даже с хорошим дисконтом, то сегодня, с введением эскроу-счетов, эта модель перестала работать. По крайней мере, рассчитывать на хорошую скидку от девелопера при приобретении квартиры на ранней стадии строительства не приходится. Поэтому на первое место при выборе объекта недвижимости для инвестирования выходит сам проект. Уже недостаточно просто купить любую квартиру в Москве, чтобы потом выгодно ее перепродать. Важно выбирать точечные проекты, где возможен рост стоимости, где есть потенциал капитализации. Для этого нужно учитывать ряд ключевых факторов.

Локация. Именно территориальное расположение сегодня является определяющим при выборе инвестиционной квартиры. В Москве это жилье в СЗАО, ЗАО и ЮЗАО, бизнес-или комфорт класса, в пределах ТТК, вблизи парковых зон и водоемов. Проекты бизнес-класса в Москве сейчас активно развиваются, при этом стоимость квадратного метра в них сопоставима со стоимостью в классе комфорт. Получается, что, добавив к стоимости квадратного метра порядка 106 тысяч рублей, покупатель может приобрести квартиру бизнес-класса – в более качественной локации, с иным уровнем комфорта и сервиса.

Предпочтение при этом отдается двух- или трехкомнатным квартирам, так как однокомнатные обычно приобретают люди молодого возраста для себя. Но в любом случае площадь квартиры не должна быть меньше 60 квадратных метров. Важны и видовые характеристики жилья. Квартиру для последующей перепродажи лучше выбирать не ниже 10-го этажа, тем более что с каждым этажом цена квадратного метра растет.

Помимо локации, на инвестиционный потенциал квартиры влияет количество корпусов в жилом комплексе – чем их больше, тем сложнее будет реализовать объект, потому что возникает внутренняя конкуренция с квартирами из других очередей этого же ЖК. Идеальный вариант для инвестирования – жилой комплекса бизнес-класса, состоящий не более чем из 3-5 корпусов. В таком ЖК и стройка закончится быстрее, и предложение будет более ограниченным – как правило, в таких жилых комплексах застройщики распродают все квартиры еще до окончания строительства. Но на текущий момент в Москве проектов с небольшим количеством корпусов мало, преобладают проекты масштабной застройки.

Еще один фактор – это бренд застройщика, его репутация на рынке и разнообразие планировок, которые он готов предложить инвестору (покупателю). Ведущие девелоперы сегодня реализуют большое число современных планировочных решений в рамках одного жилого комплекса, поэтому выбрать наиболее подходящий для инвестиционных целей вариант несложно. Например, инвестор может приобрести однокомнатную и двухкомнатную квартиры, расположенные на одной площадке, с целью дальнейшей перепродажи тому, кто будет заинтересован в объединении квартир в одну большую трёхкомнатную или четырёхкомнатную.

Резюмирую. Сегодня для инвестиционных целей лучше приобретать квартиру бизнес-класса в небольшом жилом комплексе от зарекомендовавшего себя на рынке застройщика, расположенную в хорошей локации и отличающуюся выгодными видовыми характеристиками. При таком подходе годовой потенциал роста стоимости квадратного метра жилья, а, значит, и доходность инвестора, может составить порядка 20%.

Ася Левнева

директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

Инвестируя средства в недвижимость, необходимо сразу определиться с целями. Если квартире суждено стать пассивным источником дохода посредством сдачи в аренду, то нужно покупать жилплощадь в районе с активной деловой жизнью и хорошей транспортной доступностью: возле станций метро и крупных магистралей. Но посуточная сдача жилья требует значительных затрат времени и сил, а критерии выбора квартиры для долгосрочной аренды схожи с критериями покупки недвижимости для жизни или последующей перепродажи.

Традиционно ликвидными считаются квартиры на средних этажах, так как первые этажи, по мнению покупателей, недостаточно безопасны, а до последних сложно добраться при поломке лифта. В современных жилых комплексах класса «комфорт» и выше с закрытыми дворами и несколькими бесшумными лифтами эти опасения давно напрасны, но потребители продолжают ориентироваться на стереотипы, сформированные годами.

Будущее рынка за умными планировками без лишних квадратных метров. Даже небольшая и доступная по цене квартира будет востребована, если там потолки до 3-х метров и комнаты эргономичной близкой к квадратной форме. Тренд на объединение планировок с жилой средой за окном предусматривает наличие широких окон и балконов или лоджий с панорамным остеклением. Окна на уютный благоустроенный двор гарантируют, что панорама за стеклом сохранится на долгие годы. Многолетние парки, реки, каналы или Финский залив при современном экологичном курсе развития также имеют все шансы сберечь свой первоначальный вид. А вот пустырь рядом с жилым комплексом может превратиться в многолетнюю стройку, усложнив продажу квартиры. Также, не удастся выгодно продать жилплощадь рядом с кладбищем или шумной магистралью.

В целом локация для инвестиций в недвижимость является одним из важнейших критериев. На примере микрорайона «Балтийская жемчужина» можно рассмотреть, как пустырь, покрытый валунами и редколесьем, на недооцененном южном побережье Финского залива превратился в престижный микрорайон с развитой инфраструктурой. Мы увидели преимущества территории – богатые природные ресурсы и не побоялись трудностей. Для опытных инвесторов совершение таких рискованных открытий и является залогом успеха. С начала реализации проекта престиж локации, а с ним и цены на квартиры значительно возросли. Когда здесь построят станцию метро, стоимость квартир увеличится ещё больше. Теперь это понимают даже начинающие инвесторы, поэтому ажиотажный спрос вымывает ликвидные лоты от на сегодня уже проверенного временем застройщика «Балтийская жемчужина».

С другой стороны, пандемия 2020 года также внесла свои коррективы в покупательские предпочтения. Спрос сместился в удалённые локации, многие потребители стали рассматривать для жизни частные дома. Но, к примеру, коттеджные посёлки не отвечают требованиям современного поколения к жилой среде, сказывается недостаток инфраструктуры и технологий для удалённой работы. Поэтому с рынка сметаются качественные новостройки или новая вторичка рядом с природными ресурсами. Инвесторы, которые успели приобрести такие лоты, в любом случае будут в выигрыше.

Сейчас предложение сокращается из-за перехода на счета-эскроу, пандемии, экономического кризиса, дефицита подготовленного под строительство земельного банка в черте города. В Санкт-Петербурге и Ленобласти, к примеру, за 2020 год объем предложения снизился на 30%, и это далеко не предел. Поэтому, к счастью инвесторов, спрос на ликвидную вторичную недвижимость пока сохранится даже на фоне падения реальных доходов населения.

Элла Гимельберг

управляющий партнёр ООО «Прагматик»

Как правило, приобретение квартиры для следующей перепродажи строится на 3 ключевых принципах.

Первое: если вы не умеете/не любите заниматься капитальным ремонтом, то стоит рассматривать варианты только под «лёгкую косметику». Квартиры с ощущением «тут никто не жил» продаются быстрее в среднем на 30% относительно иных предложений. Человек психологически склонен к комфорту и чистоте, поэтому вид пожелтевших обоев или треснувших стен вряд ли вдохновит.

Второе. Для перепродажи надо искать наиболее ликвидное сочетание: «площадь – социальная инфраструктура – транспортная доступность». У разных сегментов покупателей приоритеты расставлены в усиление каких-то двух элементов из трёх. Те, кто хочет жить ближе к центру, поступятся площадью и социальной инфраструктурой, семье же с детьми наоборот, важно, чтобы все было в пешей доступности вокруг большой квартиры, что можно реализовать в спальных районах ближе к окраине.

Третье. Наличие мебели и техники, которая идет «в комплекте» с квартирой. В последние 5 лет наметился тренд на увеличение спроса на готовое жильё «под ключ». В Москве набирает популярность вариант продажи жилья, где есть всё – от полотенца до сушильной машины. Зачастую люди, перебирающиеся из съемного жилья в собственное, не хотят оказаться на матрасе в пустой квартире – денег на мебель нет, а квартира приобретена за счёт средств ипотечного кредита. Поэтому человек готов заплатить премию к рыночной стоимости (Рыночная стоимость – это всегда коридор цены ± 10% в зависимости от того, какие корректировки применил оценщик. В моей практике был случай, когда одну и ту же квартиру 2 разные оценочные компании оценили с разницей в 1,2 млн рублей, что составляло почти 15% от рыночной стоимости квадратного метра в районе), лишь бы получить готовое для проживания «гнёздышко».

Фактически, при приобретении квартиры для последующей перепродажи, отдавайте себе отчёт, что квартиру в хорошем состоянии вы будете продавать от 3 до 6 месяцев, если квартира имеет прекрасный ремонт «как с картинки журнала», то срок экспозиции может сократить до 1-2 месяцев. В квартире не должно быть незаконных перепланировок и вы также не будете их делать (в Москве очень много критических нарушений в старом фонде, когда владельцы жилья объединяли кухни с газовой плитой с гостиными, историй про объемные взрывы газа достаточно в нашей стране), ну и качество дома, добрые соседи, а также ощущения радости жизни, а не серой безысходности должно веять от всего, что связано с «жильём для перепродажи». Вряд ли получится сделать выгодную сделку, когда у потенциального покупателя не возникнет ощущения, что именно тут, в вашей квартире, он хочет прожить много – много лет.

Выводы

Рекомендаций вышло много, но практически все эксперты призывают обратить внимание на локацию. И действительно, месторасположение квартиры – то немногое, что нельзя будет изменить после покупки. В данном случае стоит рассматривать локацию вместе со всей остальной внешней средой:

• транспортная доступность. Конечно, в некоторые районы могут провести метро, трамвай или троллейбус, но это вопрос очень отдаленного будущего. И к моменту продажи квартиры транспортное сообщение, скорее всего, лучше не станет;
• инфраструктура ЖК и района. Если покупать жилье на этапе строительства, застройщик может пообещать «золотые горы», но нужно сразу смотреть в проектную декларацию. Если там нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада – после окончания строительства они тоже не появятся;
• общее впечатление от района. Это и экология, и состояние городской среды, и уровень преступности, и уровень «ухоженности» территории.

Нужно помнить, что будущий покупатель, выбирая квартиру, будет видеть примерно то же, что и вы сейчас – поэтому лучше всего смотреть на квартиру, дом, ЖК и район критически.

Дальше, если речь идет о новостройке – важно выбрать надежного застройщика. От этого зависит и скорость достройки и сдачи дома в эксплуатацию, и качество строительства дома и окружающей его инфраструктуры. Правда, в 2021 году стоит понимать – чтобы продать максимум квадратных метров по госпрограмме, застройщики начали большое количество новых проектов. А основная часть рабочей силы – иностранные трудовые мигранты – из-за пандемии не могут попасть в Россию. Поэтому даже самый надежный застройщик может задержать окончание строительства. Возможно, в таких условиях более удобным вариантом будет жилье с вторичного рынка.

И только потом идут параметры самого жилья. Этаж и площадь поменять точно не получится, поэтому к их выбору стоит подойти максимально ответственно. Планировку тоже изменить затруднительно (хотя в теории возможно) – но в идеале брать квартиру с более удобной и востребованной планировкой. Устаревшая планировка (касается вторичного рынка) позволить купить квартиру дешевле, но продать ее потом будет намного сложнее.

Ремонт, мебель и бытовая техника – это уже вопрос денег: если цена за квартиру с ремонтом и меблировкой ненамного выше, чем за «пустую», возможно есть смысл взять вариант со всем необходимым для жизни. И наоборот, если ремонту уже несколько лет, а мебель относительно дешевая, платить больше за это не стоит.

Итак, выбор ликвидной квартиры в итоге сводится к нескольким пунктам. Это должен быть дом в хорошем районе, который строит надежный застройщик (или он уже построен), квартира подходящей площади и с удобной планировкой, и стоит она ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель. Таких вариантов, увы, осталось уже немного – но они есть. Главное – найти свою идеальную квартиру среди всего разнообразия.