Может ли ипотечный кредит быть нецелевым и на каких условиях его можно получить?

Как ипотека вообще может быть нецелевой?

Каждый год в России выдается ипотечных кредитов на триллионы рублей, и почти всегда заемщик покупает в кредит тот же объект недвижимости, который затем оформляется в залог банку. Но есть одна категория кредитов, где сам займ и залог по нему фактически разделены.

Вообще, ипотека – это и есть залог недвижимости. Соответственно, ипотечные кредиты – это кредиты, обеспеченные залогом в виде объекта недвижимости, который принадлежит заемщику. Но точно так же недвижимостью можно обеспечить и другой кредит – который необязательно будет направлен на покупку этого самого объекта недвижимости. Такие кредиты называются нецелевыми ипотечными. А банки, чтобы клиенты не путались, чаще всего называют их нецелевыми кредитами под залог недвижимости.

Большинство кредитов, которые получают россияне – беззалоговые, то есть, не обеспечены ничем. Но с точки зрения банка залоговый кредит – более предпочтителен, потому что наличие обеспечения заметно снижает риск. А благодаря этому банк может пойти навстречу заемщику в ряде моментов:

• снизить процентную ставку. Сейчас почти все банки из крупных и не очень устанавливают процентную ставку индивидуально для каждого клиента, учитывая уровень рисков. И если по кредиту будет залог, то риски снижаются, а вместе с ними и процентная ставка;
• увеличить срок кредита. По беззалоговым кредитам банк может надеяться только на то, что заемщик не потеряет работу и другие доходы, поэтому сроки достаточно сжатые. Если же по кредиту будет залог, его срок можно растянуть и до 5-10 лет (ведь недвижимость имеет свойство дорожать);
• выдать бОльшую сумму заемщику с недостаточно высокими доходами. Банк уже не будет так сильно рисковать, ведь как только клиент выйдет на просрочку, он сможет обратить взыскание на объект залога и продать его с торгов.

Для клиента это тоже отличный вариант: сам факт того, что его квартира, дом или коммерческое помещение перейдет в залог банку, никак не ограничивает право пользования этим помещением. То есть, в заложенной квартире можно продолжать жить, или, по согласованию с банком, даже сдать ее в аренду.

При этом, если клиент выплачивает кредит без просрочек и в полном объеме, он не рискует потерять этот объект. А полученные в виде кредита деньги сможет использовать буквально на любые цели – хоть на что-то личное, хоть на покупку автомобиля, хоть на инвестиции в свой личный бизнес.

Тем не менее, у нецелевых кредитов под залог недвижимости есть свои минусы, о которых нельзя забывать.

На что обратить внимание при оформлении

Жизнь человека неразрывно связана с риском. Жизненные обстоятельства могут измениться как в худшую, так и в лучшую сторону. К примеру, заемщик, который брал кредит на открытие бизнеса и достиг успеха, сможет выплатить долг досрочно и сэкономить, а разорившийся бизнесмен окажется в очень плачевной ситуации. Такие риски известны всем заемщикам изначально, ведь они касаются одновременно почти всех видов кредитования. Чтобы минимизировать риски негативных последствий, следует тщательно обдумывать все решения, связанные с финансами.

Естественно, что перед подписанием кредитного договора, нужно обязательно уделить внимание самому документу. Особое внимание, как и по другим видам кредитов, следует обратить на следующие пункты:

• процентная ставка по кредиту и полная стоимость кредита. Они не должны быть выше, чем заявленная сотрудником банка величина;
• график платежей и их размер. Они также не должны отличаться от того, что сообщил сотрудник банка;
• страхование имущества. Как правило, банк в обязательном порядке требует застраховать объект залога – например, от пожара, затопления, разрушения или от утери права на него (титульное страхование);
• добровольное личное страхование заемщика. Иногда от его наличия или отсутствия зависит процентная ставка – это нужно знать заранее, до подписания договора;
• ограничения на использование залогового имущества. Например, будет ли банк против того, чтобы сдать этот объект в аренду, и нужно ли согласовывать с ним определенные действия с залогом;
• возникновение у банка права обратить взыскание на объект залога. То есть, сколько платежей должен пропустить заемщик, чтобы банк был вправе забрать в собственность заложенную квартиру.

По сути, все основные пункты в договоре нецелевого ипотечного кредитования будут такими же, как и в обычной ипотеке. Но в любом случае нужно точно выяснить все тонкости договора до его подписания.

Какие есть риски у нецелевой ипотеки?

Кредитование – изначально рискованное дело, причем как для банка, так и для заемщика. Но в данном случае риски распределены более равномерно – ведь банк в случае чего может забрать залоговое имущество в свою собственность, а заемщик не останется в пожизненной долговой яме (хоть и лишится своей собственности).

Тем не менее, подписывая такой договор, стоит помнить и о некоторых рисках:

• самое главное – это риск лишиться залогового имущества. И в данном случае даже не работает правило, сохраняющее за должником единственное жилье – если оно оформлено в ипотеку, банк имеет полное право его забрать, выселив должника буквально на улицу (или в социальное жилье от государства);
• риск того, что оценочная стоимость объекта залога снизится. Тогда банк может потребовать пересмотра условий кредита (так как обычно сумма кредита не может быть больше 80% от стоимости залога);
• стоимость страховки может расти год от года. По таким договорам страховку нужно продлевать каждый год, и страховая компания при желании может поднять тарифы (например, если стоимость недвижимости вырастет, вырастет и стоимость ее страхования);
• если кредит выдается под плавающую ставку или в иностранной валюте, заемщик может столкнуться с резким ростом долговой нагрузки, если в экономике произойдут какие-то серьезные перемены.

И так как нецелевые кредиты под залог недвижимости – не такие массовые, как обычная ипотека, банки могут вводить в условия договора дополнительные положения, которые не всегда пойдут на пользу заемщику.

Кому банки выдают такие кредиты?

В целом, требования банков к заемщикам по нецелевым кредитам под залог недвижимости мало чем отличаются от требований к заемщикам по обычной ипотеке, и намного более лояльные, чем требования к желающим оформить потребительский кредит.

Требования к заемщикам – свои в каждом банке, но в целом они примерно укладываются в такие пределы:

• возраст – от 21 до 65-75 лет (причем не более 65-75 лет уже на момент окончания действия договора);
• наличие работы и стаж на последнем месте от 3 месяцев;
• уровень доходов, достаточных для обслуживания кредита;
• положительная кредитная история.

Кроме того, такие кредиты, в отличие от потребительских, некоторые банки могут выдавать заемщикам-иностранцам – они обеспечиваются залогом, а потому не такие рискованные.

Отдельно банки утверждают перечень требований к залоговому имуществу, обычно это такие:

• имущество находится в собственности заемщика;
• не должно быть никаких судебных споров по поводу права собственности заемщика на залоговое имущество;
• имущество не имеет неузаконенных изменений в планировке;
• имущество должно некоторый иметь спрос на рынке недвижимости, чтобы не возникло проблем с его продажей (если заемщик не сможет платить по кредиту);
• имущество не должно иметь аварийное состояние.

Предварительно заемщик за свой счет должен провести оценку рыночной стоимости залогового имущества (часто банки готовы принимать отчет об оценке имущества только от некоторых, проверенных организаций по оценке).

Кроме того, почти всегда банки предъявляют требования по поводу страхования имущества – причем как от разрушения или порчи залога, так и на случай, если заемщик утратит права на него (титульное страхование). В этом случае проще и дешевле оформить комплексный продукт, в который будет включено обязательное страхование объекта, титульное страхование и личное страхование заемщика.

Условия нецелевого ипотечного кредитования в банках

Нецелевой ипотечный кредит – один из самых безопасных для банка видов кредитования, а потому условия будут ближе к ипотечным кредитам, чем к потребительским. Важно понимать, что такие кредиты не подпадают ни под одну из государственных программ льготной ипотеки – а потому выдаются исключительно на рыночных условиях.

Проанализировав предложения разных банков, мы собрали среднестатистические условия по нецелевым кредитам с залогом недвижимости:

• сумма кредита – до 15-20 миллионов рублей, но не более 50-80% от оценочной стоимости залогового объекта недвижимости;
• процентная ставка – в среднем от 8,5% до 10% годовых. Почти всегда эти ставки указаны с учетом того, что заемщик оформит комплексную страховку;
• сроки – до 20-30 лет.

Кое-где банки указывают «твердые» ставки, скидки и надбавки к ним (например, за онлайн-оформление или зарплатному клиенту полагается скидка в 0,5-1%, а за отсутствие страховки – надбавка в 1-4%), а другие обещают рассчитать условия индивидуально для каждого клиента.

Стоит ли оформлять такой кредит?

Подводя итог, можно сказать, что нецелевой ипотечный кредит позволяет заемщику получить деньги на весьма выгодных условиях, но требует фактически рискнуть своей собственностью и крышей над головой. Поэтому выбор нужно делать взвешенно, учитывая все плюсы и минусы таких кредитов.

Рассматривать нецелевой кредит под залог недвижимости стоит, если:

• деньги нужны сейчас и на длительный срок. Но стоит понимать, что оформление займет время – как минимум, на проведение оценки стоимости жилья;
• у семьи есть не один объект недвижимости, и даже потеря одного из них не грозит для них выселением «на улицу»;
• по потребительскому (беззалоговому) кредиту банк предлагает гораздо менее выгодные условия;
• клиент получает зарплату в банке или готов туда ее перевести – это позволит неплохо сэкономить.

Резюмируя: такие кредиты помогают получить на руки до 50-60% стоимости своей недвижимости, но в некоторых ситуациях могут быть слишком рискованными.