Минимум риска и максимум дохода: топ-5 лучших стран для инвестиций в апартаменты

Почему нужно вкладываться в апартаменты?

Если инвестиции – это вложение денежных средств в инструменты с целью получения дохода, то covid-19 и сопровождающий его мировой кризис просто космодром для инвестиций.

В то время, как рынки проседают, а владельцы недвижимости в наиболее пострадавших странах теряют контроль над объектами, инвесторы со свободными денежными средствами и высокой профессиональной подготовкой пристально наблюдают за интересными предложениями. Ведь именно нестабильность бизнес-среды и позволяет здраво оценить потенциал недвижимого объекта в самый разгар кризиса.

Разрабатывая инвестиционную стратегию на 2021 и подбирая подходящие апартаменты за рубежом, воспринимайте грядущий год как продолжение 2020. Консенсус-прогнозы пророчествуют восстановление глобальной экономики лишь во второй половине 2021 года.

Напротив, пессимистично настроенные аналитики McKinsey и Oxford Economics считают, на докризисный уровень из крупных экономик вернется лишь Китай и только к концу 2021 г. Мировая же экономика достигнет докризисного уровня только в III квартале 2022 г.

Что же, так или иначе период пандемии – это не только экономический спад, но и сильный виток интереса к ВНЖ, а также ожидаемый отложенный спрос на зарубежную недвижимость.

Вот только 5 стран, которые заслуживают отдельного внимания инвесторов, интересующихся доходными апартаментами в новом году.

Грузия

Грузия – страна, построенная заново правильными решениями, законопроектами и отношениями с зарубежными инвесторами.

Несмотря на общий скепсис покупателей относительно стран постсоветского пространства, скепсис куда-то исчезает, когда объект начинает приносить доходность от 8 до 12% годовых в долларах:

• Во-первых, в Грузии отсутствует налог на покупку и владение недвижимостью для нерезидентов страны. Поэтому в общем забеге на длинную дистанцию «максимальная прибыль» инвестора в грузинскую недвижимость занимает более выигрышную стартовую позицию. А как известно, самый быстрый й путь к повышению прибыли – использование налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость. Именно поэтому 3 года назад наша компания обратила особое внимание на эту страну.
• Во-вторых, Грузия занимает 4-е место в рейтинге по безопасности в мире. Для сравнения, страна-соседка
  Турция на 48-м, РФ на 56-м.
• В-третьих, в 2020 году в Грузию было переведено $1,88 млрд, что на 8,8% больше, чем в 2019 году. Следовательно, несмотря на кризис, вызванный CV-19, приток иностранной валюты в Грузию увеличился. Свой вклад сделали россияне ($ 363,9 млн, снижение по сравнению с 2019 годом на 15%), итальянцы ($ 297,6 млн, рост на 24%), греки ($ 219,1 млн, рост на 14%), американцы ($ 218,4 млн, рост на 22%) и другие.

Национальная туристическая администрация Грузии прогнозирует увеличение продолжительности пребывания туристов на территории страны, что, соответственно, приведёт к увеличению доходов от сдачи жилья в аренду. Более того, с каждым годом, за исключением 2020, поток туристов растет. В 2019 году страну посетило более 9 млн туристов, при том, что население Грузии – 3,72 миллиона человек. За последние полтора года средний доход от сдачи жилья в аренду составляет от 5,89 до 7,2% в год (NUMBEO).

Как минимум, повод задуматься. Как максимум, применить mirrored investing (стратегия, при которой инвестор наблюдает за действием более опытных инвесторов и зеркально повторяет их шаги).

Великобритания

Великобритания – стабильность или иллюзия? Экономические предпосылки развития рынка недвижимости.

Формально Великобритания покинула Европейское сообщество 31 января 2020 года. С тех пор главный вопрос, который грозил убытками бизнесу с обеих сторон, – принципы торговли. Предполагалось, что с 1 января ЕС и Британия перейдут на торговлю с налогами и квотами по условиям ВТО. Однако в конце года стороны всё-таки смогли договориться о сохранении беспошлинного пространства. Что ж, «мягкий Брексит» – ещё один стимул роста для британского рынка недвижимости.

В то же время нельзя закрыть глаза и сделать вид, что британской экономике ничего не угрожает. Крупнейшие мировые издания уже представили Великобританию в свете рекордного количества смертей от COVID 19: на 1 млн чел. за сутки – 599 летальных исходов и 37,5 тыс. случаев заражения. Вместе с тем в докладе Британского геномного консорциума говорится о 70-процентном усилении инфекционности мутированного вируса.

Где во всем происходящем инвесторам искать стабильность? В круглогодичных, круглосуточных местах проживания? Когда все встанет на круги своя, что будет с миром? Нужны ли будут дома престарелых? Или апартаменты для студентов? Думаю, да. В конце концов этот сектор остается структурно недообеспеченным. Даже после того, как частный сектор обеспечил строительство 250 000 номеров по всей Великобритании, на одну кровать в студенческом общежитии, предоставляемых либо университетом, либо частным сектором, приходится 2.9 студента.

Стоит отметить, что динамика спроса на арендное жильё в Великобритании весьма стабильна и только растет с 2008 года. Доход от сдачи в год составит примерно от 3,67 до 4,14 процентов, в случае студенческого жилья цифра может подняться до 5% (NUMBEO). Еще один тренд, который может оказаться весьма перспективным: интерес инвесторов смещается от Лондона к периферии, где купить недвижимость можно дешевле, чем в столице, а годовой доход при этом будет выше в процентном соотношении.

При этом стоит 1000 раз подумать, прежде чем покупать недвижимость в стране со «сложной» системой налогообложения. Впрочем, налоговые консультанты рекомендуют иметь до 10% от суммы сделки в запасе. Ведь Council Tax, например, достигает 3000$ (хочешь – не хочешь, а приходится содержать полицию, муниципальные учреждения и уборку улиц). На коммунальные услуги в среднем уходит 2 600 $.

Даже если студенческие апартаменты кажутся прибыльными и ликвидными сами по себе, не факт, что они сохранят свою доходность и после всех вычетов.

Гонконг

Гонконг – все или ничего.

По данным NUMBEO, Гонконг занимает первое место в рейтинге соотношения цены апартаментов и уровня дохода при сдачи в аренду. Казалось бы, куда проще, вот он рейтинг, вот она страна с наиболее выгодным индексом цена/рентный доход. Но, конечно, все не так просто. Как известно, не только стагнация и падение стоимости, но и стремительный рост любого актива, будь то апартаменты или ценные бумаги – это высокий риск для инвестора.

По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является Price/Rent от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешевая, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.

Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь. К слову, в Гонконге P/R в 2020 году составил 43.5.

В качестве примера адекватно оцененных рынков можно снова привести Грузию (14.5 по данным NUMBEO), Венгрию (13.8), Португалию (12.5).

В общем, Гонконг бьет все рекорды и приносит баснословный доход для владельцев квадратных метров в завидных рабочих районах. Но что будет завтра, сложно сказать. Один из крупнейших швейцарских банков UBS вновь подтвердил риск «пузыря» в Гонконге, опубликовав обновленную версию индекса «пузырей» на мировом рынке недвижимости (UBS Global Real Estate Bubble Index). Все или ничего.

Наша команда работает только с безопасными инвестициями и стабильными рынками, поэтому Гонконг стоит на последнем месте в списке наших интересов. Чего не скажешь о любителях острых ощущений и рисковых инвестициях.

Турция

Турция – пророссийская страна с высоким уровнем сервиса.

Неудивительно, что в условиях закрытых границ и скудного выбора для отдыха между Российскими курортами, Занзибаром и Турцией многие россияне предпочли последнюю для отпуска 2020.  Для справки, в 2019 году в Турции побывало более 7 млн наших соотечественников. Это на 17,6% превысило показатель 2018 года.

Турция стала вторым домом для многих россиян среднего класса. Поэтому мы не можем не отнестись к ней со всей серьезностью.

С 2002 года Турция показывает устойчивый рост ВВП и спад инфляции, а Мировой Валютный Фонд прогнозирует расширение экономики Турции на 6% в 2021 году. Если принять во внимание, что Турция в связи с пандемией быстро подстраивается под особенности онлайн-торговли, можно прогнозировать облегчение процесса купли-продажи для иностранных инвесторов. Уже в 2020 году продажи недвижимости иностранцам выросли на 13,8% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года.

Летом 2020 года в Турции приняли совершенно новую ипотечную программу, и же в июле в стране было продано почти 230 тысяч домов и квартир, по данным Института статистики. В сравнении с июлем 2019 продажи выросли на 124 процента. А средний доход от сдачи жилья в аренду колеблется от 5,38 до 6,1% в год (NUMBEO).

Я работаю с одной добросовестной компанией из Алании, они еще не достроили дом, как уже весь его распродали. И так – каждый свой дом. Цены на апартаменты и жилье сильно поднимутся в ближайшее время, так как новый закон обязывает за каждой квартирой или апартаментами закрепить свое парковочное место. Вкладываться в недвижимость стоит уже сейчас, чтобы затем резко выйти в плюс как раз за счет повышения стоимости недвижимости.

Государственная вовлеченность и поддержка рынка создает надежный трамплин в свой собственный бассейн, где-нибудь на побережье Бодрума, Алании, Анталии…

Португалия

Португалия – ВНЖ. А что дальше?

Все мы знаем, что в Португалии самая доступная программа по получению золотой визы за инвестиции. Сейчас визу выдают сразу на два года и затем два раза сроком на два года. Когда инвестор подает на гражданство через пять лет, он находится на середине третьего срока золотой визы, и у него нет необходимости просить ПМЖ. Помимо «инвестиций в себя» португальский рынок предлагает и рентабельные апартаменты.

В результате последних исследований, относящихся к 2019 году, Лиссабон был назван самым перспективным городом Европы для инвестиций в недвижимость, обойдя в этом рейтинге Берлин и Мадрид. Это объясняется тем, что португальская столица стала привлекательным направлением не только для иностранных туристов как потенциальных покупателей недвижимости, но и для представителей деловых кругов.

Далеко не последнюю роль сыграла программа «Золотая виза», благодаря которой появилась возможность получения ВНЖ в Португалии в упрощенном порядке при покупке дорогостоящей недвижимости.

Однако, изменения в программе «Золотой визы», которые вступят в силу уже в июле 2021 года, исключат Лиссабон и Порту из числа направлений для инвестиций в недвижимость. Поэтому сейчас – самое время для приобретения, и лучше всего присмотреть недвижимость в пригородах этих городов. Найти там самое лучшее, но, что сейчас мало кому нужно покупать и получать ВНЖ, если он необходим. Как только «Золотую визу» там закроют, недвижимость в окрестностях может подняться сразу процентов на 30-50, потому что пригороды Лиссабона для жизни и сдачи в аренду все равно популярнее, чем внутренняя часть материка. А сейчас пригород мало кому нужен, хотя цены там гораздо ниже, чем в городе. При этом уже сейчас средний доход от аренды – 4,77-5,59% в год (NUMBEO).

Подводя итоги

Россияне все чаще стали покупать недвижимость за рубежом. Об этом говорит и статистика трансграничных переводов резидентов России на операции с недвижимым имуществом. Если в 2016 году общая сумма составила 870 млн. долларов, то уже в 2018-м – 1 234 млн. долларов. И даже сейчас, во время пандемии, более 60% инвесторов и консультантов, в том числе и из России, считают карантин подходящим временем для совершения сделок и находятся в активном поиске объектов для инвестирования (по данным Tranio).

Инвестирование в апартаменты в любых странах выгодна, если гарантированная доходность за вычетом налогов устраивает покупателя. Нет страны с привлекательными апартаментами, есть привлекательная доходность. Очень часто солнце, море и обещание бурного роста уводят инвесторов куда угодно от того, зачем все начиналось – получения дохода. И еще, если покупатель доверяет продавцу, риэлтору, статьям, друзьям и не нанимает хорошего юриста до покупки (иногда это обходится даже в несколько тысяч долларов), который будет работать исключительно в его интересах, скорее всего, в будущем он может об этом пожалеть. Не знаю, как остальной мир, но многие покупатели недвижимости живут до сих пор на трех китах – Авось, Небось и Как-нибудь.

Covid-19 и экономический кризис серьезно пошатнул наш мир, но, кажется, недвижимость, по обыкновению, одна из первых снимет медицинскую маску и вдохнет полной грудью.