Можно ли увеличить срок ипотеки, чтобы снизить платеж, и как это сделать?

Что понимать под увеличением срока ипотеки?

Ипотечный договор заключается на определенный срок, как правило, это 10 лет и больше. На основании договора составляется график ежемесячных платежей по кредиту с указанием дат, не позднее которых вносятся платежи, а также их сумм. Чем более длительный срок договора, тем меньше сумма каждого платежа.

Но бывает, что заемщику становится трудно погашать ипотеку при текущем размере ежемесячного платежа. Ему было бы желательно, чтобы такой платеж был уменьшен. На практике это возможно за счет увеличения сроков действия кредитного договора.

Пример.

У Иванова оформлен ипотечный кредит на 3 млн. рублей на 20 лет по ставке 7% годовых. Ежемесячный платеж по нему составляет 23 304 рублей.

Иванов был бы рад уменьшить ежемесячный платеж. Если бы срок кредита составил 30 лет (при той же ставке 7% годовых), то ежемесячно пришлось бы платить 19 975 рублей.

Отметим, что по факту реструктуризации значительно вырастает общая переплата по процентам (по сравнению с тем, если ипотека будет платиться по полному номинальному графику) — с 2 569 656 рублей (при 20 годах платежей) до 4 171 025 (при 30 годах). Банку она, таким образом, весьма выгодна, но для клиента имеет смысл лишь с точки зрения облегчения текущего финансового бремени.

На практике сокращение сроков ипотеки может быть произведено за счет:

• рефинансирования (погашения текущей ипотеки за счет нового кредита с более длительным сроком действия и, соответственно, меньшей суммой ежемесячных платежей);
• пересмотра условий кредитования по текущей ипотеке — реструктуризации.

Оба варианта, несмотря на разницу по многим юридическим признакам, по существу очень близки друг к другу. Рефинансирование — это фактически тоже пересмотр условий кредитования, только оформляемый в рамках отдельного кредитного договора, замещающего исходный. Оно может быть произведено при оформлении новой ипотеки в другом банке, если когда заемщику отказывает в реструктуризации его собственный банк.

Условимся, что увеличение срока ипотеки будет происходить в рамках реструктуризации — когда заемщик предпринимает попытку улучшить условия по текущей ипотеке в своем же банке, не обращаясь на сторону за рефинансированием. Рассмотрим, на каких условиях осуществляют реструктуризацию крупнейшие российские банки — Сбербанк и ВТБ.

Увеличение срока ипотеки по реструктуризации: Сбербанк

Клиенту Сбербанка, чтобы увеличить срок ипотеки и уменьшить, как следствие, размер ежемесячного платежа, нужно принести в ближайший офис кредитной организации:

• заявление на реструктуризацию;
• дополнительные документы.

Здесь вы можете скачать заполненный образец указанного заявления. В нем указано, что заявитель делает снизить размер платежа на период в 228 месяцев (19 лет) — исходя из того, что ипотека оформлена на 20 лет за год до обращения за реструктуризацией.

То, какими будут прилагаемые к заявлению документы, зависит от причин, по которым запрашивается увеличение срока ипотеки. Банк допускает следующие:

• потеря работы (в этом случае может потребоваться копия трудовой книжки, уведомления о сокращении, выписка из Службы занятости о статусе безработного);
• снижение зарплаты заемщика, снижение дохода членов семьи заемщика (что подтвердят справки 2-НДФЛ, банковские выписки);
• выход в декрет (подтверждаемый больничным листом, свидетельством о рождении ребенка);
• призыв в вооруженные силы (удостоверяемый приказом из военкомата);
• утрата способности к работе (подтверждаемый справкой об инвалидности);
• статус обманутого дольщика — когда «долевая» квартира, оформленная в ипотеку, не была построена из-за нарушений застройщиком обязательств (подтверждается выпиской по реестру пострадавших дольщиков);
• чрезвычайная ситуация (подтверждаемая документами из МЧС, актами о повреждении имущества).

Сбербанк предупреждает, что может запросить при необходимости иные дополнительные документы. Заявления и документы на отсрочку банк рассматривает до 10 дней. Какие-либо платежи или комиссии за это не взимаются.

Реструктуризация ипотеки: ВТБ

В рамках программ реструктуризации ВТБ также возможно запросить увеличение срока кредита. Схема оформления реструктуризации, в целом, подобна той, что описана выше в случае со Сбербанком. Но есть принципиальные отличия.

Во-первых, у ВТБ есть два варианта программы реструктуризации — платный и бесплатный. По первому заявка рассматривается до рабочих 14 дней, но нужно уплатить комиссию — 15 000 рублей (если заемщик — житель столичного региона, Санкт-Петербурга, Ленинградской области) или 7 000 рублей (если клиент из других субъектов РФ). По второму — до 90 рабочих дней.

Во-вторых, у банка, в отличие от Сбера, нет озвученного перечня причин, по которым может предоставляться реструктуризация. На странице описания соответствующей программы ВТБ перечислены документы, прилагаемые к заявлению, и среди них нет тех, которые бы отражали конкретные причины обращения за увеличением срока ипотеки. Требуются же:

• паспорта заемщика, поручителя;
• СНИЛС клиента, иных собственников ипотечной квартиры;
• ипотечный договор, а также договор поручительства;
• документ, удостоверяющий право собственности на ипотечную квартиру;
• документы, удостоверяющие изменения в семейном положении клиента (если они имели место).

При этом, банк указывает, что в ходе рассмотрения заявления может запрашивать у заявителя дополнительные документы.

В-третьих, у ВТБ другая схема приема заявления и документов на реструктуризацию. Нужно, чтобы клиент отсканировал их оригиналы, а затем направил сканы на определенный адрес e-mail (в зависимости от того, в каком федеральном округе он живет). Каждый отдельный скан при этом:

• должен быть хорошо читаемым;
• должен включать только целую страницу какого-либо документа (не часть);
• не должен быть заархивирован или приведен в виде ссылки на облачный ресурс.

Максимальный объем всех прилагаемых к письму файлов не должен быть больше 20 МБ. В теме e-mail необходимо указать город оформления ипотеки, ФИО и дату рождения клиента.

Банки не всегда готовы одобрить реструктуризацию — поскольку она с точки зрения банков исключительно добровольная. Но есть альтернатива, предусмотренная законом.

Альтернатива реструктуризации: ипотечные каникулы

Речь идет об ипотечных каникулах. Их сущность — в приостановке выплат по жилищному кредиту на срок до 6 месяцев. Общий срок кредитного договора при этом продлевается на период действия льготы: график платежей смещается, таким образом, на срок до полугода. Возможность оформить ипотечные каникулы гарантируется государством и устанавливается положениями статьи 6.1-1 Закона «О потребительском кредите» от 21.12.2013 № 353-ФЗ.

Как Сбербанк, так и ВТБ, следуя закону, предоставляют ипотечные каникулы. Условия их получения клиентами, в силу действия закона, во всех банках одинаковые. Каникулы предоставляются, если:

• сумма кредита — не более 15 млн. рублей;
• ранее ипотечные каникулы не оформлялись;
• ипотечная квартира — единственное жилье заемщика.

Каникулы предоставляются заемщикам, у которых возникла сложная жизненная ситуация, обусловленная, к примеру, потерей работы, инвалидностью, снижением дохода (все условия перечислены в п. 2 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ).

Ключевая особенность ипотечных каникул: проценты по ежемесячным платежам по номинальному графику погашения в той его части, что приходится на период каникул, подлежат уплате как «чистые» суммы долга перед банком, добавляемые к основному долгу по ипотечному кредиту. Это следует из положений п. 18-22 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ. Уплата соответствующих процентов может быть произведена строго двумя способами:

• по завершении выплаты всех платежей по графику (новому);
• вместе с суммой полного или частичного досрочного погашения ипотеки.

Увеличение срока ипотеки при каникулах носит технический характер: переносится срок действия кредитного договора — в связи с добавлением отсроченных платежей в конец графика. Сам по себе график не «растягивается», размер ежемесячного платежа не сокращается. Однако, в случае сложной финансовой ситуации у заемщика такие каникулы могут помочь избежать просрочек и ухудшения кредитной истории.

Обращения в банки за увеличением срока ипотеки заемщики осуществляют регулярно. Оставляя затем отзывы на онлайн-ресурсах о таком опыте.

Увеличение срока ипотеки: отзывы

Как следует из некоторых отзывов, в банк, рассмотрев заявку на увеличение ипотеки в форме реструктуризации, может:

1. Предложить реструктуризацию, по которой:
   • ежемесячный платеж снижается до некоторой минимальной величины (5000 рублей) на полгода, с седьмого месяца — платеж становится обычным (16 000 рублей);
   • общий срок ипотеки увеличивается на год.

   Выходит, что клиент в чистом виде переплатит банку:

   • 30 000 рублей (5000 * 6) за счет минимальных платежей за 6 месяцев;
   • проценты за счет удлинения срока выплат.

   Очевидно, что в данной схеме банк несколько увеличивает ставку по кредиту: иначе чем объяснить, что кредитный договор длиннее, а ежемесячный платеж тот же.

2. Предложить «фирменные» кредитные каникулы, при которых:
   • ежемесячные платежи не вносятся 6 месяцев;
   • срок ипотеки увеличивается на год;
   • вырастает процентная ставка.

   Следствие — увеличивается общая плата по кредиту за счет увеличенных процентов.

3. Фактически увеличить основной долг по кредиту.

   Механизм таков: за реструктуризацию взимается комиссия, которая затем включается в основной долг.

Есть и иные не слишком радующие клиентов нюансы взаимодействия с банками по реструктуризации. Так, кредитная организация может отказать в продлении срока ипотеки по имеющимся документам: тогда потребуется занести дополнительные. Пишут также, что Сбер отказывает в реструктуризации, на которую заявление последовательно подавалось несколько раз. Бывает, что банки, отказывая в реструктуризации по своей программе, предлагают вместо этого именно «ипотечные каникулы», которые, как мы уже знаем, не предусматривают реального продления графика платежей.

Есть случаи, допущения банками серьезных технических ошибок: реструктуризация одобряется и на хороших условиях, но в персональном профиле клиента уменьшенные платежи не «прописываются». Из-за чего при внесении уменьшенного платежа у него образуется просрочка. Жалобы по таким случаям, безусловно, отрабатываются банком, но сам факт наличия вероятности подобных просчетов не может радовать заемщика.