Не продешевить, но и не ждать месяцами – как правильно оценить квартиру для продажи?

Быстро и дешево или долго, но без шансов?

На российском рынке жилья уже второй год не все просто – льготная ипотека, кризис и подорожание стройматериалов привели к тому, что цены на квартиры в новостройках выросли на 20-30%. Вслед за первичным рынком подтянулся и вторичный, хотя вторичное жилье не участвует в ипотечных госпрограммах, многие покупатели выбирают между новым и уже построенным жильем.

Как обычно бывает в такой кризис, сильнее всего растет спрос на самые дешевые варианты – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Конечно, спрос измерить сложно, но в одной из риелторских компаний подсчитали, как изменился средний срок продажи квартир в Москве. А главное – как зависит срок продажи квартиры от ее цены.

Вышло достаточно интересно и при этом крайне наглядно (цены – московские, но сама тенденция будет примерно такой же в разных регионах):

Как можно заметить, быстрее всего продавались даже не самые дешевые квартиры – скорее всего, в категории до 150 тысяч рублей за метр продавался абсолютный неликвид, а вот в категории от 150 до 200 тысяч рублей продать квартиру было легче всего. А дольше всего продавались квартиры ценой от 500 тысяч рублей – в среднем за 3 месяца.

Но график говорит и кое-что другое – неужели даже цена в 4 раза выше нижней границы рынка увеличивает срок продажи всего лишь на половину? Скорее всего, нет. Вероятно, речь идет просто об изначально более дорогом жилье, для которого важно найти «своего» покупателя – в отличие от более дешевого массового сегмента.

В исследовании говорится еще об одной тенденции – средний срок продажи квартиры сократился за последний годна 25-30%. То есть, на рынке есть явный дефицит жилья, и покупатели стали чуть менее разборчивы и готовы покупать что угодно (график составлен по данным за 2020 год). Учитывая, что самые доступные варианты уже разобрали, цены на жилье выросли, а доходы населения – нет, продать имеющуюся жилплощадь станет чуть сложнее.

Чтобы не ждать целую вечность, нужно изначально правильно оценить свою квартиру. Но как определить, чего она реально стоит – чтобы и не продешевить, и не ждать продажи полгода, и чтобы пару десятков тысяч сбросить в ходе торга?

Бесплатные способы оценки

У многих возникает логичный вопрос: а можно ли самостоятельно оценить стоимость своей квартиры перед продажей? Первый и самый доступный способ оценить реальное состояние рынка недвижимости в своем городе – отсмотреть все близкие и похожие варианты квартир по объявлениям и онлайн-сервисам.

Лучше всего начать с анализа предложений на рынке, советует Оксана Васильева из Финансового университета. Чтобы примерно понять, чего стоит ваша квартира, нужно оценить следующее:

• проверить цены на аналогичные или похожие квартиры через ЦИАН, Авито или ДомКлик;
• на большинстве сервисов можно отслеживать объявления прямо на карте – так проще всего найти свой район или даже свой дом (если в нем кто-то продает квартиру);
• можно посмотреть цены на квартиры в соседних домах и в пределах района – обычно они сильно не отличаются.

Но чтобы полученные результаты были адекватны, их стоит условно скорректировать. Например, первый и последний этажи считаются не лучшими покупками, иногда покупатели не хотят смотреть угловые квартиры. Жилье в доме, который стоит в глубине района, будет стоить меньше, чем в доме возле остановки транспорта и недалеко от центров деловой активности. Влияет на оценку и сам дом – квартира в кирпичном доме стоит обычно дороже, чем в панельном.

Соответственно, если ваша квартира лучше, чем другие – цену можно немного поднять, а если хуже – рассчитывать на некоторое ее снижение. Но это слишком интуитивная оценка – тогда как уже существуют сервисы по автоматизированной оценке жилья, которые учитывают все факторы более точно.

Как рассказала нам Оксана Васильева, есть несколько вариантов оценки через онлайн-сервисы:

• онлайн-калькуляторы, где достаточно ввести параметры квартиры (адрес, площадь, состояние и т.д.), и который рассчитает ее приблизительную стоимость на рынке;
• сервисы, которым достаточно указать адрес, площадь и тип квартиры – они учитывают цены на недвижимость вокруг этого дома (примеры – ЦИАН, IRN, «Домофонд», «Твой адрес» и т.д.).

Онлайн-сервисы могут рассчитать стоимость квартиры более точно – они за много лет накопили достаточно информации о том, какие квартиры и по каким ценам продавались в этом районе, как быстро они продавались и какие параметры имели. Исходя из этого система считает приблизительную стоимость, по которой квартиру купят в разумные сроки.

Однако есть еще один способ, о котором вспоминают не очень часто – полностью бесплатный, и который должен давать максимально приближенную к рыночной оценку. Это – кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую периодически рассчитывает Росреестр (точнее, нанятые им подрядчики). Узнать кадастровую стоимость своего жилья достаточно просто – нужно зайти в соответствующий раздел сайта Росреестра, выбрать регион и населенный пункт, ввести улицу, номер дома и квартиры. Система сразу выдаст кадастровый номер объекта, а по нему – его кадастровую стоимость.

Для примера рассчитаем стоимость квартиры, которую на ЦИАНе продают за 9,15 миллиона рублей – это «однушка» на 8 этаже 12-этажного дома в Москве без ремонта. Разные сервисы дают такую оценку:

• сервис от «Дом.РФ» – 9 031 000 рублей;
• ЦИАН – 9,3 миллиона рублей;
• «Домофонд» – 9 428 432 рубля;
• кадастровая стоимость – 4 772 838 рублей

Таким образом, в данном случае онлайн-сервисы более-менее точно оценили стоимость квартиры, тогда как Росреестр занизил ее почти вдвое (вероятно, при оценке не были учтены особенности рынка, и с 2018 года оценка успела устареть). В небольших населенных пунктах кадастровая стоимость может давать более адекватную оценку.

Оценка стоимости за деньги

Оценка стоимости недвижимости нужна в обязательном порядке при некоторых юридических действиях с ней – например, при оформлении ипотечного кредита банку нужна оценка, чтобы понять стоимость залога, иногда оценить жилье нужно для нотариальных действий или по запросу суда.

Соответственно, в России сформировался рынок оценщиков – они предоставляют полный отчет о стоимости, оформленный по всем правилам. Обычно используется несколько способов оценки, от которых потом рассчитывается средняя цифра:

• сравнительный – объект сравнивается с теми, которые продаются по соседству или в том же городе, а цена потом корректируется (тоже по всем правилам);
• доходный – учитывается, какой доход может принести объект, и эта сумма капитализируется на 15-20 лет (для квартир применяется редко);
• затратный – учитывается, какую сумму нужно потратить, чтобы воспроизвести такой же объект недвижимости, а от полученной цифры отнимается накопленный износ (для квартиры его применить тоже сложно).

Но для того, кто просто хочет продать квартиру, такой отчет попросту не нужен – по всей форме его требуют банки, нотариусы, суды и органы опеки, а для владельца квартиры нужно просто знать, за сколько можно ее продать.

Стоимость такой оценки начинается от 2000 рублей в регионах и от 4000 рублей в Москве, если нужно срочно – цена будет выше.

Заказывать отчет оценщика вовсе необязательно – при желании можно найти и другой вариант, например:

• обратиться к риелтору. Скорее всего, он согласится оценить квартиру бесплатно, если ему доверят ее продать (и оценка войдет в плату за услуги посредника);
• обратиться к специалисту-оценщику с просьбой оценить квартиру, но не готовить полный отчет – так точно будет дешевле (хотя у клиента не останется документального подтверждения).

Стоит ли заказывать платный отчет – решать каждому, в этом есть смысл при срочной продаже. При продаже квартиры без жестких сроков можно оценить реакцию потенциальных покупателей на квартиру и цену, и только потом принять решение – оставить цену прежней, поднять ее или опустить.

Сколько в итоге поставить?

Если продавцу квартиры нужна конкретная сумма от продажи – вопрос с ценой обычно решается сам собой (и если продавцу нужно слишком много – квартиру он будет продавать долго). Но если квартира продается, например, для первоначального взноса по новой квартире в ипотеку, то здесь важно определить именно оптимальную цену – чтобы покрыть максимальный процент от стоимости нового жилья и при этом не ждать слишком долго (ведь новостройки постоянно дорожают).

Как рассказал нам преподаватель РУДН Василий Башуткин, идеальная схема – это начать с более высокой цены, а потом постепенно ее снижать до момента, когда по объявлению начнут постоянно звонить (и, что самое главное, звонить должны не только риелторы).

Обобщив все вышесказанное, предложим такой алгоритм для определения оптимальной цены на квартиру:

• просмотреть все объявления по продаже квартир в том же доме, районе или округе. Примерно определить верхнюю и нижнюю границы рынка;
• проверить цену квартиры по всем доступным сервисам, посмотреть кадастровую стоимость;
• учитывая все полученные цифры, определить минимально допустимую цену продажи (например, желаемый размер первоначального взноса по ипотеке) и верхнюю границу (заведомо более дорогая квартира в том же районе или доме);
• установить цену на уровне средней (между минимальной и максимальной) или чуть выше – оставив запас для торга;
• если звонков не будет совсем или звонить будут только риелторы, постепенно (раз в несколько дней или в неделю) снижать цену. Шаг снижения можно понять по другим объявлениям (обычно это 20-50 тысяч рублей);
• когда начнутся звонки от потенциальных покупателей, перестать снижать цену и ждать продажи.

Что касается запаса для торга, скорее всего, 100-200 тысяч рублей добавляют к цене и все остальные продавцы (разве что кроме тех, кто пишет заглавными буквами «ТОРГА НЕТ»), поэтому стоит учитывать, что даже от компромиссной цены по рынку придется немного уступить.

Если придется обращаться к риелтору, нужно учесть – за их услуги нужно будет заплатить как минимум 50-100 тысяч рублей, поэтому эту сумму тоже лучше изначально включить в цену (а если объявления будут и от риелтора, и от владельца, придется договариваться, кто и какую цену устанавливает). Без посредника продать жилье тоже можно, но в городах с высокой конкуренцией сделать это будет сложно.