Вы купили квартиру/машину в залоге, что делать? Рассказывает юрист

Как можно понять, что квартира в залоге у банка?

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, а также иные права, предусмотренные иными законами РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 № 13-П, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (определения от 5 июля 2001 года № 132-О и № 154-О).

Чтобы проверить, находится ли квартира в залоге, можно запросить выписку из ЕГРН (непосредственно в Росреестре или через МФЦ).

Как можно понять, что машина в залоге у банка?

Согласно ст. 339.1 ГК РФ, залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Согласно ст. 35 Основ законодательства о нотариате, нотариусы совершают следующие нотариальные действия:

• регистрируют уведомления о залоге движимого имущества;
• выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества.

Глава XX.1. Основ законодательства о нотариате регулирует порядок регистрации уведомлений о залоге движимого имущества (введена ФЗ от 21.12.2013 № 379-ФЗ, начало действия редакции — с 01.01.2017 г.)

В 2014 году нотариусы начали вести реестр залогового имущества. А с 1 января 2017 года уведомление о залоге и заявление на выписку из реестра можно подать нотариусу через сайт (https://www.reestr-zalogov.ru/).

Банки и кредиторы передают нотариусам информацию о залоге. Однако, это является правом, а не обязанностью залогодержателя. Банки и сейчас могут выдать кредит под залог имущества, но не вносить сведения в реестр.

Чтобы обезопасить себя, нужно взять официальную выписку из реестра. На выписке должна быть подпись нотариуса. Выписку можно взять у любого нотариуса лично или заказать ее через сайт, если есть ЭЦП.

По общему правилу пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Однако при продаже заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества. Данная позиция подтверждается, в частности, в разъяснениях, данных в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

Кроме того, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» содержит аналогичное разъяснение, только относительно залога движимого имущества, в котором отмечается, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.

В соответствии с Федеральным законом от 12.11.2019 № 370-ФЗ (вступит в силу с 11.05.2020 г.) на Едином портале госуслуг можно будет найти открытую информацию о залоге движимого имущества, в том числе принадлежащего ЮЛ.

Что делать гражданину, если он купил квартиру/автомобиль, который в данный момент находится в залоге?

Необходимо доказывать, что лицо не знало и не должно было знать об обременении.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 5 статьи 10 названного кодекса установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Залог квартиры:

В соответствии с ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Залог автомобиля:

В соответствии с определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 № 46-КГ19-18:

С целью защиты прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству в абзаце первом пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации введено правовое регулирование, предусматривающее учёт залога движимого имущества путём регистрации уведомлений о его залоге в реестре уведомлений о залоге движимого имущества единой информационной системы нотариата.

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учёте залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого (абзац третий пункта 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ, государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Само по себе положение договора, согласно которому продавец гарантирует, что до заключения данного договора отчуждаемый автомобиль никому не продан и не обещан в дар, не заложен, спора о нём не имеется, под арестом не значится, не свидетельствует о том, что покупатель принял все меры, которые мог и должен был принять любой разумный субъект гражданского оборота, действующий осмотрительно и добросовестно.