Льготная ипотека на новых условиях: рассказываем, что изменилось в программе в 2022 году

Запущенная в 2020 году программа льготной ипотеки стала настоящим прорывом для строительной отрасли. Россияне получили возможность оформить кредит на почти любую новостройку в России по минимальной ставке, а застройщики получили миллионы клиентов. Но затем программа была урезана, а с 1 апреля 2022 года ставка по ней выросла почти вдвое. Как изменится программа для клиентов и стоит ли сейчас оформлять ипотеку – рассказываем в нашем материале.

Льготная ипотека: версия 2022 года

Госпрограмма льготной ипотеки существует с 2020 года – она вводилась, чтобы поддержать строительную отрасль в период пандемии. По этой программе можно было купить квартиру ценой до 6-12 миллионов рублей (в зависимости от региона) в кредит по ставке до 6,5% годовых. Единственное условие – квартира должна быть в новостройке (на этапе строительства или готовое жилье, которое продает застройщик).

Программа оказалась успешной, даже слишком успешной. Россияне, несмотря на пандемический кризис, ринулись скупать жилье – как правило, недорогие квартиры в массовых проектах. Люди пытались сохранить свои сбережения и успеть воспользоваться программой до ее отмены – но в результате все это привело к огромному росту цен на недвижимость и стройматериалы.

Последствия роста цен на жилье ощущаются и сейчас – еще в начале прошлого года рост цен на жилье нивелировал всю выгоду от льготной процентной ставки, и россияне по факту начали платить даже больше. В итоге, чтобы сбить рост цен (но не убить строительную отрасль в регионах) власти с июля 2021 года урезали программу – снизив сумму кредита до 3 миллионов рублей и подняв ставку до 7% годовых.

В этой редакции программа действовала вплоть до конца марта 2022 года. Но после того, как в силу известных событий Центробанк был вынужден поднять ключевую ставку до 20% годовых, к программе появились вопросы. Дело в том, что государство компенсирует банкам разницу в процентах, исходя из ключевой ставки – теперь же компенсации выросли слишком сильно. Весь март шло обсуждение, и с 1 апреля программа будет обновлена.

Что поменяется:

  • максимальная процентная ставка – она вырастет с 7% до 12% годовых. Если клиент откажется оформить полис личного страхования, банк вправе поднять ставку выше;
  • максимальная сумма кредита – она вырастет с 3 миллионов рублей до 6 миллионов в регионах и 12 миллионов в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.

Остальные условия неизменны: минимальный первоначальный взнос составляет 15% (кое-где 20%), купить можно только жилье в новостройке (рефинансирования нет по-прежнему), требования к заемщикам банки определяют сами.

То есть, правительство возвращает прежние лимиты сумм по ипотечным кредитам (какими они были до 1 июля 2021 года), поднимая при этом ставку до 12% годовых. Кстати, хоть до 24 февраля это была средняя ставка по базовым ипотечным программам, сейчас это скорее половина стандартной ставки.

Банки начали принимать заявки на льготную ипотеку по новым условиям еще до ее официального запуска: клиент мог оставить заявку, банк ее рассмотрел, а оформить кредит при одобрении можно сразу же после 1 апреля. Более того, несколько банков даже снизили ставки по таким кредитам ниже 12%. Например, в Альфа-Банке ее готовы выдавать под 11,7% годовых, в «Зените» – от 11,5%, а в Промсвязьбанке – от 11,9% годовых. Это стандартная практика – банк получает достаточно большую субсидию на проценты и может снизить ставку ниже максимальной.

Насколько это выгоднее обычной ипотеки?

Госпрограмма-2020 при своих первоначальных условиях была действительно очень выгодной – по сути, это стандартная ипотека на новостройки практически без ограничений (в 6-12 миллионов попадали почти все доступные квартиры). После «урезания» программа стала гораздо менее популярной – из-за роста цен на жилье в пределы 3 миллионов рублей попадала мало какая квартира (хотя если рассматривать кредит как доплату – то смысл в ней оставался).

После пересмотра условий кредиты по программе стали ощутимо дороже – но в сравнении со стандартными ипотечными программами они все равно будут выгодными. Например, Сбербанк выдает ипотеку под 19% годовых плюс надбавки, ВТБ – от 22,4% годовых.

Чтобы понять, насколько выгоднее будет льготная ипотека в редакции 2022 года по сравнению с прежними условиями, со стандартными программами до 24 февраля и с актуальными программами, посчитаем ежемесячный платеж по нескольким вариантам кредитов:

Условия кредита До 24 февраля Сейчас
Льготная ипотека (5,8% годовых) Стандартная ипотека (10% годовых) Льготная ипотека (12% годовых) Стандартная ипотека (20% годовых)
2,8 миллиона рублей на 20 лет, ПВ 20% 15 790,68 21 616,48 24 664,33 38 053,67
3,5 миллиона рублей на 25 лет, ПВ 15% 18 805,91 27 033,85 31 333,42 49 933,94
4 миллиона рублей на 20 лет, ПВ 15% 32 810,74 37 436,93 57 760,04
6 миллионов рублей на 25 лет, ПВ 20% 43 617,64 50 554,76 80 565,69
8 миллионов рублей на 30 лет, ПВ 25% 52 654,29 61 716,76 100 261,12

Как можно понять из таблицы, ипотека достаточно сильно подорожала – но если сравнивать стандартные условия до кризиса с льготными сейчас, то разница небольшая. А вот выбор между тем, оформлять сейчас льготную или обычную ипотеку, стоять не должен. Хоть разница между льготной и обычной программами – всего 8 процентных пунктов, на сумме ежемесячного платежа это отражается очень серьезно – примерно на 40%.

Другие льготные программы

В отличие от льготной ипотеки, другие программы ипотеки с господдержкой будут работать и дальше на прежних условиях. В каждой программе государство субсидирует банку часть процентной ставки (разницу между льготной и рыночной ставками), но кредиты по ним выдаются лишь некоторым категориям заемщиков.

На данный момент основные программы такие:

  • семейная ипотека – получить кредит может семья, где есть хотя бы один ребенок, родившийся после 2018 года. Купить жилье можно в новостройке или рефинансировать старый кредит, суммы – до 6 и 12 миллионов рублей (как и в случае с льготной ипотекой на новых условиях). Максимальная ставка – 6% годовых, но банки предлагают гораздо меньшие проценты. Например, МКБ выдает такие кредиты под 3,9% годовых, а банк «Дом.РФ» – от 4,2%;
  • сельская ипотека – кредиты на жилье в сельской местности, суммой до 3 или 5 миллионов рублей в зависимости от региона, по ставке в 2,7-3% годовых. Взять кредит можно только на жилье в сельской местности и небольших городах – это утвержденный перечень населенных пунктов. Программа периодически запускается, но вскоре закрывается из-за исчерпания лимита. Сейчас прием заявок закрыт – то есть, деньги пока не выделены;
  • дальневосточная ипотека – кредиты выдаются молодым семьям (до 35 лет) на жилье на территории Дальневосточного федерального округа на сумму до 6 миллионов рублей. Купить можно жилье в новостройке, а вторичное – только в сельской местности. Правда, и ставка тут самая низкая – от 0,1% годовых, что делает эту программу практически рассрочкой на жилье.

Кроме этих программ есть также военная ипотека (когда взносы за военнослужащего гасит государство), новая ипотека для IT-специалистов (которая пока не запущена) и специальные программы для отдельных категорий населения в регионах.

Главное, что стоит знать о госпрограммах – почти всегда они предлагают более выгодные условия, чем стандартная ипотека. То есть, при прочих равных стоит выбрать именно льготную ипотеку – так переплата будет гораздо меньше. Но если, например, стоит вопрос между квартирой на Дальнем Востоке или в сельской местности по госпрограмме или в городе в центральной части страны по обычной программе – то здесь все же главную роль играют именно пожелания заемщика.

Стоит ли оформлять ипотеку сейчас?

В 2022 году банковская сфера и вся экономика переживает, вероятно, самое сложное испытание последних десятилетий. Это отразилось и на ипотечных кредитах – сейчас ипотеку по базовой программе можно оформить под 20-25% годовых, это заградительный уровень ставок.

Не советует оформлять ипотеку даже глава ЦБ Эльвира Набиуллина – то есть, время для этого совсем неподходящее. Впрочем, если смотреть на другие факторы, все может оказаться не так уж просто.

Например, на рынке жилья до запуска новой ипотечной программы прогнозировали снижение цен – оно должно начаться с вторичного рынка (на который госпрограммы вообще не распространяются). По факту цены пока продолжают расти – вероятно, застройщики ориентируются уже на новую госпрограмму.

Сам рынок недвижимости переживает проблемы с другой стороны – из России уехали сотни тысяч мигрантов (работать за рубли стало не так выгодно), а многие так и не смогли приехать после пандемии. Рост доллара приведет к росту цен на строительные материалы, некоторые поставщики их ушли с рынка вообще, а проектное финансирование от банков снова подорожает. В итоге компании сокращают объемы работ – некоторые объекты введут в строй значительно позже запланированного.

Так что выбор будет непростым. Попробуем собрать доводы «за» и «против» оформления ипотеки в кризис:

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • новая льготная ипотека – вдвое дешевле стандартной, и почти такая же по условиям, как и стандартные программы до кризиса;
  • семейная ипотека доступна от 3,9% годовых – такого не было раньше;
  • ажиотажный спрос на рынке жилья спадает – можно найти интересные по цене предложения, застройщики снова конкурируют за клиентов;
  • в будущем есть перспектива рефинансировать кредит, если ставка упадет ниже 12% (или ниже 20%, если брать по стандартной программе).
  • ипотека по стандартным программам слишком дорогая – ее рассматривать стоит лишь в крайней ситуации;
  • с будущим рефинансированием нет определенности – если жилье подешевеет, заемщик не попадет в нужное соотношение долга к стоимости залога;
  • вероятность получить отказ – высокая, банки в обязательном порядке запрашивают много документов;
  • есть риск, что застройщик затянет со сдачей дома в эксплуатацию;
  • покупать жилье под будущую аренду рискованно – это уже сделали миллионы россиян, и аренда может резко подешеветь.

По сути, оформлять ипотеку сейчас есть смысл тем, кто уже продал старое жилье и остался вообще без квартиры. Хоть и с большой переплатой, но ипотеку в теории взять можно. С учетом запуска новой госпрограммы кредиты действительно будут чуть выгоднее – но сумма месячного платежа все равно окажется внушительной (и поэтому банк может отказать в кредите).

Так что единственно верного сценария нет. Например, если банки будут снижать ставки заметно ниже 12% годовых, а жилье будет умеренно дорожать, смыл в ипотеке появится. Покупать же квартиру под 20-25% годовых сейчас явно не стоит даже с надежной на будущее рефинансирование.