Арендаторы уже могут рассчитывать на предоставление скидок на аренду офисов и помещений. Что говорят юристы

3 апреля 2020 года мы уже публиковали очень подробный материал на тему взаимоотношений арендатора и владельца помещения либо офиса в период пандемии:

«Надо ли предпринимателю платить аренду, если его офис во время карантина пустует?»

Настоятельно рекомендуем первым делом ознакомиться именно с ним. И так как новые законодательные акты и постановление издаются правительством в период самоизоляции с неимоверной скоростью, мы посчитали необходимым актуализировать информацию из данной статьи новыми сведениями, которые приводим ниже.

Одним из основных показателей права, как регулятора общественных отношений, является его «гибкость». Право всегда либо подстраивается под существующие общественные отношения (социальные, экономические и другие) либо определяет структуру отношений в обществе, то есть определяет правила поведения.

Безусловно появление и распространение новой коронавирусной инфекции, как юридический факт, изменило привычный, и в какой-то степени удобный, порядок взаимоотношений всех субъектов гражданских правоотношений, в том числе отношений аренды имущества.

Ранее мы уже отмечали, что меры, принимаемые в целях устранения экономических последствий, которые понёс бизнес, постоянно дополняются.

Так, в предыдущей статье указывалось, что частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

И уже 03 апреля 2020 года Правительством было издано, а с 06 апреля 2020 года начало действовать, соответствующее Постановление (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»).

Важно отметить, что правом отсрочки в порядке ч. 1 ст. 19 Федерального закона № 98 и Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 обладают только организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Отсрочка предоставляется заключением между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.

К числу требований, которые обязательно должны быть отражены в допсоглашении к договору аренды относятся следующие:

1. Право на отсрочку получают только те арендаторы, которые заключили договоры аренды до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории конкретного субъекта Российской Федерации.
2. Общий период отсрочки: с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и до 1 октября 2020 г.

   Здесь важно отметить, что на территории Москвы, например, дата введения режима повышенной готовности следует из Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 «О введении режима повышенной готовности», то есть датой отсрочки арендной платы следует считать 05.03.2020 и вне зависимости от того, с какого числа была приостановлена или ограничена деятельность некоторых организаций.

3. Порядок погашения задолженности по арендной плате в связи с предоставлением отсрочки:
   • первый платеж — не ранее 1 января 2021 года;
   • последний платеж – не позднее 1 января 2023 года;
   • периодичность платежей — равными платежами не чаще одного раза в месяц;
   • размер каждого платежа — не более половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
4. Общий период отсрочки условно разделен на два этапа:
   • первый: период действия режима повышенной готовности, когда арендатор не производит платежи по арендной плате (за исключением, расходов за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если указанные платежи включены в арендную плату и арендодатель не освобожден от обязанности по их оплате);
   • второй: период со дня прекращения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года, когда арендатор обязан оплачивать 50% размера арендной платы, а оставшаяся часть 50% переносится на 2021-2023 периоды её погашения.
5. Условия предоставления отсрочки:
6. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.
   • не допускается применение к арендатору каких-либо мер ответственности (например, в виде штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами или другие меры ответственности, которые предусмотрены договором аренды), а также какие-либо дополнительные платежи со стороны арендатора;
   • условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям независимо от даты заключения такого соглашения.

Далее у многих возникает обязательный вопрос: а как быть тем компаниям, которые не осуществляют свою деятельность в наиболее пострадавших сферах экономики, перечень которых также определяет Правительство РФ?

Части 2 и 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 указывают, что размер арендной паты может быть (Комм. автора: не закреплена обязанность Арендодателя снизить, а предусмотрено право потребовать) снижен в связи с невозможностью использования имущества.

Согласно указанным положениям Федерального закона от 01.04.2020 № 98 размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Ко второй группе, следует отнести лиц, чья деятельность приостановлена актом государственного органа, но не отнесена к отрасли, наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, например, книжные магазины или иные магазины, торгующие не продовольственными товарами (игрушки, цветы и др.).

В данном случае арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, так как у него отсутствует возможность использования имущества.

Однако, Федеральный закон от 01.04.2020 № 98 не уточняет и не определяет критерии определения соразмерности уменьшения размера арендной платы.

Указанное положение Федерального закона от 01.04.2020 № 98 соотносится с положениями ст. 614 ГК РФ, предусматривающей, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Кроме того, для второй группы арендаторов стоит учитывать, что в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год и № 3 за 2017 год Верховный суд указывал, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Стоит отметить, что эта правовая позиция, несмотря на Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, может быть использована арендаторами первой группы, деятельность которых отнесена к наиболее пострадавшим отраслям экономики и которые имеют право на отсрочку.

К третьей группе арендаторов стоит отнести тех, чья деятельность не приостановлена, право на отсрочку не предоставлено и имеется возможность использования арендованного имущества.

Указанные арендаторы могут рассчитывать исключительно на снижение арендной платы по соглашению сторон.

В указанных случаях арендаторам необходимо мотивировать своё требование о снижении арендной платы снижениями различных финансово-экономических показателей деятельности.

Однако, как и в прошлом случае, считаем, что возможность переноса арендной платы за помещение в офисном центре для компании, деятельность которой не приостановлена прямым императивным актом госоргана и которая не относится ни к одной из вышеперечисленных групп, с апреля на май невозможна даже при условии отправки сотрудников на удалённую работу.

Арендатор продолжает использовать помещение, в нем находится оборудование для организации удаленной работы и иное офисное оборудование, а также мебель.

Кроме того, следует учитывать, что введенные пропускные меры не обязывают работодателей перевести всех сотрудников на удаленную работу вне офиса, а только определяют порядок получения пропусков для проезда на работу, что означает, что работники могут осуществлять деятельность непосредственно в офисе, например, устанавливать дежурства.

Право на отсрочку по нижеуказанным условиям и срокам Постановления Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 имеют индивидуальные предприниматели и организации, деятельность которых отнесена Правительством РФ к наиболее пострадавшим в результате распространения коронавирусной инфекции. Например, салоны красоты, парикмахерские, рестораны, турагентства. Их полный перечень можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 №434.

Срок отсрочки: до 1 октября 2020 года. Однако в случае прекращения режима повышенной готовности раньше 1 октября отсрочка будет действовать только на 50% арендной платы.

Что важно знать?

1. Не применяются меры ответственности (штрафы, проценты) за несоблюдение сроков и порядка внесения арендной платы.
2. Если в арендную плату включаются коммунальные платежи и (или) расходы по содержанию имущества, то на эту часть суммы отсрочка не действует.
3. Задолженность по арендной плате, возникшую из-за отсрочки, арендаторы смогут выплачивать в течение двух лет (с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года) ежемесячно в равном объеме.
4. При этом платежи не должны превышать половину ежемесячной арендной платы.
5. Стороны могут предусмотреть иные условия отсрочки, если они не будут ухудшать положение арендатора.

Важно: арендную плату можно пересматривать чаще одного раза (п.2 ст. 19 №98-ФЗ от 01.04.2020)

Предусмотрены ли меры поддержки для арендодателей?

Да, Правительство РФ рекомендовало определить их регионам и муниципалитетам самостоятельно. Они вправе предоставить льготы по уплате налогов на имущество организаций и физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю за период, на который предоставлена отсрочка.