Учет аренды по ФСБУ 25/2018: практические аспекты применения в 2025 году

С 2022 года российские организации обязаны применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Этот стандарт кардинально изменил подходы к учету арендных операций, приблизив российскую практику к международным стандартам. В 2025 году накоплен значительный опыт применения стандарта, выявлены типичные ошибки и сформированы оптимальные подходы к его использованию.

Всё чаще компании привлекают бухгалтера на аутсорсинге, чтобы корректно настроить учёт и избежать рисков.

Концептуальные основы ФСБУ 25/2018

Основная идея стандарта заключается в том, что арендатор получает контроль над активом и возможность извлекать из него экономические выгоды. Ранее большинство арендованных активов учитывалось на забалансовых счетах, что не отражало реальную картину использования ресурсов компании.

ФСБУ 25/2018 вводит два ключевых объекта учета. Для арендатора — это право пользования активом (ППА), которое показывает контроль над активом в течение срока аренды. Для арендодателя — инвестиции в аренду, отражающие долгосрочные вложения при передаче имущества в долгосрочную аренду.

Критерии применения стандарта

Стандарт применяется к договорам, соответствующим четырем критериям. Имущество должно передаваться временно на определенный период. Предмет аренды должен быть точно определен в договоре, арендодатель не может его заменить до окончания срока аренды. Арендованное имущество должно приносить экономические выгоды. Арендатор должен иметь право решать, как использовать объект в рамках договорных ограничений.

Важным исключением являются бессрочные договоры аренды, к которым ФСБУ 25/2018 не применяется. Однако не следует специально заключать бессрочные договоры для избежания применения стандарта, поскольку контролирующие органы анализируют существо отношений.

Учет у арендатора

Основной способ учета

При основном способе арендатор отражает в балансе ППА и обязательство по аренде. Стоимость ППА включает дисконтированную стоимость будущих арендных платежей, авансовые платежи, затраты на доведение имущества до пригодного состояния и оценочные обязательства по восстановлению имущества.

Обязательство по аренде первоначально оценивается по приведенной стоимости арендных платежей, подлежащих уплате в течение срока аренды. В последующем обязательство увеличивается на сумму процентов и уменьшается на сумму произведенных платежей.

Амортизация ППА

ППА амортизируется в течение срока аренды равномерно или другим способом, если он лучше отражает характер потребления экономических выгод. Даже земельные участки, передаваемые в аренду, подлежат амортизации в отличие от собственных земельных участков.

Упрощенный способ учета

Арендатор может применять упрощенный способ при соблюдении обязательных условий — отсутствие права выкупа и субаренды, а также одного из дополнительных условий. К дополнительным условиям относятся право на упрощенный бухучет, срок аренды не более 12 месяцев или низкая стоимость имущества до 300 тысяч рублей.

При упрощенном способе арендатор не отражает ППА и обязательство по аренде, а относит арендные платежи на расходы по мере их начисления.

Учет у арендодателя

Операционная аренда

При операционной аренде арендодатель сохраняет в учете арендованное имущество, продолжает начислять по нему амортизацию и признает арендные платежи как доходы. Этот способ применяется, когда арендодатель не передает арендатору существенные риски и выгоды, связанные с владением активом.

Финансовая аренда

При финансовой аренде арендодатель отражает инвестицию в аренду в размере чистой стоимости. В течение срока аренды он признает проценты по инвестиции как доходы, при этом арендные платежи уменьшают балансовую стоимость инвестиции.

Практические аспекты применения

Определение ставки дисконтирования

Для дисконтирования арендных платежей используется процентная ставка, заложенная в договоре аренды. Если она не может быть определена, применяется ставка дополнительного заимствования арендатора. На практике часто используется ставка рефинансирования Банка России или средневзвешенная ставка по кредитам организации.

Переменные арендные платежи

В стоимость ППА включаются переменные платежи, зависящие от индекса или ставки. Платежи, зависящие от использования актива или выручки арендатора, в первоначальную стоимость не включаются, а относятся на расходы при возникновении.

Пересмотр оценок

Стоимость ППА и обязательство по аренде пересматриваются при изменении срока аренды, условий договора или величины арендных платежей. Изменения отражаются корректировкой стоимости ППА, а при превышении уменьшения обязательства над стоимостью ППА — как прочий доход.

Налоговые аспекты

В налоговом учете арендные платежи продолжают учитываться по мере их начисления независимо от способа учета в бухгалтерии. Это создает разницы между бухгалтерским и налоговым учетом, которые требуют отражения отложенных налоговых активов и обязательств.

При применении основного способа учета возникают постоянные разницы по амортизации ППА и временные разницы по процентным расходам. Эти разницы должны систематически отслеживаться и корректно отражаться в учете.

Типичные ошибки и рекомендации

Наиболее распространенные ошибки связаны с неправильным определением срока аренды, особенно при наличии опций продления. Следует тщательно анализировать экономические стимулы для использования опций и включать соответствующие периоды в расчеты.

Другая частая ошибка — неполное включение затрат в стоимость ППА. Необходимо учитывать все прямые затраты, связанные с получением и подготовкой актива к использованию.

При определении ставки дисконтирования важно обеспечить ее соответствие рискам и срокам конкретного договора аренды. Использование единой ставки для всех договоров может привести к искажениям в оценке.

Заключение

ФСБУ 25/2018 существенно изменил подходы к учету аренды, повысив информативность финансовой отчетности и приблизив российскую практику к международным стандартам. Правильное применение стандарта требует глубокого понимания его концепций и тщательного анализа условий каждого договора.

Успешное внедрение стандарта невозможно без соответствующих изменений в учетной политике, обучения персонала и корректировки информационных систем. Организации, которые уже адаптировались к новым требованиям, получают более точную картину использования активов и обязательств, что способствует принятию обоснованных управленческих решений.