7 способов лишиться квартиры

Подписать документ, не читая его

Правовая грамотность населения в последнее время растет, поэтому большинство людей все же читает подписываемые документы. Но в случае с пожилыми людьми вероятность такого мошенничества достаточно высока, особенно для одиноких пенсионеров.

Это один из самых известных видов мошенничества – человеку «подсовывают» на подпись вместо одного документа другой. Современная система регистрации перехода прав собственности в России имеет определенную защиту, но ее не всегда достаточно (например, если действует группа лиц, в том числе сотрудники органа по регистрации недвижимости).

В частности, были такие прецеденты: пожилому человеку предлагают оформить договор пожизненного содержания. Договор предполагает, что пожилого человека будут материально обеспечивать и предоставят должный уход взамен на передачу собственности. Но вместо договора пожизненного содержания человеку на подпись дают договор дарения – по нему квартира переходит в собственность злоумышленника, но никакого материального обеспечения и ухода не предусматривается.

Нередки случаи, когда жилье таким образом отбирают у социально неблагополучных граждан – страдающих алкоголизмом, наркотической или игорной зависимостью. В лучшем случае, жертва «поменяет» свою квартиру на полуразрушенный дом в деревне, а в худшем – станет бомжом.

Аферисты обычно хорошо подготовлены – они следят за потенциальными жертвами длительное время, имеют навыки убеждения (а иногда – и запугивания), знают подход к разным категориям населения.

Чтобы минимизировать риск потери квартиры, нужно не терять бдительности:

• обязательно читать каждый документ прежде, чем подписать его. Это касается вообще всех документов и всех ситуаций, даже если документ составляет между родственниками, друзьями и знакомыми;
• регулярно связываться с пожилыми родственниками, по возможности навещать их. Важно, чтобы пожилые родители, бабушки и дедушки не скрывали, что ним оказывают внимание странные незнакомые люди – это вполне могут оказаться аферисты;
• если случается так, что родственник ведет асоциальный образ жизни, нужно «обезопасить» жилье – рассказать ему об опасностях, по возможности контролировать его связи;
• если есть подозрения, что жильем кто-то завладел, нужно запросить сведения из ЕГРН (это недорого и быстро) о собственнике недвижимости. Если подозрения подтвердились – немедленно обратиться к юристу.

В любом случае, при любой работе с документами нельзя терять бдительности и не глядя подписывать бумаги.

Дать копию паспорта незнакомому человеку

Мошенничество с ксерокопиями документов – более сложное и встречается реже, тем не менее, были неприятные прецеденты. В СМИ рассказывается история, как собственник квартиры в Москве потерял ее, просто сдав в аренду.

При оформлении договора аренды арендатор попросил у собственника квартиры копию паспорта (так делается достаточно часто, и мало кто ожидает подвоха). Через некоторое время собственник в очередной раз приехал получить арендную плату, но оказалось, что в квартире проживают уже другие люди. Более того, они уверяли, что купили эту квартиру.

Как оказалось, арендатор оформил у нотариуса доверенность на право проводить любые операции с квартирой. Неизвестно, оформил ее нотариус по копии (если да, то он тоже серьезно нарушил закон), или же арендатор изготовил паспорт по копии. Но итог – после оформления доверенности злоумышленник запросил копии правоустанавливающих документов на квартиру, после чего нашел покупателей и продал ее.

Покупатели квартиры получили официальные документы о собственности, поэтому настоящий собственник теперь не может даже войти в нее. Полиция тоже не в силах помочь, так как у покупателей все документы в порядке. Регистрирующий орган тоже считает, что сделка была совершена по закону. Эксперты оценивают вероятность получить квартиру назад примерно в 50%.

Самый простой вариант защититься от такого исхода – установить запрет на любые сделки с недвижимостью без фактического присутствия собственника. Для этого достаточно обратиться в Росреестр (можно через МФЦ) с заявлением на установку запрета. Услуга бесплатна, потребуется только паспорт. Как отмечается, по времени это займет около 15 минут.

Кроме того, нужно более внимательно относиться к копиям своих документов. Например, выбрасывать в целом виде их не стоит, а если по правилам какой-нибудь операции с документами их копии возвращают – их нужно обязательно забрать.

К сожалению, у государственных органов, банков и других учреждений не всегда правильно устроена работа с персональными данными. Нередки случаи, когда копии документов клиентов оказываются просто на улице. Поэтому защита собственности – дело самого собственника.

Прописать у себя знакомых или дальних родственников

В этом случае вероятность лишиться жилья минимальна, но собственника ожидают проблемы иного характера. Так, если собственник «пропишет» человека в своей квартире, он обязан предоставить ему жилье (даже если на словах человек обещал не требовать этого).

Наиболее «опасна» прописка посторонних в случае, когда квартира находится в муниципальной собственности (по договору социального найма). В этом случае выписать человека без его согласия сложнее всего: он должен как минимум полгода не проживать в квартире (уехать на постоянной основе), причем выехать не вынужденно, не оплачивать все это время коммунальные услуги и не пытаться въехать обратно.

Важно, что в случае приватизации квартиры он будет претендовать на свою долю в площади. Даже если он откажется от доли, у него все равно будет право пожизненной прописки и проживания в квартире.

Прописывая чужого человека в своей квартире нужно учитывать серьезные риски. Есть множество прецедентов, когда злоумышленники под разными предлогами прописываются в чужих квартирах (например, предлагают оплату за это) и начинают «выживать» оттуда собственника – могут сделать жизнь в квартире попросту невозможной. Цель – заставить собственника продать жилье за бесценок.

Чтобы избежать риска потерять свое жилье, нужно следовать правилам:

• не прописывать дальних родственников и незнакомых людей (даже если они будут очень просить, предлагать деньги за это и обещать не появляться в этой квартире). Вообще, прописка за деньги без намерения предоставить жилье уголовно наказуема;
• если же прописать кого-то необходимо, обязательно составить договор пользования жильем. В нем перечисляются все необходимые условия – срок, правила пользования общими помещениями, правила поведения и т.д.;
• в случае, если прописанный ведет себя некорректно и нарушает установленные правила – обратиться к юристу, он поможет составить исковое заявление в суд об аннулировании регистрации.

Прописывать посторонних в своей квартире лучше всего на ограниченный срок (временная регистрация), это серьезно снизит риск потерять жилье.

Не застраховать свою квартиру

Страхование собственной недвижимости в России – дело добровольное, но рекомендуется всем владельцам жилья. Каждый год тысячи людей оказываются на улице из-за чрезвычайных ситуаций с жильем – пожаров, затоплений, взрывов природного газа и иных ситуаций.

Кроме потери собственного жилья, всегда есть риск нанести ущерб имуществу соседей. Этот ущерб придется полностью компенсировать, если квартира не застрахована. Если ущерб нанесен серьезный, для его покрытия иногда приходится даже продавать квартиру.

Рынок страхования в России достаточно развит, а оформить договор страхования несложно – это можно сделать как с личным посещением офиса страховщика, так и через интернет.

Перечень страховых случаев в обычном договоре страхования квартиры достаточно обширный: пожары, затопления, аварии на газовых сетях, обрушения, механические повреждения, стихийные бедствия, кражи. Почти все страховые компании предлагают застраховать и гражданскую ответственность перед соседями.

При оформлении страхового полиса можно выбрать объекты страхования (несущие конструкции, отделка, имущество, ответственность перед соседями) и выбрать по ним сумму покрытия. Также можно выбрать вариант с франшизой (это дешевле) или без нее (дороже).

Цены на страхование квартиры доступны. Например, для обычной двухкомнатной квартиры в пятиэтажке страховка обойдется в 15-20 тысяч рублей за год (в зависимости от количества застрахованных объектов и сумм покрытия по ним). Учитывая стоимость квартиры, ремонта и бытовой техники, а также возможный ущерб у соседей – эта сумма небольшая.

Важно только выбрать надежную страховую компанию, желательно чтобы у нее было представительство в городе, где находится квартира. Нужно заранее изучить условия страхования, чтобы в случае чрезвычайной ситуации не остаться без страхового возмещения.

Сделать перепланировку без согласования

Любая перепланировка должна быть согласована с жилищной инспекцией или другим уполномоченным органом. Это крайне важно – при согласовании проверяется, не нарушит ли перепланировка прочность и устойчивость несущих конструкций. При малейшей ошибке можно подвергнуть опасности жизни всех жителей дома.

Лишиться квартиры при незаконной перепланировке достаточно сложно, базовая мера наказания за это – штраф от 2 до 5 тысяч рублей. Кроме того, собственника обяжут произвести переустройство квартиры к исходному состоянию.

Если же он откажется это сделать, суд может принять решение о выставлении квартиры на торги согласно ст. 293 ГК РФ за бесхозяйственное отношение к жилищу. Однако это бывает достаточно редко – собственник должен проигнорировать несколько предписаний контролирующих органов.

Подобная ситуация происходит в Москве – собственник произвел незаконную перепланировку (расширил санузел за счет других помещений и комнаты). После предписания Мосжилинспекции вернуть все к исходному состоянию он не отреагировал, поэтому квартира будет продана с торгов.

Известны более серьезные случаи. Так, в одной из многоэтажных новостроек владелец квартиры на первом этаже решил снести несущие стены. После этого в его подъезде деформировались перекрытия этажей. У собственника отобрали квартиру, в которой установили специальные металлические конструкции, которые заменили несущие стены.

Таким образом, чтобы не лишиться квартиры, нужно согласовывать любые перепланировки. Если этого не сделано и жилищная инспекция вынесла предписание – его следует обязательно выполнить.

Долгое время не проживать в квартире

Выселить человека, который долгое время не появляется по месту прописки, можно только через суд. Однако суды в последнее время все чаще принимают решение о выселении таких «формальных жильцов» – которые числятся собственниками или членами их семей (для неприватизированного жилья), но проживают в другом месте.

Суд может принять решение о лишении собственника права на долю в квартире, если он долгое время не проживает в ней. Это связано с нормой, по которой право собственности получает «фактический», а не «формальный» владелец – то есть тот, кто в течение как минимум 15 лет проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги и свою часть общих расходов по содержанию дома.

В случае с проживанием в квартире на основании договора социального найма, если человек добровольно и надолго выехал из квартиры, он утрачивает право на проживание в ней. Соответственно, утрачивается право и на долю в собственности при приватизации квартиры.

Следовательно, тем, кто имеет долю в квартире, важно не прекращать платить свою долю коммунальных платежей. В этом случае у суда не будет оснований для лишения права собственности. Тем же, кто проживал в неприватизированной квартире на основании договора социального найма, следует заранее позаботиться о своих правах – например, провести процедуру приватизации, после которой право собственности будет оформлено документально.

Задолжать крупную сумму денег

Это относится к неплательщикам за услуги ЖКХ, а также к должникам по кредитам, алиментам, налогам и другим обязательствам.

За длительную (более 6 месяцев) неуплату коммунальных услуг можно выселить должников из муниципального (неприватизированного) жилья. Это возможно только по решению суда. Обычно местные органы власти обращаются в суд не сразу – сначала пытаются решить проблему более «мирным» путем с помощью предупреждений и предписаний. Если же это не помогает, следует обращение в суд. При этом есть определенный перечень категорий населения, которых выселить из социального жилья нельзя – пенсионеры, инвалиды, дети-сироты и др.

Лишиться квартиры, находящейся в собственности, тоже можно:

• если квартира куплена в ипотеку – за нарушения условий кредитования (повторный залог, нарушение обязательств по страхованию, отсутствие платежей по ипотеке в течение 3 месяце, и т.д.);
• если квартира находится в залоге – при невыполнении обязательств по кредиту;
• при просроченных коммунальных, налоговых и прочих долгах – если квартира не является единственным жильем.

При этих случаях квартира выставляется на публичные торги. После продажи полученными средствами погашается кредит или другие обязательства, а оставшаяся сумма возвращается бывшему владельцу квартиры.

Чтобы не лишиться квартиры из-за долгов нужно, прежде всего, эти долги не создавать. Если же долг уже есть и выплатить его нет возможности, стоит попробовать договориться о реструктуризации задолженности – разбить всю сумму на несколько платежей, отсрочить их во времени.

Стоит особенно подчеркнуть, что согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам нельзя обращать на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также нельзя выселить семью, в которой есть несовершеннолетние дети.