Красные линии в городской застройке: что это такое и чем грозит владельцам участков

Что такое красная линия

Градостроительный Кодекс дает определение красной лини. Простыми словами – это черта, условно делящая общественные земли на общественные и предназначенные для частного пользования.

На геодезических картах она чертится красным цветом, поэтому ей присвоили соответствующее название. К общественным землям относятся те, на которых находятся:

• автомобильные дороги;
• пешеходные зоны;
• ЛЭП;
• водопроводные и газовые коммуникации;
• парки отдыха;
• иные сооружения, предназначенные для общественного пользования.

На карте города нередко можно увидеть, что красные линии на кадастровой карте проходят внутри уже имеющейся застройки. Дело в том, что только в 2004 году ГрК РФ расширил понятие красных линий. В прежней редакции они трактовались, как ограничительные полосы, кварталов, микрорайонов.

Ситуация, когда КЛ проходит по земле, на которой построены дома и надворные постройки, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, в ГрК названы наложением границ. Для частных владельцев это грозит тем, что при начале нового строительства или реконструкции имеющегося дома или иной постройки они могут получить отказ. Это связано с тем, что с развитием населенного пункта местные власти планируют развитие инфраструктуры, парков и скверов.

При возведении нового строения нужно помнить, что непосредственно на КЛ запрещено возводить объекты недвижимости: должен соблюдаться отступ, зависящий от параметров строения и находящийся рядом объектов общественного назначения, в частности:

• тип недвижимости;
• строительный материал для стен;
• тип объекта общественного пользования (автодорога, сквер, стадион, ЛЭП и т.д.)

Существуют другие условия, зависящие от местности и правил, принятых местными органами власти. Нормы можно узнать, обратившись в отдел строительства местного муниципалитета.

Расположение красных линий есть:

• на генплане;
• на кадастровом плане.

Запрашиваемые сведения выдаются по заявлению владельца земельного участка. В администрации муниципального образования можно получить разъяснения и подать «прошение» о выносе КЛ или ее корректировке.

Проектирование прохождения КЛ на плане поселения находится в компетенции органов местного самоуправления. При этом оформляются градостроительные схемы и планы:

• СПОЗУ – схема земельного участка;
• ГПЗУ – план градостроительсва.

На последнем указывается местоположение улиц, многоэтажных строений, пешеходных и деловых зон, скверов и т.д.

Виды

Условно можно выделить несколько видов красных линий.

Красная линия застройки

Ее предназначение – отделить микрорайоны и участки с жилыми постройками от дорог, парков, площадей. КЛ обозначаются не только те строения, которые построены и эксплуатируются, но и те, которые только планируется возвести в соответствии с планом развития населенного пункта. Когда куплена земля и на ней планируется возводить постройки, нужно заранее предусмотреть соблюдение необходимых параметров:

• удаленность от красной линии застройки до предполагаемого строения не может быть меньше 3-5 метров, норматива, установленного местными властями;
• дома располагаются не ближе 6-15 метров друг от друга в зависимости от материала стен;
• удаленность от красной линии дороги не должна превышать 3-5 метров.

Многоэтажные дома, на 1-м этаже которых есть объект, предназначенный для общественного пользования, например, продовольственный магазин, имеют преимущество. Дом может быть непосредственно граничить с красной линией.

Красная линия границ земельного участка

Она является чертой, огораживающей общественные территории. Иногда красную линию земельного участка отождествляют с границами участка. Это – не одно и то же. Между ними имеются существенные различия:

• КЛ появляется на кадастровой карте поле принятия соответствующего законодательного акта, принятого местными властями, а граница участка – результат межевания земли;
• КЛ на карте ограничивают общественные земли, а границы участка разделяют наделы собственников;
• границы участка можно уменьшить или увеличить, купив соседние участки либо продав часть своего. Красную линию изменить очень сложно, так как их нахождение закрепляется законодательно.
• КЛ может проходить внутри участка, а границы участка охватывают весь участок, принадлежащий частному лицу по праву собственности, полностью и не проходят внутри него.

Красные линии – самостоятельный объект кадастрового учета. Их изменение может происходить только принятия соответствующего решения местными властями.

Красная линия дорог

Решение о нанесении КЛ вдоль имеющихся автодорог или их строительстве принимается с учетом нескольких показателей:

• категория автодороги;
• количество полос;
• крутизна откосов земли;
• учитывая параметры угловой видимости;
• прочие факторы.

После того, как дорога построена и начала эксплуатироваться, для земель внутри границы КЛ, начинают действовать ограничения:

• на возведение новых построек;
• выпас животных;
• прочие.

Красные линии улицы

Этот термин означает отделение земель, в границах которых находятся ЛЭП, проходит прокладка сетей связи, газа и водоснабжения. Красная линия улицы проходят между пешеходной зоной и жилыми кварталами.

Законы и нормативы

Основным документом, которым следует руководствоваться при нанесении красных линий, является Градостроительный Кодекс. В статье 1 п.п. 11 дано понятие КЛ. В п. 7 ст. 36 Земельного Кодекса говорится, что ширина КЛ определяет конфигурацию границ земельных объектов.

Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ» определяет расстояния ограждений. «СНиП РК 3.01.01-2008 «Градостроительство» устанавливает показатели строительства жилья, деловых зон и иных построек.

Риски, связанные с красной линией

1. Изъятие земли или ее части муниципальных нужд, а также для строительства объектов федерального и регионального значения. Это может произойти, если на это имеется проект. Срок, который дается для изъятия – до 3 лет после утверждения ППТ.
2. Резервирование. Процедура похожа на предыдущую, имеет такие же сроки. Оно может происходить в виде изъятия или ограничения вещных прав. Резервирование земли проводится на основании положений Земельного Кодекса после принятия решения о резервировании.
3. Ограничения при начале нового строительства и заказе проекта. Подав заявку в местную администрацию на постройку новых объектов недвижимости или увеличение площади имеющихся, есть вероятность получения отказа, если красная линия проходит по земельному участку.
4. Ограничения в использовании земли. Чаще всего такая ситуация связана с возведением новых автодорог или при размещении строений, когда инициатором является компании, отвечающие за эксплуатацию дорог.

Это происходит от того, что, кроме границ нахождения дорожного полотна предусматриваются полосы отвода. Например, по маршруту движения городского или пригородного автобуса местные власти решили построить остановку. Если жилое строение находится на небольшом расстоянии от оси дороги, то это вызывает неудобства для владельцев домов.

Владелец земли обращается в суд. К несчастью для домовладельцев судьи поддерживают сторону эксплуатационных компаний, ставя в приоритет общественные интересы.

Владелец участка может выступить с инициативой скорректировать красные линии, чтобы не возникло проблем при осуществлении строительства и при использовании участков. Это можно сделать двумя способами.

1. Обратившись в местную администрацию с заявлением. В нем может содержаться просьба о корректировке или выносе КЛ. Если это не дало результатов, то применяется второй способ.
2. Обращение в суд.

Тем, кто только решил приобрести участок для строительства, нужно застраховать себя от неприятной ситуации. Для этого следует до покупки земельного участка получить информацию о прохождении КЛ. Хотя и это не гарантирует, что не появятся новые планы по благоустройству населенного пункта.

Самому большому риску подвергаются те, кто приобретает землю под строительство в центре города.