Можно ли взыскать неустойку с застройщика через арбитражный суд? Сравниваем с судом общей юрисдикции

Дольщики – физические лица, по общему правилу, могут взыскать неустойку по договору долевого участия только в суде общей юрисдикции. Поскольку арбитражный суд рассматривает экономические споры и иные споры, которые связаны с осуществлением предпринимательской деятельности. Однако существуют механизмы, позволяющие участникам долевого строительства, не являющимся индивидуальными предпринимателями или организациями, взыскать неустойку через арбитражный суд

Как дольщику – физическому лицу взыскать неустойку через арбитражный суд?

Так как обязательными участниками спора, подлежащего рассмотрению в арбитражном суде, являются организации или индивидуальные предприниматели, физическим лицам для взыскания компенсации через арбитраж придётся прибегнуть к цессии.

Что это такое? Цессия предполагает заключение договора уступки, в результате чего право на взыскание неустойки переходит к другому лицу. В частности, от участника долевого строительства к какому-либо юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Договор уступки права требования не подлежит государственной регистрации в Росреестре в отличие от самого договора участия в долевом строительства и может быть заключен независимо от согласия застройщика. В соглашение следует включать условие о распределении сумм взысканной неустойки между сторонами договора уступки. Также необходимо учитывать, что нередко застройщики пытаются оспорить цессию, что вынуждает дольщиков становиться участниками дополнительных судебных тяжб.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Перед заключением договора уступки для возможности обращения в арбитраж в каждом конкретном случае, необходимо взвесить все за и против, учитывая размер неустойки, доступные для подачи иска суды общей юрисдикции, их практику.

Важно знать, что в последние годы практика взыскания неустойки через суд общей юрисдикции значительно улучшилась и сравнялась. Если ранее в районных судах могли урезать неустойку в 10-15 раз, то сейчас почти во всех судах общей юрисдикции среднее урезание осуществляется в 2-3 раза.

При этом в арбитражном суде теперь не взыскивают штраф в размере 50% от неустойки по Закону РФ «О защите прав потребителей». Суды руководствуются позицией, в соответствии с которой потребительский штраф может перейти к другому лицу на основании договора уступки только после его присуждения потребителю. Данная позиция применяется на протяжении последних нескольких лет и изложена в следующих судебных актах:

  • Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»;
  • Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 № 5-КГ19-52.

Кроме того, в арбитражном суде, в частности города Москвы, есть судьи, которые стабильно урезают неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в 10 раз. В таком случае смысл заключения договора уступки и обращения в арбитражный суд отсутствует.

При этом помимо штрафа в суде общей юрисдикции также можно взыскать компенсацию морального вреда в размере 5-20 тысяч рублей, убытки в виде расходов на наём квартиры.

Арбитражный суд Суд общей юрисдикции
Взыскание неустойки в размере 10-50% от заявленной суммы и судебных расходов. При этом суды апелляционной и кассационной инстанции не изменяют решение суда при урезании неустойки более чем в 2 раза. Например, если из заявленной к взысканию неустойки в размере 200 000 руб. суд присудил в пользу истца лишь 20 000 руб., решение изменено не будет. Возможность взыскания:

  • неустойки в размере 30-70%;
  • компенсации морального вреда;
  • убытков;
  • судебных расходов;
  • потребительского штрафа в размере до 50% от взысканных судом сумм неустойки, компенсации морального вреда, убытков.

На протяжении последнего года практика в судах апелляционной инстанции поменялось, решения судов первой инстанции отменяются при урезании неустойки более, чем в 3-4 раза.

Необходимость уплачивать госпошлину при подаче искового заявления в суд в любом случае соразмерно цене иска. Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей при цене иска до 1 миллиона рублей не уплачивается.
Срок рассмотрения дела арбитражным судом по АПК РФ составляет до 6 месяцев. В соответствии с нормами ГПК РФ срок рассмотрения дела районным судом не может превышать 2 месяца, мировым судьей – 1 месяц. Хотя на практике данные сроки нередко не соблюдаются в ряде судов.
Срок получения исполнительного листа является непродолжительным. Срок получения исполнительного листа зависит от конкретного суда и может колебаться от недели до нескольких месяцев.

Когда взыскание неустойки по ДДУ возможно только через арбитражный суд?

Помимо изложенного выше важно учитывать, что существуют случаи, когда взыскание неустойки возможно исключительно через арбитражный суд независимо от желания участника долевого строительства. Так, при введении в отношении застройщика одной из процедур банкротства взыскание штрафных санкций с него допускается исключительно в арбитражном суде, причем в рамках дела о банкротстве. На данное правило акцентируется внимание в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) (вопрос 8).

Таким образом, во взыскании неустойки через арбитражный суд есть как преимущества, так и явные недостатки, в связи с чем перед выбором способа взыскания необходимо проанализировать целый ряд критериев. В частности, стоит учитывать последние тенденции судебной практики.