Защитить квартиру от бывшего владельца и его родственников. Как работает титульное страхование?

При оформлении ипотечного кредита банк обычно требует застраховать залоговое жилье, жизнь и здоровье заемщика, но иногда – еще и титул. Дело в том, что банки не хотят терять деньги из-за сомнительной юридической чистоты сделки купли-продажи, и титульное страхование – единственный способ свести этот риск к нулю. Но страхование титула реально выгодно и самим покупателям квартиры – узнать все о прошлых владельцах очень сложно, а часто вообще невозможно.

Что такое титульное страхование

При покупке недвижимости, будь то квартира, комната или жилой дом, многие опасаются, что со временем могут утратить право собственности на нее. Причин может быть много:

  • оспаривание в судебном порядке договора отчуждения имущества (например, наследниками предыдущего собственника);
  • отчуждение имущества по причине отзыва договора аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость;
  • конфискация;
  • прекращение прав собственности в связи с неуплатой по кредиту и прочее.

Другими словами, если физическое лицо приобрело квартиру, наследники предыдущего собственника могут в течение нескольких лет заявить право на долю в имуществе. Это правило указано в законодательстве. Также не стоит забывать о том, что, если квартира приобретена в ипотеку, банк может через суд остановить действие права собственности на нее в связи с неуплатой по кредиту.

Со всеми основаниями для прекращения права собственности имущества можно ознакомиться в ГК РФ в статье 235.

От этого должно защитить титульное страхование (другое название – страхование титула). Оно представляет собой защиту от утраты/потери права собственности на объект недвижимости. Страхование титула является обязательным при оформлении ипотечного кредита. Оно дает право на возмещение убытков банка (кредитора) в том случае, если заемщик утратит право собственности на объект, который находится в залоге до закрытия кредита.

Страховать титул при оформлении ипотеки можно не только в пользу банка. Ведь заемщик также должен быть защищен от потери денег, которые уже были оплачены в качестве первоначального взноса. Кроме того, есть риск потерять свою собственность. Пусть даже она до окончания срока кредитования находится в залоге у банка.

Нужно ли оформлять титульное страхование

Никто не может заставить нового собственника имущества страховать титул. Но в некоторых случаях при оформлении ипотеки банки требуют оформить такую страховку. Иначе процент по ипотеке увеличивается на несколько пунктов. Дело в том, что банк старается снизить риск утраты денег в случае потери заемщиком права собственности. Большие суммы процентов по ипотечному кредиту выплачивают уже на первом этапе действия договора (как правило, первые несколько лет).

При покупке квартиры в ипотеку заемщик наивно полагает, что банковские юристы и служба безопасности тщательно проверяют квартиру. Но по факту они могут проверить только юридическую чистоту сделки. К сожалению, не всегда получается узнать прошлое имущества. Возможно, со временем на него будут претендовать наследники по третьей или другой линии. А от таких событий никто не застрахован.

Аналогичная ситуация с покупкой квартиры или другой недвижимости через риэлторские агентства. Специалисты также могут проверить только юридическую чистоту квартиры, но не наличие возможных наследников, которые появятся со временем.

Проследить полную историю квартиры нельзя. Особенно за столь короткие сроки, которые установлены для оформления сделки. Может быть такое, что на квартиру будут претендовать несовершеннолетние, чьи права при отчуждении имущества были ущемлены. А такое в суде доказывается довольно просто.

Особенности титульного страхования

Перед тем, как оформить страхование титула, страховая компания проводит проверку и изучает историю квартиры. Если риски для страховой компании велики, она выставляет клиенту завышенный тариф страхования. В некоторых случаях отказывается оформлять страховку. Именно в этот момент клиент (заемщик) должен задуматься. Возможно, с чистотой квартиры не все в порядке. Будет лучше отказаться от приобретения такой недвижимости.

Перед страхованием титула необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора. Довольно часто страховые компании увеличивают количество нестраховых случаев.

В договор титульного страхования должны входить несколько пунктов:

  • юридическая поддержка клиента в судебных разбирательствах, связанных с оспариванием права собственности на имущество или в других подобных ситуациях;
  • защита от всех рисков, но не выборочное перечисление случаев;
  • отсутствие ограничения ответственности страховщика сроком договора.

Без этих пунктов оформление титула станет невыгодным для клиента, и он не сможет востребовать со страховой компании ничего.

На практике договор титульного страхования включает в себя такие страховые случаи:

  • квартира была продана без ведома законного владельца имущества (по утратившей силу или поддельной доверенности);
  • сделка купли-продажи была проведена с недееспособным лицом;
  • приватизация имущества была проведена с правовыми нарушениями;
  • сделка нарушает права других собственников, наследников и других лиц, которые имеют право на объект купли-продажи.

Но бывает и такое, что страховая компания в договоре прописывает достаточное количество нестраховых случаев, по которым клиент не сможет обратиться за возмещением ущерба в случае утраты права собственности. К таким относят следующие:

  • конфискация имущества кредитными организациями или государственными органами в соответствии с решением суда;
  • незарегистрированное законным способом жилье или отчужденное имущество с нарушением законодательства;
  • отказ от права собственности или передача права третьему лицу;
  • оформление противоправных сделок или преступные действия страхователя.

Могут быть и другие случаи, но с ними соглашаться не стоит. Дело в том, что при оформлении сделки купли-продажи клиент не может четко отвечать за ее юридическую чистоту. Он доверяет продавцу, но, если в договоре титульного страхования будет в качестве нестрахового случая описана ситуация о незаконном оформлении сделки отчуждения имущества, пострадает именно клиент страховой компании. Даже если он не знал, что покупает недвижимость у мошенника.

Советы

Как показала практика, титульное страхование сможет защитить нового собственника имущества от непредвиденных ситуаций как при его покупке за счет личных сбережений, так и в ипотеку. Кроме этого, титул защищает и банк от возможных финансовых потерь, связанных с утратой права собственности на залоговое имущество.

Если покупатель беспокоится о том, что его могут обмануть, будет нелишним самостоятельно удостовериться о чистоте приобретаемой недвижимости. Можно попросить у собственника письменный отказ возможных наследников от продаваемого объекта. Его необходимо заверить нотариально. Но, к сожалению, такие случаи встречаются довольно редко. Поэтому лучше защитить себя от потери имущества, застраховав титул.