Покупать такое жилье рискованно – оно обычно оформлено в общую долевую собственность, что может принести проблемы.

Недавно разные СМИ начали обращать внимание на то, что в России в продаже появляется все больше так называемых «микростудий» – квартир площадью в 10-11 квадратных метров. Их позиционируют как самое доступное временное жилье. Но, как оказалось, с юридической точки зрения там не все так хорошо.

Большая часть студий на 10-15 квадратных метров – это перепланированные комнаты в обычных квартирах. Юридически есть возможность сделать такую перепланировку – добавить санузел и какое-то подобие кухни.

В новостройках такое жилье встретить трудно: Жилищный кодекс РФ не позволяет строить комнаты менее 9 квадратных метров, а кухни – меньше 8 метров, вход в санузел делать из жилой комнаты, а кухню размещать над жилой комнатой нижнего этажа.

Поэтому чаще всего такие «псевдостудии» расположены на первом-втором этаже. Обычно это перепланированные 2-3-комнатные квартиры, но бывает, что переделывают даже однокомнатные (тогда кухню переоборудуют в отдельную квартиру), но в них жилая площадь сокращается до 7-8 метров, а иногда – и до 5.

Так как это все связано с перепланировкой, потенциальному покупателю нужно перепроверить все документы: важно, чтобы кухня и санузел были отображены на поэтажном плане, чтобы были счетчики на воду и электроэнергию и договоры со снабжающими организациями. Как правило, с коммуникациями есть проблемы.

Но куда более серьезная проблема заключается в том, что эти «квартиры» остаются долями, а не получают отдельный статус. Согласовать выделение доли в натуре бывает сложно, а без этого распоряжаться такой студией будет нельзя.

Именно поэтому продавцы таких квартир-долей чаще прибегают к оформлению фиктивного договора дарения. Так продавец уходит от налогообложения дохода от продажи, а также может не предлагать выкупить долю соседям, как того требует законодательство.

Для покупателя же это сплошные минусы: расчет наличными «в конверте», отсутствие права на налоговый вычет, невозможность использовать материнский капитал или оформить ипотечный кредит.

Единственное преимущество таких предложений – низкая цена. Так, студию на 10 квадратных метров на 1 этаже 12-этажного дома в Люблино можно купить всего за 1,7 миллиона рублей.