Банки урезают ипотеку на треть: россияне теряют миллионы

Мечта о собственной квартире для миллионов россиян сталкивается с суровой реальностью кредитного конвейера. Свежая статистика, опубликованная Центральным банком, зафиксировала тревожную тенденцию: финансовые организации все безжалостнее сокращают суммы по ипотечным заявкам. Разрыв между тем, сколько просит заемщик, и тем, на сколько в итоге соглашается банк, достиг пугающих масштабов. Об этом пишет газета «Известия».

Цифры шока: 6,1 млн просим, 4,1 млн получаем

Аналитики ЦБ изучили данные за четвертый квартал 2025 года и получили результат, который заставит задуматься каждого потенциального покупателя жилья.

В среднем по рынку запрашиваемая сумма — 6,1 миллиона рублей, а одобренная — всего 4,1 миллиона рублей.

Разрыв составляет ровно треть от желаемого. Иными словами, каждый третий рубль, на который рассчитывал заемщик, банк оставляет за порогом.

Хуже другое — динамика. За один лишь квартал (с июля-сентября по октябрь-декабрь) этот разрыв подскочил в полтора раза. Кредитные организации закручивают гайки с нарастающей скоростью.

Доля одобрений рухнула: в чем измеряется крах надежд

Если раньше банки одобряли почти каждую вторую заявку, то сегодня ситуация перевернулась с ног на голову. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в 2024 году доля одобренных ипотечных заявок составляла 43–51%. Год спустя показатель рухнул до 30–37%. Падение — более чем на 10 процентных пунктов.

Сегодня банк отказывает почти двум из трех потенциальных заемщиков. Те же, кто получает «добро», видят сумму, которая едва ли позволяет купить даже однокомнатную квартиру в крупных городах.

Мнение экспертов: дыру придется закрывать своим кошельком

Ведущий аналитик Наталья Мильчакова комментирует ситуацию без обиняков. Недостающие 32% от желаемой суммы — а именно столько в среднем недодает банк — покупателю придется доставать из собственного кармана.

«Застройщики не делают скидок на банковские риски. Если банк сказал «да» только на 4 миллиона, а квартира стоит 6, искать недостающие 2 миллиона придется самому покупателю. Чуда не случится», — поясняет эксперт.

Коллега Мильчаковой, аналитик Татьяна Решетникова, добавляет жесткую цифру: когда банк согласовывает меньше 60% от запрошенной суммы, примерно 15% потенциальных сделок рушатся окончательно. Продавец отказывается ждать, покупатель теряет найденный вариант — и цепочка разрывается.

Ловушка для планирующих: 80% клиентов выбирают неправильную стратегию

Исследование выявило еще один парадокс в поведении заемщиков. Подавляющее большинство (около 80% клиентов) сначала определяют комфортный для себя бюджет будущей ипотеки, а уже потом отправляются на поиски квартиры.

Казалось бы, логично. Но в нынешних реалиях это путь в никуда. Человек рассчитывает на 6 миллионов, подбирает жилье в этом ценовом сегменте, а банк в последний момент выдает только 4. Покупатель оказывается у разбитого корыта — время потрачено, нервы на пределе, а сделка под угрозой срыва.

Эксперты советуют делать наоборот: сначала получить предварительное одобрение с конкретной суммой, а потом уже искать квартиру. Но и здесь есть подвох.

Почему банки ужесточают правила: новая методика расчета

Ключевая причина происходящего кроется в изменении правил игры. Центробанк заставил кредитные организации по-новому оценивать платежеспособность заемщиков. И теперь банки считают так, словно выдают ипотеку по рыночной ставке (которая сегодня кусается), даже если человек претендует на льготную программу с низким процентом.

Как работает на практике? Семья приходит за льготной ипотекой под 6% годовых. Но банк проверяет доходы, как будто ставка составляет рыночные 18-20%. Естественно, по таким жестким критериям заемщик «не дотягивает» на полную сумму. Ему одобряют меньше или отказывают вовсе.

Логика банков понятна: перестраховка на случай, если льготные программы свернут или условия изменятся. Но для миллионов семей эта логика оборачивается крахом жилищных планов. Треть запрошенных миллионов испаряется, и найти самостоятельно без помощи застройщика (который не делает скидок) почти невозможно.

Итог печален: рынок ипотеки в России вступает в полосу жесткого сжатия, а покупатели жилья вынуждены либо резко повышать первоначальный взнос, либо прощаться с мечтой о новой квартире.