Депутат Аксененко объяснил паралич рынка вторичной недвижимости

Представьте: вы выставляете свою двушку на вторичный рынок. Делаете красивые фото, указываете «рядом метро», ставите цену «как у соседа полгода назад». Проходит месяц. Второй. Звонков почти нет, а те, кто приходит на просмотр, вежливо кивают и исчезают. Знакомо? Судя по данным риелторов и заявлениям из Госдумы, именно в такой ловушке сейчас оказались сотни тысяч российских собственников.

Продавать вторичное жилье в России становится действительно тяжело. Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко в беседе с «Газетой.Ru» обрисовал картину, которую профессионалы рынка называют «идеальным штормом». Спрос рухнул. Цены не падают. Квартиры висят в базах по полгода. И главный вопрос, который мучает продавцов: что происходит?

Парадокс вторички: ставки высокие, ценники старые

Депутат обращает внимание на почти абсурдную ситуацию. С одной стороны, покупательский спрос на вторичное жилье оказался зажат заградительными ставками по ипотеке. С другой — продавцы упорно ориентируются на цены времен действия льготной ипотеки.

Что значит «заградительная ставка»? В 2026 году ключевая ставка Центробанка сохраняется на уровне, который делает обычную рыночную ипотеку неподъемной для большинства семей. Проценты по кредитам на вторичку колеблются в диапазоне 16–19% годовых. Платеж по такой ипотеке на двухкомнатную квартиру стоимостью 8–9 миллионов рублей легко переваливает за 100–120 тысяч рублей в месяц. Средняя семья, напомним, по данным Росстата, получает около 70–80 тысяч на двоих (после вычета налогов, если считать аккуратно). Арифметика простая: отдавать всю зарплату за ипотеку — значит не есть, не одеваться и не растить детей.

Однако продавцы, кажется, живут в 2023 году. Тогда льготная ипотека под 6–8% разогнала цены до небес, и купить квартиру «от застройщика» было чуть ли не выгоднее, чем на вторичке. Собственники привыкли: «моя хата с краю стоит столько, сколько я сказал». И не хотят снижать.

«Из-за отказа квартировладельцев адаптировать цены к нынешним реалиям немало объектов месяцами не могут найти покупателя», — констатирует Аксененко.

И это еще мягко сказано. Риелторы из крупных городов в частных беседах признаются: нормальным сроком экспозиции сегодня считаются 3–6 месяцев. А некоторые лоты висят и по году.

Справедливая цена: не хотелки продавца, а кошелек покупателя

Здесь депутат формулирует мысль, которая кажется очевидной для экономиста, но революционной для застройщика и продавца-частника: справедливой ценой является не та, которую хотел бы получить продавец, а та, по которой квартиру готов взять покупатель.

Золотые слова для рынка 2026 года. Аксененко жестко отсекает иллюзии. Ценник, по его убеждению, должен соответствовать не метражу, не «евроремонту» и не «виду из окна». Он должен соответствовать доходам населения. Просто, как три копейки. Если люди зарабатывают 70 тысяч в месяц на семью, они физически не потянут платеж в 100 тысяч. Значит, чтобы продать квартиру, нужно либо ждать чуда (не дождетесь), либо снижать цену.

Какие цифры в сухом остатке? Средняя стоимость квадратного метра на рынке готового жилья по России, по данным Аксененко, превышает 120 тысяч рублей. В крупных городах — 140–150 тысяч рублей за «квадрат». То есть однокомнатная квартира площадью 35 метров в региональном центре стоит в районе 4,2–5,2 миллиона рублей. Двушка в 50 метров — уже 6–7,5 миллиона.

Ипотечный платеж при таких ценах, даже с первоначальным взносом 20%, выливается в те самые 70–100 тысяч рублей ежемесячно. А теперь честно: какая российская семья, по ощущениям риелторов и депутатов, может отдавать 70–100 тысяч только за кредит? Единицы. Те, у кого суммарный доход от 150–200 тысяч. Остальные — либо копят годами, либо покупают что-то подешевле, либо вообще уходят с рынка.

«Ежемесячный платеж размером 70–100 тысяч рублей может позволить себе далеко не каждая семья», — констатирует Аксененко.

И добавляет горькую правду: рынок вторичного жилья вошел в фазу, когда покупателей объективно меньше, чем продавцов. Это называется «рынок покупателя». Но продавцы ведут себя так, будто ничего не изменилось.

Что будет с ценами до конца 2026 года? Прогноз депутата

Хорошая новость для тех, кто боится катастрофического обвала. Плохая новость для тех, кто ждет быстрой распродажи.

Александр Аксененко прогнозирует: до конца 2026 года цены на вторичку не испытают ни резкого роста, ни серьезного падения. Никакого «сноса цен» на 30–40% не будет. Но и прежнего роста — когда квартиры дорожали на 15–20% в год — тоже не будет.

«Прежняя модель постоянного удорожания жилья себя исчерпала», — говорит депутат.

Осторожно переведем с бюрократического на русский: закончилась эпоха, когда можно было купить квартиру, ничего с ней не делать, через год продать дороже и заработать «воздушные» деньги. Инвестиции в бетон больше не работают как хайп-актив. Жилье снова становится тем, чем должно быть — местом для жизни, а не спекулятивным инструментом.

Региональный разрез: где дорожает, где дешевеет?

Росстат и аналитики, на которых ссылается Аксененко, приводят любопытную географию. Вторичный рынок даже внутри страны живет разными ритмами.

Томск — лидер подорожания за последний месяц. Квартиры там прибавили 2,4%. Не потому, что народ вдруг разбогател. Скорее, из-за локальных факторов: активность студентов, переселение из аварийного жилья, ограниченное предложение новых строек.

Киров — антилидер. Снижение на 1,1%. Скромный областной центр, где отток населения и старый жилой фонд не могут конкурировать даже с низкими ценами.

Что это значит для простого продавца из, скажем, Нижнего Новгорода или Самары? То, что средние цифры по стране — 120 тысяч за квадрат — это лишь ориентир. В вашем конкретном дворе цена может отличаться на 20–30% в любую сторону. И если вы хотите продать быстро, придется равняться на нижнюю планку, а не на верхнюю.

Что делать продавцу вторички? Три совета от экспертов

Депутат Аксененко не дает прямых инструкций — он описывает реальность. А эксперты на основе его слов и практики риелторов выводят алгоритм:

1. Снимите розовые очки. Ваша квартира не стоит столько, сколько год назад. Рынок изменился. Цены не упали резко, но покупательная способность упала. Если у вас висят 4 месяца без звонков — снижайте цену на 5–7%. Радикально, но честно.
2. Не ждите чуда от ипотеки. Снижения ключевой ставки до 10–12% в 2026 году большинство аналитиков не ждет. Значит, покупатель с ипотекой под 17% — это редкий зверь. Ваш клиент сегодня либо тот, у кого есть наличные, либо тот, кто продает свою квартиру, чтобы купить вашу (альтернативная сделка).
3. Торгуйтесь. Аксененко прямо намекает: продавцы отказываются адаптироваться. Будьте умнее. Сделайте дисконт 5–10% — и вы обгоните соседей по дому. Помните: лучше продать за 4,5 миллиона сейчас, чем ждать год и в итоге отдать за 4,2.

Резюме для тех, кто хотел купить

А что делать покупателям? Ждать. Если продавцы не будут снижать цены добровольно, рынок сам начнет давить на них через длительные простои. К осени-зиме 2026 года эксперты прогнозируют появление «голодных» предложений — когда у продавца заканчиваются деньги или он срочно уезжает, и тогда возможны скидки в 15–20%.

Но массового обвала, повторяет депутат, не будет. Потому что вторичный рынок держится на реальных собственниках, у которых нет кредитного плеча как у застройщиков. Они могут ждать. Долго. Месяцами. И ждут.

Рынок недвижимости России переживает болезненную, но необходимую трансформацию. Спекулянты уходят. Остаются те, кому жилье действительно нужно. И, как ни парадоксально, это делает рынок здоровее. Да, продавать тяжелее. Но покупать — честнее.