Эксперт Газетдинова оценила условия для выгодного рефинансирования ипотеки

Снижение ставки по ипотеке — магнит для заемщика. Кажется, вот он, шанс вздохнуть свободнее и уменьшить ежемесячный платеж. Однако финансисты предупреждают: погоня за любой скидкой от банка способна обернуться неприятным сюрпризом для кошелька. Наталья Газетдинова, возглавляющая отдел ипотечного кредитования в ГК «Гранель», в разговоре с корреспондентами РИА Новости назвала четкий порог, с которого операция по рефинансированию превращается из пустой траты времени в реальную экономию семьи.

Правило двух процентов: почему мелочь не работает

Большинство заемщиков совершают одну и ту же ошибку: видят предложение банка на 0,5–1% ниже текущей ставки и бегут оформлять новые документы. Газетдинова категорически советует воздержаться от такого шага.

Ключевая цифра от эксперта: рефинансирование начинает приносить ощутимую пользу, когда разница между старой и новой ставкой достигает 2–3 процентных пункта. Только в этом случае перекредитование оправдывает сопутствующие издержки.

Почему списывать со счетов разницу в 1% или меньше — плохая идея? Процедура рефинансирования не проходит даром. Заемщику приходится заново оплачивать оценку недвижимости, страховку (жизни и предмета залога), комиссии банка за выдачу и обслуживание нового кредита, услуги нотариуса и юристов.

В сумме эти траты могут полностью «съесть» ту небольшую экономию, которую сулит снижение ставки на жалкий процент. Человек попросту останется у разбитого корыта — ни холодной выгоды, ни горячей помощи бюджету.

15–25% экономии: когда игра стоит свеч

А вот при разрыве в 2–3% картина меняется кардинально. Газетдинова приводит конкретные цифры: «Рефинансирование становится выгодным, когда ставка снижается на два-три процентных пункта. дает ощутимую экономию 15–25 процентов от переплаты».

Представим наглядно. Семья взяла ипотеку под 12% годовых. Если через пару лет рынок позволяет перекредитоваться под 9–10%, общий размер переплаты за весь срок сократится на четверть. Десятки, а то и сотни тысяч рублей останутся в кармане — их не придется отдавать банку.

Однако подвох кроется в сроках. Банки не часто предлагают такие привлекательные условия. Ждать разницы в 2–3% приходится годами, пока ключевая ставка Центробанка не пойдет вниз. Но тем, кто готов мониторить рынок и действовать хладнокровно, награда достанется существенная.

Ловушка для тех, кто почти расплатился

Есть еще одна категория заемщиков, которым Газетдинова советует даже не смотреть в сторону рефинансирования. Речь о тех, кто уже выплатил половину ипотечного кредита или больше.

На этом этапе график платежей устроен так: основную массу процентов заемщик уже отдал банку в первые годы. Оставшийся срок приходится в основном на погашение «тела» долга — самой суммы, взятой под залог квартиры.

Если такой человек вдруг рефинансирует остаток на новый срок (например, вместо оставшихся 7 лет оформляет новый кредит на 10 или 15 лет), происходит парадоксальная вещь:

1. Он снова начинает платить преимущественно проценты, как в самом начале ипотечной истории.
2. График погашения тела долга откатывается назад — с последних лет к первым.
3. Человек по факту сбрасывает прогресс и снова влезает в долговую яму с упором на банковское вознаграждение.

Итог такой сделки: вместо экономии семья получает удлинение кабалы. Даже более низкая ставка не перекрывает тот ущерб, который наносит обнуление графика. По словам эксперта, на поздних этапах рефинансирование часто не имеет смысла — выгоднее просто дотянуть до финиша на старых условиях.

Чек-лист перед походом в банк

Финансовая грамотность в ипотечных вопросах — это умение вовремя остановиться и посчитать. Прежде чем подписывать договор рефинансирования, каждый заемщик обязан ответить себе на три вопроса:

1. Разница между старой и новой ставкой превышает 2 процентных пункта? Если нет — проходим мимо.
2. Не выплатил ли я уже больше половины долга? Если да — дотягиваем на старых условиях.
3. Оплачу ли я сопутствующие расходы из кармана, и не съедят ли они всю будущую экономию?

Правильные ответы на эти три пункта — залог того, что рефинансирование принесет реальные деньги в семейный бюджет, а не станет очередной финансовой головной болью.