Эксперт Рябухина объяснила, какие квартиры трудно продать

Рынок вторичного жилья в России переживает непростые времена. Если еще пару лет назад собственники могли рассчитывать на быструю сделку при грамотной цене, то сегодня даже объекты в престижных локациях подолгу зависают в экспозиции. Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Самолет Плюс» Наталья Рябухина расставила точки над i: решающую роль играют не столько метры и адрес, сколько набор «скрытых» характеристик, которые моментально отсекают потенциальных покупателей. Эксперт перечислила параметры, превращающие квартиру в долгострой на рынке продаж.

Этаж имеет значение: первый и последний — табу

Одним из главных стоп-факторов для покупателей остается положение квартиры в доме. Лоты на первых и последних этажах эксперты называют «хронически проблемными». Первый этаж — это вечный шум из подъезда, риск протечек от соседей и близость мусоропровода. Последний — вероятность протечек кровли, холод зимой и жара летом, а также зависимость от работы лифта. По данным Рябухиной, такие объекты не только залеживаются на витринах риелторов, но и теряют в цене в среднем 10–15% по сравнению с аналогичными квартирами на средних этажах. Продавцам приходится либо ждать годами своего покупателя, либо идти на существенные уступки.

Окна выходят на трассу: шум как фактор отторжения

Даже если квартира находится в центре города, локация может сыграть злую шутку. Оживленная автомобильная магистраль под окнами — мощный отпугивающий фактор. Покупатели с детьми и пожилыми родственниками интуитивно избегают такого жилья: постоянный гул, выхлопные газы и пыль сводят на нет все преимущества района. К «красной зоне» эксперт также отнесла соседство с кладбищами, промышленными зонами и высоковольтными линиями электропередач (ЛЭП). Последние, помимо эстетического дискомфорта, вызывают у многих опасения насчет влияния электромагнитных полей на здоровье — независимо от того, подтверждены эти страхи научно или нет.

Планировка-неудачник: узкие комнаты и проходные дворы

Внутренняя конфигурация квартиры — третий по значимости барьер. Маленькая кухня, где с трудом помещается обеденный стол, вытянутые, похожие на пенал, комнаты и проходные гостиные — все это красные флаги для тех, кто ищет комфортное пространство. Современный покупатель внимательно изучает планировку и готов переплачивать за эргономику. Как отмечает Рябухина, квадратные и светлые помещения с изолированными комнатами уходят с рынка в разы быстрее, чем их «неудобные» собратья, даже если цена последних на несколько сотен тысяч ниже.

Инженерный коллапс: подвалы, сырость и запахи

Внешний лоск фасада и ухоженный двор, увы, не всегда отражают состояние инженерных коммуникаций. Плавающие подвалы, вечная сырость в подъезде, затхлый запах и ржавые трубы — признаки того, что дом давно не видел капитального ремонта. Устаревшие системы водоснабжения и отопления грозят новоселам авариями и дополнительными расходами. В объявлениях о продаже такие детали обычно умалчиваются, но при первом же осмотре покупатель с высокой вероятностью развернется и уйдет. Рябухина подчеркивает: состояние общего имущества многоквартирного дома критически влияет на ликвидность каждой отдельной квартиры.

Дополнительный риск: сделка на грани фола

Эксперты напоминают и о рисках, связанных непосредственно с самой процедурой купли-продажи. Специалисты «Жилфонда» ранее обращали внимание на тревожный сигнал: отказ продавца пройти медосвидетельствование для подтверждения дееспособности при заключении договора. Это может указывать на потенциальные проблемы с признанием сделки недействительной в будущем. Если покупатель сталкивается с таким поведением, лучше перестраховаться и настоять на проверке или вовсе отказаться от приобретения. Безопасность сделки — аспект, который в условиях рынка покупателя выходит на первый план, и пренебрегать им не стоит.

Рынок вторичной недвижимости становится все более избирательным. Квартиры, которые пять лет назад уходили «за красивые глаза», сегодня требуют трезвой оценки и, возможно, существенного дисконта. Как показала практика, даже идеальный адрес не спасет объект от статуса неликвидного, если у него есть хотя бы один из описанных недостатков.