Эксперты объяснили, почему в Москве исчезают просторные семейные квартиры

В начале осени на московском рынке новостроек резко сократилась доля трех-, четырех- и пятикомнатных лотов в экспозиции. Особенно заметна эта тенденция в проектах комфорт-класса. Почему столичные девелоперы потеряли интерес к многокомнатным квартирам и куда уходит спрос на востребованный формат?

Еще недавно просторная квартира в Москве казалась недостижимой мечтой для многих семей. Теперь она превратилась в настоящий раритет — и не только из-за цены. Крупноформатные лоты буквально растворяются в экспозиции столичных новостроек, а покупатели вынуждены искать семейное жилье за пределами старых границ города.

Предмет охоты

Коммерческий директор ГК «Вектор» Софья Ковган описывает ситуацию без обиняков: в московских массовых новостройках просторные семейные квартиры стали «предметом охоты».

Причина — исторический минимум доли комфорт-класса в старых границах Москвы. В августе показатель составил около 23%, а новых стартов почти не было. Основной объем доступных просторных лотов сосредоточился в Новой Москве, где большие квартиры по приемлемым ценам встречаются чаще.

Средняя площадь трехкомнатных лотов в ТиНАО в конце минувшего лета составляла 79 квадратных метров, многокомнатных — 93 «квадрата».

Цифры, которые говорят сами за себя

Общая доля трех-, четырех- и пятикомнатных лотов в экспозиции комфорт-класса Новой Москвы невелика — чуть менее 2,7 тысячи лотов, или 21,4% от всей экспозиции в августе. Этого явно недостаточно, чтобы покрыть огромный спрос на просторные семейные квартиры.

Результат — крупноформатные лоты дорожают динамичнее компактных. В январе–сентябре пятикомнатные варианты в среднем выросли в цене на 9% быстрее однокомнатных и студий, четырехкомнатные — примерно на 3%.

Бюджет диктует планировку

Коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин видит корень проблемы в покупательских бюджетах. В эконом- и комфорт-классе стоимость квартиры остается главным критерием выбора. Рыночная ипотека слишком дорога для массового покупателя, а значительная часть спроса приходится на льготные программы. Дополнительные квадратные метры напрямую влияют на доступность покупки.

В условиях дорогого кредитования девелоперы корректируют квартирографию и увеличивают долю компактных планировок.

Комфорт и премиум: разные истории

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян подчеркивает: тренд особенно заметен в комфорт-классе, где спрос сильнее зависит от ипотечных условий. В бизнес- и премиальном сегментах ситуация иная. Здесь покупатель меньше ориентирован на минимальный бюджет входа, а площадь, количество спален, приватность и качество объекта становятся частью потребительской ценности. Многокомнатные квартиры в этих классах остаются востребованным продуктом.

Дефицит крупных лотов отражается на их стоимости. Когда предложение ограничено, а спрос сохраняется, подходящая семейная квартира превращается в редкий продукт — и дорожает быстрее компактных.

Цена метра: не все так однозначно

Сравнивать стоимость квадратного метра в студии и пятикомнатной квартире напрямую некорректно. На цену влияют не только площадь, но и планировка, этаж, видовые характеристики, количество санузлов, террасы. В премиальном сегменте значение этих параметров особенно велико.

Статистика подтверждает: в готовых и почти готовых проектах Москвы средняя цена «квадрата» в премиум-классе за полгода выросла почти на 5%, до 900 тысяч рублей. В массовом сегменте рост оказался заметно выше — около 10%. Динамика цен зависит не только от площади лота, но и от баланса предложения в конкретном сегменте.

Что будет дальше

Говорить о полном исчезновении многокомнатных квартир в Старой Москве преждевременно. Худоян полагает: предложение станет более дифференцированным. В массовом сегменте девелоперы будут осторожнее относиться к большим площадям — они требуют высокого бюджета и имеют узкую аудиторию. В бизнес- и премиум-классе крупноформатный продукт сохранится благодаря платежеспособному спросу.

Качественные загородные коттеджные поселки, которые все чаще появляются недалеко от МКАД, имеют хорошие шансы конкурировать за семейного покупателя с крупными городскими квартирами. Но полностью заменить их не смогут: это разные продукты и разные сценарии жизни. Загородный дом дает площадь, участок и приватность, квартира в Москве — доступ к городской инфраструктуре, образованию, работе и привычной социальной среде.

Новые адреса для семейного жилья

По прогнозу Ковган, главной площадкой для ЖК с большими семейными квартирами останется ТиНАО. Стоимость новостроек комфорт-класса здесь может быть на треть ниже, чем в старых границах Москвы.

Артошин идет дальше: для массового покупателя многокомнатная квартира в Старой Москве часто выходит за рамки бюджета с учетом лимитов льготных ипотечных программ. В ближайшие месяцы основная часть доступного предложения сосредоточится в Подмосковье — на регион придется до 90% проектов массового сегмента.

Покупатель здесь может приобрести более просторную квартиру при сопоставимом бюджете. Дополнительный фактор — транспортная доступность и связь с Москвой. Особенно востребованы локации ближнего Подмосковья, в том числе вокруг станций МЦД.