Эксперты предупредили о рисках нового законопроекта Минстроя

Законодательная инициатива, призванная защитить покупателей жилья, может обернуться неожиданными последствиями для всего рынка недвижимости. Проект Минстроя, регулирующий условия предоставления рассрочки, вызвал острую дискуссию среди профессиональных участников рынка. О противоречивых эффектах этого проекта высказался экономист и эксперт Института экономики роста имени П. А. Столыпина Олег Николаев. Аналитик указал на скрытые риски, которые могут нивелировать положительный эффект от нововведений.

Суть законопроекта: попытка обуздать продавцов

Документ, подготовленный Министерством строительства, содержит два ключевых требования к продавцам недвижимости. Первое — запрет на установление повышенной цены за квартиру при покупке в рассрочку по сравнению с единовременной оплатой. Второе — ограничение размера штрафных санкций за просрочку платежа двадцатью процентами от суммы очередного взноса.

На первый взгляд, нормы выглядят справедливыми и направлены на защиту интересов покупателей. Однако, по убеждению экономиста, эти правила вступают в противоречие с элементарной рыночной логикой. Продавец, берущий на себя риски длительного ожидания денег и инфляционные потери, объективно заинтересован в компенсации. Если закон будет принят, а рассрочка как инструмент сохранится на рынке, цены на квартиры во вторичном сегменте неизбежно поползут вверх.

Рыночный сценарий: скидка как компромисс

Николаев допускает весьма вероятный сценарий развития событий. Застройщики и владельцы жилья вполне могут пойти по пути формального соблюдения закона при фактическом сохранении прежней модели ценообразования.

Механизм прост: базовая стоимость квадратного метра для всех категорий покупателей будет повышена. Однако тем клиентам, которые готовы внести полную сумму сразу, продавцы начнут предлагать персональные дисконты. Такой подход позволяет соблюсти букву закона, не поднимая официальную статистику цен, и одновременно сохранить экономическую привлекательность сделок с рассрочкой для продающей стороны. Говоря иными словами, рынок найдёт способ адаптироваться, но цена этого приспособления может оказаться высокой для конечного потребителя.

Рассрочка как химера: вынужденный компромисс

В текущем виде рассрочка, по оценке Олега Николаева, представляет собой не что иное, как суррогат классического ипотечного кредитования. Эксперт использует достаточно жёсткую характеристику, называя её «некой химерой» — явлением, возникшим на стыке потребностей и ограничений.

Этот инструмент востребован двумя категориями граждан. Первая — те, кто упустил момент и не успел зафиксировать низкую цену на этапе котлована, когда жильё традиционно обходится дешевле. Вторая — потенциальные покупатели, которые по разным причинам не могут оформить банковский кредит, будь то недостаток первоначального взноса, плохая кредитная история или высокие ставки.

Да, рассрочка нуждается в упорядочивании, соглашается аналитик. Однако приоритетом государственной политики, по его убеждению, должно стать расширение доступности полноценного ипотечного кредитования, а не ужесточение условий для его вынужденного заменителя.

Мнение игроков рынка: риск исчезновения инструмента

Особую тревогу высказанная инициатива вызывает у профессиональных участников рынка недвижимости. Президент Ассоциации ипотечных брокеров Кристина Малхасян выразила опасения, что принятие законопроекта в представленном виде может спровоцировать девелоперов на полный отказ от предоставления рассрочек.

Логика брокеров понятна: чрезмерно жёсткое регулирование превращает этот гибкий маркетинговый инструмент в обременительную обязанность. В условиях заградительных ставок по ипотеке, которые в последнее время серьёзно охладили спрос, именно рассрочка остаётся единственной соломинкой для многих покупателей. Её исчезновение, предупреждает Малхасян, может обвалить и без того шаткое равновесие на рынке жилья, лишив его последнего гибкого механизма удержания покупательской активности.