Эксперты спрогнозировали рост цен на вторичку в столице на 5–7%

Летний сезон, традиционно считающийся мертвым временем для риелторов, в этом году преподнес сюрприз. Вместо привычного затишья вторичный рынок Москвы демонстрирует устойчивую динамику, которая, по мнению аналитиков, только наберет обороты к осени. Согласно прогнозам ведущих игроков рынка недвижимости, во втором полугодии 2026 года спрос на готовые квартиры может вырасти на 5–10%, а цены — подтянуться в среднем на 5–7%.

Этот тренд выглядит особенно контрастно на фоне сегмента новостроек, где продажи, напротив, рухнули примерно на треть в первом полугодии. Причины такого перелома кроются в комплексе экономических факторов, которые кардинально меняют поведение покупателей.

Лето бьет рекорды: статистика говорит сама за себя

Вопреки отпускным настроениям, июнь 2026 года показал впечатляющий рост числа сделок на вторичном рынке. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», количество переходов прав собственности увеличилось почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Июль, по оценкам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании Елены Чегодаевой, также не собирается сдавать позиции — рост может составить 10–11% к июлю 2025-го.

Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова подтверждает: рынок не остывает. При этом, уточняет эксперт, часть сделок, оформляемых как вторичные, фактически представляет собой перепродажу квартир в уже сданных новостройках. Это говорит о том, что инвесторы, некогда купившие жилье на этапе котлована, теперь выходят из активов, фиксируя прибыль.

Пять драйверов перетока покупателей на вторичный рынок

Почему же покупатели все чаще смотрят в сторону готового жилья? Аналитики выделяют как минимум пять системных причин.

Первый фактор — ценовая политика застройщиков. Строительные компании в Москве практически свернули возведение доступного массового жилья, переключившись на премиальные объекты с высокой маржинальностью. Как поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, покупатели с ограниченным бюджетом просто вынуждены искать варианты на вторичном рынке.

Второй драйвер — инвестиционная привлекательность новостроек дает трещину. Цена на этапе котлована зачастую превышает стоимость уже готового жилья, а перепродажа таких объектов перестала приносить былую сверхприбыль. Это охлаждает инвесторов и заставляет их переориентироваться на более понятный сегмент.

Третий фактор — ипотечный фон. Снижение ключевой ставки Центробанка повлекло за собой удешевление кредитов и, что важно, падение доходности по депозитам. Юлия Дымова отмечает: многие инвесторы начали выводить средства из банковских вкладов и вкладывать их в «бетон», рассматривая недвижимость как надежный способ сохранения капитала.

Четвертый момент — ожидаемые ограничения по семейной ипотеке. Часть покупателей опасается ужесточения условий и спешит закрыть сделки, пока условия еще приемлемые.

И наконец, пятое — на рынок выходит отложенный спрос. Люди, которые заморозили покупку квартиры в период экстремально высоких ставок, теперь активизируются, понимая, что ждать дальше бессмысленно.

Ценовая динамика: куда двинется квадратный метр

Рост спроса неизбежно толкает цены вверх. В первом полугодии московская «вторичка» дорожала плавно — примерно на 0,5–1% в месяц, что укладывалось в рамки инфляции. Во втором полугодии, по прогнозам IRN.RU, этот тренд сохранится.

Наиболее заметное подорожание затронет бюджетные сегменты и небольшие лоты, особенно в восточных районах столицы и на территориях за МКАД, где доступных вариантов становится все меньше.

В «Инком-Недвижимости» ожидают сдержанный рост в пределах 5–7% за полугодие. Руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» Наталия Борзенкова подчеркивает: резкого ускорения не предвидится, если макроэкономическая ситуация останется стабильной. Высокие ипотечные ставки и адаптация покупателей к новым ценам будут сдерживать ажиотаж.

Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» допускают более активное подорожание в ближайшие месяцы. По их оценке, в июле–августе цены могут прибавить 3,5–5% и закрепиться на достигнутом уровне до конца года. Средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке (без учета элитного сегмента) сейчас составляет 560 тысяч рублей.

Главный ограничитель — дефицит предложения

Ключевым фактором, который одновременно и сдерживает активность, и подталкивает цены вверх, остается тотальный дефицит ликвидных лотов. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в первом полугодии на вторичном рынке старой Москвы было выставлено всего 20,6 тысячи объектов — это на 43,9% меньше, чем год назад. Предложение сокращалось в среднем на 6,5% ежемесячно.

Аналитики предсказывают дальнейшее вымывание экспозиции. Единственным источником пополнения могут стать инвестиционные квартиры, которые продавцы приобрели в новостройках на стадии строительства. Однако этого объема явно недостаточно для насыщения растущего спроса.

В «Инком-Недвижимости» также прогнозируют сохранение дефицита. Кроме того, рынок будет все сильнее поляризоваться: ликвидные объекты уходят моментально, а невостребованные варианты с завышенными ценами могут годами висеть в базах. Отдельный тренд — рост количества залоговых квартир с просроченными платежами, что также может повлиять на структуру предложения.

Эксперты сходятся во мнении: пик активности и, возможно, ценового давления придется на октябрь. Покупателям, планирующим сделки, стоит внимательно следить за рынком и не откладывать решение в долгий ящик, пока выбор еще есть, а ставки относительно приемлемы.