Эксперты зафиксировали разнонаправленное движение цен на аренду жилья

Май на рынке съемного жилья выдался похожим на больного с переменной температурой: то жарко, то холодно. Однокомнатные и трехкомнатные квартиры поползли вниз, а «двушки» вдруг показали характер и незначительно подорожали. В целом же картина напоминает затишье перед бурей — рынок замер в ожидании традиционного августовско-сентябрьского ажиотажа.

Но даже когда высокий сезон начнется, привычного скачка на 10–15 процентов, скорее всего, не случится. Эксперты прочат гораздо более скромный рост — всего 5–7 процентов. А все потому, что кошельки арендаторов трещат по швам, а экономика не балует прибавками к зарплатам.

«Однушки» и «трешки» сдают позиции

Февральская тенденция к удешевлению съемного жилья в мае только усилилась. Аналитики «МИР КВАРТИР» прошерстили объявления в семи десятках крупнейших городов страны и выяснили: владельцы «однушек» пошли на уступки в 47 населенных пунктах. В среднем по крупным городам цена на маленькие квартиры просела на 0,1 процента, остановившись на отметке 26 580 рублей в месяц.

Антилидерами по падению цен стали:

• Якутск — минус 6 процентов;
• Киров — минус 5,7 процента;
• Курган — минус 4,6 процента.

Впрочем, нашлись и города, где аренда «однушек» неожиданно взлетела. Новосибирск (+7,9%), Нижний Новгород (+5,2%) и Грозный (+4,4%) бьют все рекорды, но таких счастливчиков среди 70 городов — меньшинство.

Трехкомнатные квартиры последовали той же логике, подешевев в среднем на полпроцента — до 42 565 рублей в месяц. Самую большую скидку для нанимателей сделали в Орле (-8,3%), Кургане (-8%) и Чебоксарах (-7,3%). А вот Волжский (+9,5%), Омск (+5,4%) и Магнитогорск (+5,2%) удивили ростом в этом сегменте.

«Двушки» идут против течения

А вот двухкомнатные квартиры — главные смутьяны мая. Вопреки общей логике, они подорожали на 0,8 процента, достигнув средней отметки 33 692 рубля в месяц. Грозный (+9%), Якутск (+6,1%) и Калининград (+5,3%) обеспечили основной вклад в эту позитивную динамику для арендодателей. Но и здесь без падений не обошлось: Орел (-6,5%), Волжский (-5,4%) и Киров явно не в тренде.

Москва: столица развернулась лицом к арендатору

Московские цифры выглядят особенно показательно. В границах МКАД однокомнатные квартиры за месяц потеряли в цене 2,5 процента, опустившись до 54 848 рублей в месяц. А вот в Московской области, напротив, «однушки» прибавили 1,5 процента — теперь их сдают в среднем за 38 785 рублей. Северная столица тоже показала небольшой рост — плюс 0,7 процента, до 36 194 рублей.

Валерий Летенков, гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», фиксирует тектонический сдвиг: рынок после нескольких лет тотального дефицита предложения наконец-то поворачивается к нанимателю лицом. Студии и «однушки» пострадали сильнее всего — именно по ним прошлась основная корректировка.

«Владельцы жилья стали быстрее реагировать на рынок. Многие пересматривают первоначальную стоимость аренды еще на этапе публикации объявления. Если раньше собственники могли месяцами ждать арендатора по желаемой цене, то сейчас чаще выбирают более быстрый поиск жильца и готовы предоставлять скидку», — объясняет Летенков.

К тому же на рынок высыпали дополнительные объекты, включая квартиры в бюджетном сегменте. Минимальный порог входа для арендаторов снизился, а интерес со стороны нанимателей, наоборот, вырос: люди активнее возвращаются к поиску, потому что могут сравнивать больше вариантов в одном ценовом коридоре.

Самые дорогие и самые дешевые «однушки» мая

Топ-3 городов с самыми высокими ставками на однокомнатные квартиры выглядит предсказуемо:

1. Москва — 54 848 рублей.
2. Сочи — 42 482 рубля.
3. Московская область — 38 785 рублей.

А вот где можно снять «однушку» почти за копейки: Киров — 17 633 рубля, Пенза — 18 755 рублей, Волжский — 19 108 рублей.

Питер: арендаторы ушли в покупку

В Санкт-Петербурге, по словам Аллы Шинкевич из агентства «Невский Простор», пик арендного безумия пришелся на 2025 год. Тогда квартиры улетали за считанные дни, а ставки ползли вверх. С конца осени прошлого года маятник качнулся в обратную сторону. Зимой цены скорректировались на 5–10 процентов, во многих сегментах откатившись к уровню 2024 года.

Почему так вышло? Многие люди, которые годами копили на собственное жилье и снимали, наконец-то вышли на рынок покупки. Арендаторов стало меньше, а конкуренция между объектами — жестче. Если раньше хороший вариант находил жильца за пару дней, сейчас владельцам приходится ждать и внимательно следить за ценником.

Дмитрий Уваров, руководитель агентства «УваровДом», добавляет: сейчас на рынке долгосрочной аренды сезонное затишье. Студенты разъехались на каникулы, многие откладывают переезд до конца августа. Часть владельцев временно переводит квартиры на посуточный формат, ловя волну туристического пика.

Любопытная деталь: лучше всех чувствуют себя хозяева больших квартир. В этом сегменте спрос не падает, а даже потихоньку растет.

«Многие семьи уже купили квартиру в новостройке, но ещё ждут завершения строительства и подбирают просторное жилье для временного проживания. Качественных семейных квартир на рынке немного», — поясняет Уваров.

Почему цены ползут вниз: два главных фактора

Павел Луценко, гендиректор «МИР КВАРТИР», называет две причины затишья. Первая — общий застойный тренд в экономике, который не дает арендаторам платить больше. Вторая — резкое увеличение предложения. Только за май количество объявлений об аренде на портале выросло на четверть, на 25 процентов.

При этом управляющий директор «Жилфонда» Александр Чернокульский считает рынок в целом спокойным: ни роста, ни падения в большинстве регионов нет. Исключения — локальные истории, где на спрос влияют миграционные потоки или крупные стройки.

Чего ждать в августе и сентябре?

Традиционный высокий сезон на рынке аренды приходится на конец лета — начало осени. Студенты перед учебным годом, взрослые арендаторы после отпусков — все выходят на охоту за жильем. Обычно в этот период цены взлетают на 10–15 процентов, а потом плавно ползут вниз до самой весны. Но не в этом году.

«Арендодатели, несомненно, возьмут реванш в августе-сентябре, когда на рынке аренды будет горячий сезон. Но, учитывая сложившуюся конъюнктуру, вместо обычного роста на 10–15 процентов в этом году можно прогнозировать лишь 5–7 процентов», — считает Павел Луценко.

Чернокульский тоже не ждет резкого скачка в большинстве регионов. Но есть нюанс — решения Центробанка по ключевой ставке. Ближайшее заседание может принести сюрприз: ставку снижают сразу на 1–1,5 процентного пункта.

«Ставки по рыночной ипотеке в таком случае уже существенно расширят возможности потенциальных покупателей, и это подстегнет цены на недвижимость. Что, в свою очередь, приведет и к оттоку вариантов на рынке аренды — многие сдают квартиры в том числе потому, что их сейчас не выгодно продавать. А значит, в высокий сезон это может привести к существенному росту цен на арендное жилье», — предупреждает эксперт.

Валерий Летенков добавляет последний штрих: пока рынок выглядит сбалансированным, но к концу года инфляция наверняка подтолкнет собственников пересматривать ставки вверх. Так что тем, кто планирует снимать жилье, возможно, стоит поторопиться.