Льготный кредит на грани провала: почему семейная ипотека может сдать позиции

Жилищный рынок России привык считать «Семейную ипотеку» своим главным локомотивом. Однако этот паровоз рискует сойти с рельсов. Охлаждение спроса и грядущие изменения правил игры ставят под вопрос прежнюю эффективность программы. Девелопер Ярослав Гутнов, основавший компанию SIS Development, в беседе с журналистами сетевого издания «Газета.Ru» объяснил, почему привычные механизмы дают сбой и чего ждать обычным семьям.

В коридорах власти сейчас бурно обсуждают не просто косметическую правку лимитов. Речь идет о куда более радикальной мере — привязке процентных ставок напрямую к количеству детей в ячейке общества.

Лимит вырастет, но квартира не станет просторнее

Правительство планирует поднять максимальную планку субсидируемых кредитов с 6 до 8 миллионов рублей. Исключение сделают для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти — там потолок по-прежнему составит 12 миллионов.

«Справедливо было бы повысить сумму и для столичных регионов», — настаивает Гутнов.

Ведь квадратные метры в мегаполисах стоят совершенно других денег, а цены растут быстрее официальной инфляции.

Для провинции этот шаг, безусловно, приятный. Однако эксперт называет вещи своими именами: это не подарок, а просто индексация. Бумажное увеличение цифр лишь закрепляет текущую покупательную способность семей на том же уровне, не позволяя им мечтать о более просторных квадратах. По сути, власти хотят перенаправить потоки покупателей в малые города — там, где недвижимость дешевле.

Ставка решает всё: трёхступенчатая ловушка для заёмщиков

Гораздо больше рынок всколыхнёт не размер кредита, а возможная дифференциация ставок. Девелопер рисует тревожную картину. Семьи с одним ребёнком (60% заёмщиков) попадают в группу риска. Ставки для них могут ощутимо взлететь. Именно этих клиентов сегодня в ипотеке большинство — почти две трети. Семьи с двумя детьми (около 30%) останутся при своих условиях. Им повезёт сохранить текущие преференции. Многодетные (менее 10%), возможно, получат чуть более доступные кредиты, но их доля на рынке мизерна.

«Из-за этого семейная ипотека может частично утратить влияние на рынок новостроек», — предупреждает Гутнов.

Логика проста: если отрезать от льготного корыта 60% текущих клиентов, массовый спрос рухнет. Устойчивость строительной отрасли тогда ляжет на плечи обычных рыночных кредитов. А они начнут дешеветь только тогда, когда Центробанк смягчит свою денежно-кредитную политику. Произойдёт это не завтра.

Почему квадратные метры всё равно подорожают

Есть и хорошая новость: повышение лимитов, скорее всего, не разгонит цены. Но есть и плохая: первичка продолжит неуклонно ползти вверх как минимум на уровень инфляции.

Гутнов перечисляет причины, которые работают как пороховая бочка:

1. Проектное финансирование* (эскроу-счета требуют омертвления денег).
2. Стройматериалы дорожают без остановки.
3. Рабочие руки в дефиците — кадровый голод толкает зарплаты и расценки вверх.
4. Требования к застройщикам ужесточаются, а это прямые издержки.
5. Качество проектов растёт, а за качество всегда платит конечный покупатель.

Итог неутешителен: целевая аудитория новостроек может сузиться, а цены на первичке — нет. Семейная ипотека рискует потерять статус главного драйвера, превратившись из локомотива в тормозной башмак для тысяч российских семей, мечтающих о собственном угле.