Законодательство позволяет жильцам многоквартирных домов выбирать один из двух вариантов оплаты коммунальных услуг – через посредника в виде управляющей компании или по прямому договору с ресурсоснабжающей организацией. Оба варианта имеют свои плюсы и возможные риски – разберем все это подробнее.

Прямые договоры и посредник

Жилищно-коммунальная сфера России уже давно перешла на платежи по единым платежным документам (ЕПД) – это когда в одной квитанции указываются все платежи за жилищные и коммунальные услуги. Получатели услуг оплачивают всю сумму на счет управляющей компании, которая, в свою очередь, ведет расчеты с ресурсоснабжающими организациями.

С одной стороны, это просто и удобно – достаточно оплатить один счет, а ответственность за расчеты с поставщиками несет управляющая компания. Однако в реальности все оказалось не совсем так. Дело в том, что раз УК отвечает за оплату по начислениям, то и обязана ее вносить в полном объеме и в установленные сроки – вне зависимости от того, когда и в каком объеме эту плату вносят сами жильцы.

Проблема существует годами – многие владельцы жилья давно перестали платить за услуги ЖКХ или платят с огромными задержками и не полностью. Соответственно, управляющие компании вынуждены доплачивать разницу за собственный счет. Возникает проблема, когда большая часть УК находятся в предбанкротном состоянии:

  • часть жильцов не оплачивает услуги ЖКХ;
  • УК доплачивает их долю за свой счет;
  • сама УК получает эти деньги от жильцов за содержание и текущий ремонт дома, но из-за необходимости платить по долгам жильцов денег на это не остается;
  • услуги оказываются не в полном объеме, поэтому жильцы жалуются в надзорные органы;
  • УК получает предписания устранить нарушения и выплатить штраф, что еще больше загоняет ее в долги.

Соответственно, из-за того, что одна или несколько квартир в доме отказываются платить по счетам, страдают все остальные жильцы – управляющая компания не в состоянии проводить текущий ремонт, менять двери, оплачивать более качественную уборку, и т.д.

Поэтому в последние несколько лет наметился обратный процесс – все больше домов отказываются от расчетов с управляющими компаниями в пользу прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно, в этом случае каждый владелец квартиры самостоятельно отвечает за обязательства перед поставщиком ресурсов, а УК может не тратить собственные деньги на погашение долгов.

Кстати, еще в 2019 году появился законопроект, который в обязательном порядке объединял все платежи (и напрямую поставщикам, и УК) в одном платежном документе, но по факту его не приняли – после первого чтения проект закона отозвали. Тем не менее, многие управляющие компании все равно печатают единый документ, в котором суммы четко разделены между разными получателями.

Как перейти на прямые договоры

Согласно жилищному законодательству, многоквартирные дома принадлежат владельцам расположенных в них квартир на праве общей долевой собственности. Другими словами, все, что не является собственно квартирой (подъезды, дворы, придомовая территория, чердаки, подвалы), принадлежит всем жильцам пропорционально площади их квартир. Соответственно, решать самые важные вопросы касательно жизни дома должны владельцы квартир, а управляющие компании лишь фактически обслуживают дом.

Соответственно, именно жильцы решают, как будут организованы расчеты за использованные коммунальные услуги – напрямую с поставщиками этих услуг или через посредника в лице УК. Вообще же есть три варианта перехода с «общей» схемы на прямые договоры:

  • решение общего собрания собственников. Оформляется оно, как и любые другие решения собственников, после этого нужно будет передать протокол решения в ресурсоснабжающие организации, и жильцы смогут заключить с ними прямой договор;
  • если УК задолжала поставщику ресурсов. Речь идет о долге в размере 2 месячных оплат за услуги или более – в этом случае поставщик ресурсов может подать в суд на УК, после чего уведомить жильцов о начале прямых расчетов;
  • если в доме недавно сменилась УК, а раньше жильцы платили поставщикам напрямую.

Самое главное, что нужно знать в этой ситуации – жильцы не будут заключать прямые договоры с поставщиком ресурсов по отдельности – считается, что все они автоматически подписали один большой договор и платят по нему. Поэтому о смене порядка расчетов многие жильцы вообще узнают из объявления, которое повесит УК или поставщик ресурсов (а если все платежи приходят в одном документе, большинство может вообще этого не заметить.

Таким образом, перейти на прямые расчеты можно по решению самих жильцов – и согласия управляющей компании или ТСЖ на это не потребуется.

Стоит ли это делать?

Расчеты через УК по идее должны были быть максимально понятными – жильцы платят конкретную сумму одним платежом, а в квитанции видят, куда идут те или иные суммы. По факту некоторые компании начали завышать цены за услуги, проводить непонятные перерасчеты в большую сторону или вообще задерживать платежи перед поставщиками.

Поэтому переход на прямые договоры выглядит вполне естественным и имеет свои плюсы:

  • нет риска, что УК задержит деньги у себя, оставив жильцов без света или без воды;
  • большинство жильцов уже не страдают из-за безответственности жителей отдельных квартир;
  • расчеты должны быть более понятными и прозрачными – абонент платит только то, что ему выставляет поставщик ресурсов.

Однако такое решение может не понравится другим. Например, если УК не задерживает платежи, от такой идеи будет не в восторге сам поставщик ресурсов – ведь теперь риски по неуплате лягут на него в полном объеме. Кроме того, компаниям придется содержать дополнительный штат сотрудников, которые будут заниматься работой с абонентами.

Есть кое-какие минусы и для самих жильцов:

  • нужно как-то передавать показания приборов учета в ресурсоснабжающие организации – управляющая компания больше не будет их принимать и обрабатывать. Где-то стоят «умные счетчики», кто-то будет принимать показания через форму для оплаты, а кто-то – по телефону или в СМС, что не очень удобно;
  • квитанций будет больше, иногда – намного больше. Перевести на прямые договоры можно до 6 коммунальных услуг, плюс платеж самой УК, взнос за капитальный ремонт, платеж за кабельное ТВ и интернет – всего квитанций может быть до 10 (иногда и больше), в них проще запутаться;
  • если УК не оформит новый формат платежного документа, каждую квитанцию придется оплачивать отдельно, а это – время и деньги (обычно по квитанциям есть минимальная комиссия в фиксированном размере за каждый платеж);
  • если поставщик будет оказывать некачественные услуги, УК уже не будет помогать бороться за их качество – и «бомбардировать» жалобами придется самого поставщика ресурсов (или нескольких).

Есть и другие проблемы – например, в новых домах не получится перевести оплату за отопление в отдельный платеж, потому что в них оборудуются индивидуальные теплопункты, операторами которых считаются их же управляющие компании. А если УК будет категорически против перевода на другой формат оплаты, ее менеджмент будет предвзято относиться к жильцам дома.

Так что решение перейти на прямые платежи или остаться на общей схеме должно приниматься взвешенно и с учетом всех факторов риска.