Покупка жилья по доверенности: риски и проверки

Покупка квартиры, в которой продавец действует через представителя по доверенности, — как игра в русскую рулетку. Слишком много переменных, которые могут сделать сделку недействительной или привести к судебным тяжбам на годы вперед. Нотариус Москвы Борис Иванов назвал такие сделки одними из самых рискованных на рынке недвижимости.

По мнению эксперта, опасность кроется не только в поддельных документах, но и в человеческом факторе. Состояние доверителя и поверенного на момент подписания бумаг — ключевой параметр, который часто игнорируют.

Двойная проверка: дееспособность обоих участников

Главное правило, которое вывел Иванов, звучит жестко: проверять на дееспособность нужно обоих — и владельца имущества, и его представителя. Недостаточно убедиться, что у поверенного есть нотариально заверенная доверенность. Важно понять, осознает ли каждый из них суть происходящего.

По словам нотариуса, покупатели часто совершают фатальную ошибку: сосредотачиваются на проверке документов и забывают о человеческом измерении сделки. А ведь доверитель может находиться под давлением, в состоянии стресса или заблуждения. Поверенный, в свою очередь, может действовать в своих интересах, а не в интересах собственника.

«Когда от имени продавца действует представитель по доверенности, покупателям стоит беспокоиться о текущей дееспособности и первого, и второго», — предупреждает Иванов.

Как нотариус проверяет сделку

Профессиональный нотариус, по словам Иванова, обязан провести комплексную проверку:

1. Убедиться в отсутствии судебных решений о признании недееспособности как собственника, так и его представителя.
2. Оценить, понимает ли поверенный суть сделки и ее последствия.
3. Проверить, не отозвана ли доверенность доверителем на момент сделки.

Последний пункт особенно коварен. Доверитель вправе отозвать доверенность в любой момент, и если сделка прошла, а отзыв был зарегистрирован ранее — она признается недействительной.

Четыре риска при сделках по доверенности

Иванов выделил основные угрозы, которые делают этот формат сделок крайне нежелательным:

1. Поддельная доверенность. Мошенники научились изготавливать фальшивые документы высокого качества. Визуально их сложно отличить от настоящих.
2. Истекший срок действия. Доверенность имеет срок годности. Если на момент подписания договора он истек — сделка ничтожна.
3. Отзыв доверенности. Собственник может передумать и отозвать документ, даже если сделка уже в процессе.
4. Банкротство доверителя. Если владельца признали банкротом после оформления доверенности, сделка может быть оспорена.

Главный совет эксперта: обходить такие сделки стороной

Итоговая рекомендация нотариуса категорична: сделок с доверенными лицами лучше избегать. Идеальный вариант — контактировать непосредственно с собственником. Если же встреча с продавцом невозможна (человек находится в другом городе или стране), стоит подойти к проверке с максимальной скрупулезностью.