Если проект будет принят, продать невыделенную в натуре долю можно будет только близкому родственнику.

Жилищное законодательство в России разрешает продавать любые доли в квартирах – единственным условием является то, что продавец сначала должен предложить выкупить долю другим владельцам жилья. При этом долю гораздо сложнее выделить в натуре – в противном случае приходится устанавливать порядок пользования жильем в судебном порядке.

Из-за этого периодически возникают конфликтные ситуации: например, один из собственников квартиры может продать свою долю кому-то постороннему, получив формальный отказ от остальных собственников (завысив цену на долю). Затем в эту квартиру вселяется рейдер, который делает проживание в ней невозможным для всех остальных совладельцев – которые в итоге вынуждены продать свои доли за бесценок.

Чтобы избежать такой ситуации, Мосгордума подготовила проект поправок к Гражданскому кодексу. Он предлагает два новшества:

  • запретить продажу посторонним лицам не выделенной в натуре доли в общей собственности неделимого объекта недвижимости;
  • признать договоры о продаже такой доли посторонним лицам – не членам семьи и близким родственникам – ничтожными.

То есть, если владелец доли продаст ее кому-то постороннему (не близкому родственнику остальных совладельцев), такой договор будет признан ничтожным. Так авторы законопроекта планируют бороться с рейдерством на рынке недвижимости.

В пояснительной записке говорится, что проблема незаконного захвата неделимого имущества в долевой собственности носит системный характер, часто владельцев принуждают к кабальной сделке, и все это имеет признаки преступлений. Рейдеры вламываются в квартиры без решения суда, портят имущество и угрожают расправой владельцам. А новый законопроект как раз устранит пробел в законодательстве.

Впрочем, документ уже раскритиковали в президентском Совете по кодификации гражданского законодательства и ряд юристов. Они говорят, что даже этот законопроект не решит проблемных ситуаций, когда конфликт возникает между формальными родственниками. И такое решение – излишне жесткое и несбалансированное.

Отметим, что в законодательстве действительно есть пробел. Так, выделить в квартире можно буквально любые доли – вплоть до сотых и тысячных, что формально дает владельцу доли право пользоваться жилым помещением. Вот только порядок использования определяет суд – до которого многие владельцы долей так и не доходят. При этом если доля достаточно крупная и соответствует целой отдельной комнате, ее можно выделить в натуре – тогда комната считается отдельным объектом недвижимости, а удобства в квартире – общими.