Разорят или защитят: Конституционный суд начал спор о налогах на ИЖС

Российские суды редко берутся за дела, от которых холодеют спины тысяч застройщиков загородных домов. Но сейчас именно такой момент. Конституционный суд РФ официально начал разбирательство по жалобе, способной в корне изменить правила игры для всех, кто строит жилье на собственной земле. Как пишет газета «Известия», в центре спора — налог, который для одних может оказаться в двадцать раз выше, чем для других.

Речь идет не о миллионных штрафах олигархов, а о простых гражданах и небольших компаниях, возводящих дома для жизни. Если законность применения ставки 1,5% вместе с повышающими коэффициентами 2 и 4 не подтвердят, тысячи семей получат шанс на пересмотр фискальных обязательств.

Почему казанская компания пошла на разрыв с ФНС

Поводом для обращения в высшую инстанцию стало налоговое доначисление застройщику из Татарстана. Местная инспекция, проверив документы, применила к участку под ИЖС сразу три рычага давления: базовую ставку 1,5% и умножающие коэффициенты 2 и 4. Формальный аргумент — нарушение сроков строительства.

Застройщик не согласился и выдвинул встречный тезис. Для земель под ИЖС налог должен считаться по ставке 1,5% без всяких множителей. А для домов блокированной застройки (когда несколько однотипных жилых домов соединяются общей стеной без проемов) и вовсе полагается льготная ставка 0,3%. Это разные форматы, поясняет компания, с разными налоговыми режимами. Смешивать их незаконно.

Однако арбитражные суды всех трех инстанций встали на сторону ФНС. Судьи сослались на поправки в Налоговый кодекс, которые вступили в силу еще в 2020 году. Согласно этим изменениям, коммерческие организации потеряли право на льготную ставку 0,3% для участков ИЖС, если используют землю в предпринимательских целях.

Ставка 1,5% для обычного домовладельца: когда ждать беды

Для простого гражданина, который купил землю под ИЖС, строит дом для семьи и соблюдает целевое назначение территории, риски остаются минимальными. Налоговая не станет трогать добросовестного владельца.

Но есть два типичных сценария, когда фискальная машина включается на полную мощность.

Первый сценарий: коммерция на участке. Если на территории появляются шиномонтаж, автосервис, гостевой дом с платным проживанием или даже небольшая кофейня, инспекция получает законное право перевести всю землю на ставку 1,5%. При этом налоговики смотрят не на формальную запись в кадастре, а на фактическое использование.

Второй сценарий: мнимая стройка для себя. Человек приобретает крупный массив земли в престижном районе, разбивает его на мелкие наделы, быстро возводит дома и тут же продает. Адвокат Александр Юдин поясняет, что ФНС квалифицирует такую схему как систематическое извлечение прибыли. Последствия тяжелые: доначисление НДФЛ по правилам для индивидуальных предпринимателей и пересчет земельного налога по максимальной ставке.

Два проданных дома — повод для проверки? Разбор экспертов

Где проходит грань между личным строительством и бизнесом? Практика знает два ключевых критерия: систематичность сделок и изначальная цель получить прибыль.

Руководитель налоговой практики «Пепеляев Групп» Сергей Сосновский приводит конкретные цифры: «Возведение пяти домов на пяти участках практически исключает возможность доказать отсутствие предпринимательского характера».

А вот ситуация с двумя объектами, когда один дом занимает семья, а второй выставлен на продажу, уже создает неоднозначную правовую позицию. Если же второй объект сначала сдавался в аренду, а потом туда въехал взрослый сын или дочь, налоговая будет оценивать совокупность действий в индивидуальном порядке.

Эксперт Владимир Саськов из НИУ ВШЭ добавляет: продажа двух домов на соседних участках при личных обстоятельствах (разъезд детей, переезд родителей) не повлечет пересмотра ставки земельного налога. Придется заплатить лишь НДФЛ с полученной суммы, и всё. Самые рискованные занятия — систематическая краткосрочная аренда или размещение объектов общепита без изменения вида разрешенного использования.

Коэффициент 4 задним числом: что решит Конституционный суд

Сейчас главный вопрос: признает ли КС РФ сочетание ставки 1,5% с коэффициентами 2 и 4 чрезмерной фискальной нагрузкой? Если да, то это создаст прецедент для пересмотра подходов по всей стране.

Однако Владимир Саськов предупреждает: для физических лиц возможность вернуть деньги за прошлые периоды ограничена. Повышающие коэффициенты 2 или 4 для участков под ИЖС, используемых в бизнесе, станут применяться только начиная с налогового периода 2026 года.

Что это значит на практике:

1. Первый расчет с новыми множителями произойдет в 2027 году (за 2026 год).
2. Оснований для перерасчета за более ранние сроки у граждан нет.
3. Если КС вынесет решение в пользу налогоплательщика, изменения коснутся только того периода, который указан в конкретном деле.
4. Автоматического пересмотра начислений за все годы владения участком закон не предусматривает.

Для возврата излишне уплаченных сумм гражданину придется написать мотивированное заявление в ФНС, приложить копию судебного решения и ждать до одного месяца.

Как прямо сейчас проверить свою налоговую ставку (пошаговая инструкция)

Получить актуальную информацию о ставке земельного налога можно за десять минут, не выходя из дома.

1. Зайдите на портал nalog.gov.ru.
2. Откройте справочный раздел по ставкам и льготам.
3. Выберите категорию налога (земельный), отчетный период, регион и конкретное муниципальное образование.
4. Система покажет установленные ставки со ссылками на нормативные акты.

Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова рекомендует дополнительно заглянуть в личный кабинет налогоплательщика и запросить актуальную квитанцию. В этом документе — полная детализация расчетов: за какие периоды и по каким основаниям сформировали обязательства.

Обнаружили расхождение с данными Единого государственного реестра недвижимости? Направляйте возражение через электронную форму на сайте ФНС или заказным письмом. Срок рассмотрения обращения — до тридцати календарных дней.

Местные льготы: что могут сделать муниципалитеты

Земельный налог относится к категории местных платежей. Это дает муниципалитетам и городам федерального значения право самостоятельно устанавливать дифференцированные ставки. Местные власти вправе вводить дополнительные преференции для физических лиц.

Юлия Дымова признает, что на практике снижение ставок встречается редко. Муниципалитеты заинтересованы в сохранении собираемых доходов. Но правовая возможность для таких мер существует.

В одних регионах действует минимальная ставка 0,1% для владельцев единственного участка. В других сохраняется базовый показатель 0,3% с ограниченным перечнем льготников. Для получения льгот, как правило, не нужно подавать отдельные заявления — сведения передаются из местных администраций в налоговую автоматически. Однако эксперты советуют лично проверить раздел преференций в справочном сервисе ФНС и при необходимости отправить уточняющий запрос.