Родственные узы и налоговые правила: кому не вернут деньги за покупку жилья

Приобретение недвижимости у близкого человека — история, которая кажется выгодной вдвойне: и вопрос с жильем решается, и государство часть денег возвращает. Однако, как пояснила юрист Валентина Восканян, в этом уравнении есть скрытая переменная, способная обнулить все финансовые ожидания покупателя.

Закон не запрещает, но и не поощряет

Сама по себе сделка между родственниками абсолютно легальна. Ни одна норма не запрещает супругам, братьям или родителям продавать друг другу квадратные метры. Другое дело — налоговый вычет, тот самый механизм, который позволяет вернуть часть потраченных средств. Здесь в игру вступает статья 105.1 Налогового кодекса России, и она расставляет всё по своим местам.

По словам Восканян, вычет не положен, если продавец и покупатель признаются взаимозависимыми лицами. В эту категорию закон относит супругов, родителей и детей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, а также опекунов и их подопечных.

Не только стоимость жилья, но и проценты

Ключевой нюанс, который часто упускают из виду: ограничение не заканчивается на сумме, потраченной на саму квартиру. Оно распространяется и на вычет по ипотечным процентам. Иными словами, даже если жилье приобретается в кредит и проценты по нему выплачиваются годы, вернуть часть этих средств при покупке у взаимозависимого лица не получится.

Это правило действует как двойной замок: оно закрывает возможность компенсации и по основному телу кредита, и по переплате банку.

Ипотека как отдельная зона риска

Тема ипотечных сделок вообще полна подводных камней, и налоговый аспект — лишь один из них. Ранее заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко предупреждал о рисках, которые несет покупка квартиры в кредит. Среди них — снижение стоимости жилья и сложности с погашением кредита, если квартиру придется продавать.

Таким образом, покупателю стоит дважды просчитать финансовую модель: с одной стороны, родственник может предложить привлекательную цену, с другой — отсутствие вычета способно сделать такую экономию иллюзорной. А в случае с ипотекой к этому добавляются рыночные колебания и долговая нагрузка.

Что в сухом остатке

Закон не запрещает покупать жилье у родни. Но он четко дает понять: государство не готово субсидировать сделки между взаимозависимыми лицами. Родственные отношения — это не только доверие и общие праздники, но и вполне конкретные налоговые последствия, о которых лучше знать до подписания договора, а не после.