Россияне забирают вклады и пускают их на первоначальный взнос по ипотеке. Но жилье – не лучшая инвестиция

Сейчас банки могут давать максимум 5% годовых, поэтому многие вкладчики предпочитают купить жилье под аренду.

Банк России в период коронавирусного кризиса последовательно снижал процентные ставки. Средние процентные ставки по вкладам на банковском рынке России опустились ниже 4% годовых, даже при лучшем раскладе вкладчики вряд ли могут претендовать на доходность выше 5% годовых. Учитывая, что инфляция «съедает» большую часть дохода, россияне ищут альтернативные варианты. Ключевая ставка на уровне 4,25% вместе с программой льготной ипотеки под 6,5% годовых привели к интересному парадоксу – некоторые консервативные вкладчики забрали свои сбережения из банков, и предпочли стать заемщиками.

Так, за октябрь сумма вкладов частных лиц в банках в очередной раз снизилась, теперь еще на 111 миллиардов рублей. Вкладчики забирают свои сбережения – кто-то предпочитает более сложные продукты вроде брокерских счетов или ИИС с налоговым вычетом, но более консервативные клиенты считают самым надежным активом недвижимость.

Сейчас банки предлагают ипотеку по госпрограмме под 6,5% годовых и меньше (на новостройки), если заемщик ищет вторичный рынок – то ставки там составляют от 7,6% годовых. Соответственно, забранный из банка вклад идет на уплату первоначального взноса (чаще всего – не менее 20% стоимости жилья), а на остальное оформляется ипотека. Вариантов инвестирования тут два:

  • клиент покупает жилье на вторичном рынке, которое затем будет сдавать в аренду;
  • клиент выбирает жилье на этапе строительства, чтобы продать его после ввода в эксплуатацию.

И хоть сейчас рынок достаточно благосклонно относится к таким идеям (например, в Москве на самых привлекательных объектах можно заработать до 10% в год, на остальных – 5-7%), эксперты предупреждают – такие вложения будут рискованными.

Минусов у таких вложений масса: деньги нельзя будет вывести, как с вклада; рынок аренды в ближайшие годы будет перенасыщен предложением (учитывая, что многие взяли ипотеку, рассчитывая в будущем на сдачу жилья); с доходов нужно платить налог – и с аренды, и с продажи; жилье нужно периодически ремонтировать, платить за него услуги ЖКХ, а также налог на недвижимость.

Учитывая перенасыщенность рынка аренды, заемщику не стоит рассчитывать на то, что он сможет гасить ипотеку с ежемесячных платежей жильцов – вполне может оказаться так, что арендаторов просто не будет, и вместо дохода заемщик будет нести расходы.

Кроме того, многие забывают, что льготная ипотека перегрела первичный рынок жилья, и квартиры выросли в цене на 10-20% в этом году. Поэтому воспринимать жилье как инвестицию очень сложно – ведь покупать его придется дорого, а продавать, скорее всего, дешево.