Спрос на льготную ипотеку обвалился после ажиотажа в июне

Рынок ипотечного кредитования в первом полугодии 2026 года продемонстрировал противоречивую динамику: общий объем выдач вырос почти наполовину, однако за фасадом статистических побед скрывается тревожный тренд — россияне постепенно теряют интерес к льготным государственным программам. Эксперты связывают это с ужесточением условий, исчерпанием платежеспособного спроса и точечными ажиотажными всплесками, исказившими реальную картину.

По данным аналитического центра ДОМ.РФ, за первые шесть месяцев 2026 года банки выдали 497 тысяч ипотечных кредитов — на 46% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Совокупный объем кредитования достиг 2,2 триллиона рублей, показав прирост в 48%. Однако дьявол кроется в деталях: основной драйвер роста — вовсе не льготные программы, а рыночная ипотека, количество выдач которой увеличилось с 129 до 266 тысяч кредитов, а в денежном выражении — с 292 до 848 миллиардов рублей.

Льготные же программы с государственной поддержкой показали скромную позитивную динамику: 230 тысяч кредитов на 1,4 триллиона рублей против 211 тысяч на 1,2 триллиона годом ранее. Прирост — минимальный, и, как подчеркивают аналитики, он во многом обеспечен искусственными всплесками спроса на фоне ожиданий изменений условий «Семейной ипотеки».

Два «дедлайна», раскачавшие рынок

Первое полугодие ознаменовалось двумя знаковыми датами, которые заставили заемщиков ускорить принятие решений. В феврале вступило в силу правило, ограничивающее выдачу одного льготного кредита на семью, а не на каждого родителя, как было ранее. Это нововведение подстегнуло тех, кто планировал оформить сделку до введения ограничений.

Второй, более мощный импульс пришелся на июнь, когда рынок замер в ожидании серьезной реформы «Семейной ипотеки». Ходили слухи о том, что с 1 июля льготная ставка сохранится исключительно для многодетных семей, а для всех остальных категорий заемщиков значительно вырастет. Хотя в итоге правительство приняло решение отсрочить изменения до октября, сам факт возможных перемен сыграл роль спускового крючка.

В середине июня участники рынка фиксировали аномально низкий спрос на новостройки — настолько слабый, что даже грядущие изменения не могли его оживить. Однако, как часто бывает, многократно озвученная дата 1 июля создала эффект отложенного спроса: заемщики ринулись закрывать сделки, опасаясь ужесточений. По оценкам ДОМ.РФ, именно ажиотаж вокруг «Семейной ипотеки» во второй половине июня стал главным фактором роста продаж нового жилья. В строительную отрасль удалось дополнительно привлечь около 100 миллиардов рублей.

Июньский рывок глазами статистики

Цифры говорят сами за себя: продажи нового жилья в июне выросли на четверть по сравнению с маем. Даже с поправкой на рабочие дни (без учета майских и июньских праздников) прирост составил 29% по количеству сделок и 35% по объему в квадратных метрах.

Однако, предупреждают в ДОМ.РФ, июньский успех необходимо интерпретировать с осторожностью. Это был яркий месяц, который последовал за длительным периодом стагнации: в феврале—мае продажи новостроек сокращались в годовом выражении. Майский показатель — всего 1,5 миллиона квадратных метров — оказался на 10% хуже результата годичной давности.

Картина становится еще более показательной, если исключить из анализа ажиотажные периоды. По данным Центробанка, за четыре месяца (февраль—май), когда рынок не лихорадило от грядущих изменений, выдачи всех видов льготных кредитов оказались ниже прошлогодних на 18% по объему. Выдачи «Семейной ипотеки» упали на 23%. Эти цифры красноречиво свидетельствуют о глубинном охлаждении спроса, которое маскируется краткосрочными всплесками.

Что говорят маркетплейсы: интерес упал на 16%

Аналитики финансового маркетплейса «Выберу.ру» проанализировали поведение своих пользователей и пришли к неутешительным выводам. В первом полугодии общий интерес к ипотеке снизился на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. При этом произошло любопытное перераспределение: спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья взлетел на 52,97%, тогда как интерес к новостройкам упал более чем вдвое.

Эксперты связывают эту ротацию с изменением ценовой чувствительности покупателей. После ужесточения условий льготных программ заемщики стали более внимательно считать каждый рубль и оценивать стоимость сделки. Вторичный рынок оказался в выигрыше именно потому, что быстрее адаптируется ценами к колебаниям спроса.

Анализ по отдельным госпрограммам демонстрирует повсеместное сокращение интереса:

• спрос на «Семейную» и «Сельскую» ипотеку рухнул почти в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом;
• «ИТ-ипотека» потеряла 42,09% заинтересованных пользователей;
• «Дальневосточная (Арктическая) ипотека» — минус 37,56%.

Единственным исключением стала военная ипотека: здесь снижение интереса ограничилось 9%. Эксперты объясняют это спецификой закрытой категории участников и стабильностью условий программы.

Есть и более глубокая причина, уточняют аналитики: большинство тех, кто соответствовал изначальным требованиям льготных программ, уже воспользовались ими на пике их привлекательности. Запас квалифицированных заемщиков, способных вписаться в жесткие рамки господдержки, исчерпан. Нового притока участников, который мог бы компенсировать эту убыль, не случилось.

Мнение риелторов: временный откат или системный кризис?

Эксперт по ипотеке «Российской Гильдии Риэлторов» Ирина Киселева предлагает взглянуть на ситуацию с двух сторон. С одной стороны, февральские изменения программы действительно стали техническим спусковым крючком: сработал эффект опережающего спроса, сделки, запланированные на февраль—март, массово перенесли на январь. Текущее снижение — во многом временный откат после ажиотажа, а не долгосрочный отказ граждан от покупки жилья.

С другой стороны, Киселева обращает внимание на фактор, который многие недооценивают. С января правительство сократило размер субсидий банкам по льготным ипотечным программам. Это напрямую ударило по маржинальности таких кредитов для кредитных организаций. В ответ банки начали ужесточать требования к заемщикам: повышали минимальный первоначальный взнос, ужесточали скоринг, требовали дополнительных поручителей и подтверждений доходов. В итоге процент одобрения заявок снизился, и многие потенциальные покупатели просто не смогли пройти банковский фильтр.

Особняком стоит «Сельская ипотека». Изначально программа пользовалась высоким спросом, однако после того как условия стали непривлекательными, интерес схлынул, а затем усугубился отсутствием выделения лимитов. Программы же для ИТ-специалистов и дальневосточников всегда имели ограниченную аудиторию в силу своей целевой направленности.

Что решило правительство и чего ждать осенью

В конце июня вице-премьер Марат Хуснуллин объявил о переносе срока возможных изменений «Семейной ипотеки». Изначально предполагавшиеся с 1 июля нововведения отложены. В правительстве продолжают прорабатывать варианты корректировки программы, ставя во главу угла цели улучшения демографической ситуации.

Хуснуллин подчеркнул: решение должно быть взвешенным, а его принятие должно сопровождаться полноценным переходным периодом для всех участников рынка — граждан, застройщиков и банков. Минфин уточнил, что окончательное решение по «Семейной ипотеке» будет принято не ранее 1 октября 2026 года. До этой даты все условия программы сохраняются в неизменном виде.

Это решение создает почву для нового ажиотажа. Эксперты ожидают, что в сентябре, когда до возможной даты изменений останутся считанные недели, рынок вновь всколыхнет волна ускоренных сделок. А если правительство назовет конкретную дату сворачивания старых условий, ажиотаж может оказаться даже более мощным, чем июньский.

Прогноз до конца года: доля госпрограмм упадет впервые за четыре года

Аналитики Национального кредитного рейтингового агентства (НКР) смотрят в будущее с пессимизмом относительно льготной ипотеки. Их базовый прогноз: доля госпрограмм в общем объеме выдач ипотечных кредитов снизится до 50% к концу 2026 года.

Такой поворот станет первым за последние четыре года. Напомним: начиная с 2023 года доля ипотеки с государственной поддержкой только росла, достигнув пиковых 82% от общего объема выдач в 2025 году. Теперь тренд разворачивается.

Этому будут способствовать два разнонаправленных процесса. С одной стороны — ужесточение условий по всем льготным программам и сокращение субсидирования банков. С другой — потенциальное снижение ключевой ставки Центробанка, которое может сделать рыночную ипотеку более привлекательной по сравнению с госпрограммами, чьи условия становятся все жестче.

Рынок жилья вступает в фазу трансформации: эпоха безраздельного господства льготных кредитов подходит к концу, и заемщикам предстоит адаптироваться к новым реалиям, где выбор между государственной поддержкой и рыночными инструментами снова становится нетривиальной задачей.