Стоимость квартиры в рекламе дороже реальных сделок на 12–15,5%

Разрыв между ценой, указанной в рекламных объявлениях, и суммой, которую покупатели жилья реально платят по сделке, к сентябрю 2026 года достиг 15,5% на новостройки и 12% на готовое жильё. Подсчёты были произведены на основе данных СберИндекса. В течение 2026 года расхождение растёт ускоренными темпами.

Сколько просят и сколько платят

Средний квадратный метр в объявлениях о новостройках в сентябре 2026 года стоил 224 тысячи рублей, тогда как в реальных сделках — 194 тысячи. За январь–сентябрь заявленные цены прибавили 11%, фактические — лишь 5%. Годом ранее оба показателя росли примерно одинаково — на 3–4%.

На вторичном рынке расхождение скромнее. В объявлениях метр стоил 148 тысяч рублей, в сделках — 132 тысячи. Разница составляет 12%, с начала года она увеличилась на 3 тысячи рублей за метр.

Почему на новостройках торгуются активнее

Цена в объявлении — лишь точка отсчёта для торга, поясняет управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко. Девелоперы дают скидки при полной оплате или крупном взносе, уступают по менее востребованным квартирам. О части дисконтов публично не сообщают.

По оценке рынка, со скидкой продаётся каждая третья квартира в новостройке. Спрос остыл, и всё больше сделок закрывается на индивидуальных условиях, а не по базовому прайсу.

Разрыв увеличивают и ипотечные акции. Чтобы предложить низкую ставку, застройщик компенсирует банку часть процентов и закладывает расходы в цену. Без субсидии квартира обходится дешевле, чем в объявлении.

Почему на «вторичке» завышают

Здесь цену чаще устанавливает сам собственник. Он может переоценить жильё или не учесть слабый спрос. Если нужно продать быстро, он готов уступить. Риелторы помогают покупателю торговаться.

Почему цены не падают

Застройщики ограничены в возможности открыто снижать стоимость. Жильё строится на банковские кредиты, а деньги покупателей лежат на эскроу-счетах до сдачи дома. Стоимость финансирования — один из ключевых факторов цены. При слабых продажах себестоимость строительства растёт.

Снижение цен ускорило бы продажи, но для банка логика иная: чем выше цена, по которой застройщик продаёт жильё, тем выше шанс, что он без просрочек обслужит кредит. Поэтому скидки дают осторожно, чтобы акции не были слишком заметны банку.

Что изменилось с 1 октября

Условия семейной ипотеки привязали к числу детей. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка для семей с одним ребёнком выросла до 12%, с двумя — до 10%. В остальных регионах — до 10% и 8%. Максимальный срок льготной ставки сократили до 15 лет. Сохранить 6% на весь срок можно при первоначальном взносе больше половины стоимости жилья.

Застройщики отвечают акциями: субсидируют ставки или предлагают рассрочку на половину стоимости для доступа к ипотеке под 6%. Выглядит привлекательнее, но такие акции часто закладывают в цену жилья.

Что это значит для покупателей

Цена в объявлении — не финальная. На новостройки почти всегда есть возможность скидки, особенно при полной оплате или крупном взносе. На «вторичке» собственники тоже уступают, если квартиру нужно продать быстро.

На что обратить внимание

Сравнивайте не только цифры в объявлениях, но и итоговые условия сделки. Слишком большая скидка может говорить о проблемах застройщика с финансированием. Уточняйте, какие акции действуют и что заложено в стоимость.