Суд отменил сделку по продаже недвижимости по слишком низкой цене: почему это важно

Недавно Верховный Суд РФ обратил внимание на проводимые сделки с недвижимостью по аномально низким ценам. В частности, речь идет о тех продажах, где ценник был установлен гораздо ниже кадастровой стоимости. Если продавец не сможет обосновать предоставленную покупателю скидку, то подобная сделка будет признана недействительной, если продавец в итоге будет признан банкротом.

В недавнем решении ВС отменил ранее проведенную сделку, посчитав, что она прошла по заниженной цене. Сам случай произошел несколько лет назад, когда компания «Константа» пыталась продать земельный участок площадью 1,5 тыс. «квадратов» по стоимости ниже рыночной почти в 10 раз: рыночная стоимость участка составляла свыше 2 млн рублей, а установленный ценник — 222 тыс. рублей. При этом, у данного необремененного участка был только один собственник. Очевидно, что покупатель на столь выгодное предложение быстро нашелся, а немного позже сделка была успешно закрыта.

Но через три года компания «Константа» подала на банкротство, и в связи с этим была начата проверка всех ее прошлых сделок. Под подозрение попала именно ранее закрытая сделка с упомянутым земельным участком. Здесь стоит отметить, что по закону, в рамках установленных сроков, ранее совершенные сделки с недвижимостью должника могут быть оспорены и отменены. Этим и воспользовались кредиторы компании, указав на подозрительную сделку, которая могла стать способом избавления от актива. Верховный суд согласился с данным утверждением, потому как покупатель не смог доказать свою добропорядочность, а сам продавец не смог обосновать столь низкую цену. В итоге сделка была признана недействительной.

Выходит, если бы компания не подала на банкротство, вполне возможно, что контролирующие органы не заметили бы ранее закрытую сделку по заниженной цене. В теории, пример данной ситуации демонстрирует, что подобные сделки с аномально заниженными ценами могут привести к потере самой недвижимости или земельного участка вместе с потраченной на нее суммой денег. А потому есть риски и для обычных граждан, которые просто воспользовались выгодным предложением от продавца. Впрочем, в данном случае суд посчитал, что продавец таким способом просто скрывал имущество от кредиторов.

Хотя и некоторые эксперты отмечают, что способов для того, чтобы отстоять свою позицию достаточно. Предварительно можно провести оценку объекта и ссылаться на ряд существенных факторов, влияющих на цену. Например, отдаленность объекта, отсутствие инфраструктуры и т.д. При этом, никто не даст гарантии, что суд пойдет навстречу даже при наличии таких пояснений. Более того, под потенциальную угрозу аннулирования сделок могут попасть покупки недвижимости по менее бросовой цене. Например, если скидка составит всего 15-20%, этого уже достаточно для проведения проверки. Но все это касается лишь одной ситуации – если продавец в итоге решит объявить себя банкротом (в остальных случаях цена сделки – решение ее сторон).