Юрист Восканян объяснила, как наследуется строящаяся квартира с ипотекой

Смерть заемщика, купившего квартиру на этапе котлована, не отменяет обязательств перед банком и застройщиком. Наследник получает не только права требования по договору долевого участия, но и весь груз финансовых обязательств, который с этим связано. О том, как работает механизм наследования недостроенного жилья, рассказала директор по правовым вопросам Level Group Валентина Восканян.

Наследство неделимо: либо все, либо ничего

Ключевой принцип российского законодательства в этой сфере — неделимость наследственной массы. Человек не может принять строящуюся квартиру и при этом отказаться от долгов. Права требования к застройщику и обязательства перед кредитором идут одним пакетом.

«По российскому законодательству нельзя принять только строящееся жилье и отказаться от обязательств: наследство принимается неделимо, как единый комплекс активов и долгов», — подчеркнула Восканян.

Вместе с правами на квартиру к наследнику переходит остаток основного долга по кредитному договору и начисленные на него проценты. Это не разовый платеж, а регулярные выплаты, которые продолжают накапливаться.

Долги перед застройщиком тоже становятся вашими

Финансовые обязательства перед застройщиком также ложатся на плечи наследника. Если часть средств за строящийся объект вносилась в рассрочку, долг никуда не исчезает. Другой распространенный сценарий — доплата за увеличение итогового метража после контрольных замеров готового дома. Когда реальная площадь квартиры превышает проектную, застройщик выставляет счет. И этот счет тоже переходит к наследнику.

При этом обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт до ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта не возникают. Этот долг формируется только после фактической передачи объекта, пояснила юрист.

Проценты капают, но штрафы не применяются

Банк начисляет проценты за пользование заемными средствами непрерывно. В том числе на протяжении полугода, отведенного законом на вступление в наследство. Однако штрафные санкции, пени и неустойки за просрочку платежей, возникшую между смертью заемщика и принятием наследства его преемниками, банк применять не вправе. Вины наследников в этой задержке нет.

Чтобы зафиксировать этот статус, необходимо письменно уведомить кредитную организацию о смерти заемщика, предоставив копию свидетельства о смерти. Это избавит наследников от лишних претензий в переходный период.

Закон защищает личное имущество наследника

Гражданский кодекс прямо ограничивает ответственность наследников. Отвечать по финансовым обязательствам наследодателя приходится исключительно в пределах рыночной стоимости перешедшего имущества. Если размер непогашенного кредита превышает реальную рыночную стоимость прав на строящуюся квартиру, разницу банк взыскать не сможет.

«Личное имущество наследника, его доходы и банковские счета защищены законом от принудительного списания в счет непокрытой части долга», — добавила аналитик.

Это важная гарантия: даже в худшем сценарии наследник не останется без средств к существованию. Максимум, чем он рискует, — потерять саму недостроенную квартиру.

Страховка может закрыть вопрос целиком

Кредитные обязательства могут быть полностью или частично закрыты страховой компанией. Это работает, если заемщик при оформлении займа оформлял полис комплексного ипотечного страхования с защитой жизни и здоровья. Если смерть признается страховым случаем, страховщик переводит выплату напрямую в банк, гася остаток задолженности.

В такой ситуации обременение с прав требования снимается, и наследник получает права на квартиру без необходимости выплачивать банковский долг. Это наиболее благоприятный сценарий для преемников.

Однако если страховка отсутствовала, срок действия полиса истек либо причина смерти признана исключением из правил страхования, бремя выплат в полном объеме переходит к наследникам. В этом случае им предстоит самостоятельно закрывать кредит, чтобы сохранить права на квартиру.

Что делать наследнику дольщика

Первое — уведомить банк о смерти заемщика, предоставив свидетельство о смерти. Второе — проверить наличие страхового полиса и условия его действия. Третье — оценить реальную рыночную стоимость прав на строящуюся квартиру и сопоставить ее с остатком долга. Четвертое — принять наследство в течение шести месяцев, помня, что проценты продолжают начисляться. И пятое — не забывать, что закон защищает личное имущество наследника от взыскания сверх стоимости унаследованного объекта.

История с наследованием недостроенной квартиры — это всегда баланс между активами и обязательствами. И прежде чем вступать в наследство, стоит трезво оценить, что перевешивает.