Застройщики хотят, чтобы деньги дольщиков разблокировались еще до конца строительства

Принятие таких поправок может нивелировать эффект от реформы долевого строительства и увеличить число обманутых дольщиков.

С середины 2021 года все новые проекты российских застройщиков могут финансироваться только через механизм эскроу-счетов. Это значит, что деньги дольщиков лежат на специальных счетах до окончания строительства, а застройщик все это время не имеет к ним доступа. Деньги он получает только после ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиру первому владельцу.

Реформа долевого строительства призвана снизить риск остановки стройки – если дом не будет достроен, застройщик не сможет получить деньги, а значит, проблемы обманутых дольщиков не будет. А строительство финансируется за счет проектного финансирования от банка – его предоставляют фактически под залог денег на эскроу-счетах.

Все это работало до кризиса, но сейчас застройщики столкнулись с проблемами в поставках стройматериалов и ростом цен на них. Владелец девелоперской компании «Брусника» Алексей Круковский направил вице-премьеру Марату Хуснуллину и министру строительства Иреку Файзуллину письмо, где просит пересмотреть условия раскрытия эскроу-счетов.

Круковский просит разрешить поэтапно открывать эскроу-счета по мере достижения определенной готовности объекта недвижимости. А еще – обязать банки начислять проценты на остаток по эскроу-счетам. Отметим, что сейчас банки не платят проценты на такие счета, но за счет них предлагают застройщикам проектное финансирование по сниженным процентным ставкам (фактически субсидируя проценты тем, что они недополучают по эскроу-счетам). Соответственно, если банки будут платить проценты на остатки по эскроу-счетам, они будут выставлять более высокие ставки по проектному финансированию.

Всего по состоянию на май 2022 года через механизм эскроу-счетов финансируется строительство 78 миллионов квадратных метров по России, в 2021-м объем средств на таких счетах достигал 3,1 триллионов рублей. То есть, речь идет об очень крупных суммах – как для застройщиков, так и для банков.

Представители строительных компаний ожидаемо поддерживают инициативу – поэтапное раскрытие эскроу-счетов будет дополнительным стимулом для ускорения строительства и покроет дефицит свободных финансовых ресурсов, который сейчас испытывают компании.

В банках от идеи остались не в восторге. Например, представитель Промсвязьбанка считает, что инициатива противоречит целям реформы долевого строительства и создаст лазейки для недобросовестных застройщиков. А депутат Госдумы Николай Николаев (один из авторов реформы) опасается, что буквально в течение пары месяцев после принятия таких поправок в России резко вырастет число новых обманутых дольщиков.