Застройщик предложил купить квартиру с гарантией выкупа: зачем и сколько так можно заработать

Для строительных компаний это относительно доступный способ пополнить эскроу-счета и получить скидку по проектному финансированию.

С середины 2019 года все долевое строительство в России работает только через механизм эскроу-счетов. Деньги на таких счетах недоступны для застройщика, пока он не завершит строительство и не оформит в собственность первую квартиру в построенном доме. Но из-за этого застройщики потеряли возможность использовать деньги дольщиков как практически бесплатные кредиты – и вынуждены оформлять в банках проектное финансирование под проценты.

Теперь, как пишут «Известия» со ссылкой на руководство компании «Этажи», строительные компании придумали новую схему. Дольщику предлагают купить квартиру на этапе строительства, а через год – гарантируют ее выкуп по более высокой цене. Разница в ценах составляет около 8%, но в некоторых случаях застройщик готов заплатить и на 25% больше. При этом доход в 8% – гарантированный (тогда квартиру выкупает застройщик), а если застройщик продаст квартиру по текущим ценам третьему лицу – разница может составлять 25-30%.

Цены отличаются, потому что квартира по мере продвижения строительства становится дороже. То есть, по ДДУ за квартиру на этапе котлована можно заплатить гораздо меньше, чем когда дом уже почти построен. А когда дом сдан в эксплуатацию, квартиры в нем будут самыми дорогими.

Для застройщика такая схема позволяет сэкономить на строительстве. Дело в том, что банки предоставляют компаниям проектное финансирование под процент – и этот процент снижается, если сумму проектного финансирования перекрывает сумма на эскроу-счетах по этому проекту. А если сумма на счетах гораздо выше, то проектное финансирование может быть вообще бесплатным (так как банк зарабатывает на деньгах с эскроу-счетов). Программа с гарантированным выкупом позволит застройщикам наполнить эскроу-счета и получить кредит на строительство по низкой ставке.

С точки зрения дольщика это тоже выгодная сделка – гарантированные 8% годовых или возможность заработать до 25-30% за год выглядят интереснее, чем процентные ставки у большинства банков. Кроме того, это поможет дольщику сделать правильный выбор: если он в итоге решит не покупать квартиру в этом доме, он выйдет из проекта без потерь и даже заработает на этом.

Программы гарантированного выкупа есть у нескольких компаний – в том числе у второго по величине застройщика в стране, ГК «Самолет».