Что из документов нужно подготовить для оформления купли-продажи квартиры: эксперт ответил на самые важные вопросы

Осуществляя сделку купли/продажи недвижимости, стоит внимательно подходить к процессу сбора документов. В зависимости от того, кем вы выступаете в сделке (продавцом или покупателем) будет сильно различаться список документов, которые необходимо передать другой стороне. Чтобы упростить ваши поиски, и предоставить максимально полную инструкцию по сбору бумаг, мы пообщались с представителем риелтерского агентства. Он детально рассказал: что нужно подготовить каждому участнику сделки и как проверить документацию, чтобы не стать жертвой мошенничества.

– Здравствуйте, Сергей! Как давно вы работаете в сфере недвижимости и случались ли у вас проблемы в процессе организации сделок купли/продажи?

Сергей Архипенко

Здравствуйте, Дарина. Я представитель агентства недвижимости уже более 15 лет. За свою практику повидал множество хитрых схем, в которых мошенниками оказывались как продавцы, так и покупатели. Очень важно ответственно подходить к вопросу организации сделки. Ведь от этого в дальнейшем зависит судьба ваших денег или имущества.

– Какая из сторон чаще подвержена риску?

Сергей Архипенко

По моим наблюдениям, примерно 90% проблемных сделок связаны с покупкой недвижимости, то есть, риску чаще подвергаются покупатели. Как правило, мошенники выступают в роли продавцов, пытаясь реализовать чужое имущество или вовсе предлагают посреднические услуги, лишая средств и имущества обе стороны.

– На что в первую очередь нужно обратить внимание покупателю?

Сергей Архипенко

Самое важное – кто продает недвижимость? Только единоличный владелец жилья вправе распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению. То есть, у человека, продающего вам жилье должны быть на руках документы, подтверждающие исключительное право собственности на недвижимость. Среди них могут быть: свидетельство о регистрации права, договор покупки или дарения, завещание. Если он собственник только части жилплощади, тогда необходимо получение официального согласия на продажу от остальных совладельцев, заверенное нотариально. При этом представлять интересы собственника могут и другие лица на основании доверенности, также заверенной нотариально.

– С этим разобрались. Теперь давайте перейдем к самому важному – документации. Ведь список необходимых бумаг довольно большой.

Сергей Архипенко

Конечно. Можно выделить несколько этапов организации сделки: составление предварительного договора или оформление задатка, оформление сделки купли-продажи и регистрация права собственности.

– А можно ли пропустить предварительную договоренность и сразу оформить сделку, если все и так устраивает и все документы есть?

Сергей Архипенко

Конечно. Этот этап важен на моменте планирования. Он позволяет защитить права покупателя, ведь продавец уже не сможет продать недвижимость другому, особенно если был передан задаток.

В части ситуаций, особенно если оформление сделки осуществляется между родственниками или знакомыми, нет необходимости в первом этапе. Чаще всего этот этап нужен для закрепления первичной договоренности и начала сбора документов. Не стоит забывать, что часть справок имеют довольно короткий срок годности (до 1 месяца). Поэтому держать полный пакет документов не всегда возможно. Для заключения промежуточной договоренности необходимо представление от двух сторон копий паспортов и документа, подтверждающего право собственности от продавца.

Для заверения предварительного договора лучше использовать услуги нотариуса, так подписываемый документ будет иметь юридическую силу.

– Допустим, первый этап пройден, что дальше делать продавцу и покупателю?

Сергей Архипенко

Если на первом этапе не возникло никаких сложностей, значит, сразу переходим к процессу сбора документов.

Для заключения сделки купли/продажи продавец должен предоставить следующие документы:

  1. Оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность:
    • Паспорт, если совершеннолетний собственник выступает в роли продавца;
    • Доверенность и паспорт собственника и представителя, если интересы собственника представляет третья сторона (родственник, риэлтор и др.);
    • Свидетельство о рождении, если владелец младше 14 лет, документы представителей (родители, опекуны);
    • Свидетельство + паспорт, если собственник лицо в возрасте от 14 до 18 лет.
  2. Документы, подтверждающие право собственности:
    • Договор основания: долевого участия, дарения, свидетельство о получении наследства, договор мены или купли/продажи;
    • Свидетельство о регистрации права в Росреестре (до 2015 года выдавалось свидетельство на цветном бланке, до 15 июля 2016 на белом с печатью Росреестра);
    • Выписка из ЕГРП для сделок в период с июля 2016 до января 2017г.;
    • Выписка из ЕГРН (выдается с 2017 года и является единственным документом, подтверждающим право собственности, для всех сделок совершенных позднее указанного срока).
  3. Письменное согласие от супруга (супруги), заверенное нотариусом, если имущество приобреталось в браке и является совместно нажитым.
  4. Свидетельство о браке, если жилье совместное.
  5. Свидетельство о смерти одного из супругов или свидетельство о расторжении брака (если такое имеется).
  6. Техпаспорт жилплощади, если требуется оценка имущества для получения ипотеки или покупки жилья по социальной программе. Нужная информация также содержится в выписке из ЕГРН. Если у собственника нет такой бумаги, повторно ее можно получить в БТИ.
  7. Выписка из домовой книги о составе семьи. Срок действия у нее небольшой – 30 дней. Поэтому оформлять лучше в последнюю очередь, чтоб был временной запас.
  8. Выписка из ЕГРН, и ее срок тоже должен быть не более 30 дней. Заказать ее можно на Госуслугах или через МФЦ. Поэтому оформлять тоже лучше практически перед заключением соглашения.
  9. Если продается недвижимость, в которой прописаны дети до 14 лет, а тем более если они совладельцы, требуется официальное разрешение от органов опеки. Это даст гарантию, что не нарушаются права несовершеннолетнего и в дальнейшем покупка не будет обжалована через суд.
  10. Выписка с лицевого счета. Она покажет: есть ли у собственника долги по каким-либо коммунальным услугам.
  11. Если жилплощадь перешла в собственность по договору дарения или по наследству необходимо взять справку в налоговой службе об отсутствии долгов.
  12. Договор купли/продажи – оформляется минимум в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Если продавцов или покупателей несколько, то договор должен достаться каждому участнику.

В свою очередь покупатель также должен собрать определенный пакет документов:

  1. Документы, удостоверяющие личность (паспорт, ИНН, СНИЛС).
  2. Свидетельство о браке (при наличии).
  3. Согласие от супруга на сделку с оформлением ипотеки. Обязательно оформляется и заверяется нотариусом.
  4. Сертификат на мат капитал, если квартира покупается за счет этих средств. Причем обязательно предоставление выписки об остатке средств.

А также может потребоваться дополнительный пакет документов:

  1. Справка из ПНД (простыми словами от психиатра). Чаще всего ее требуют, если собственник человек пожилой. Это страховка, в случае если сделку попытаются в дальнейшем признать недействительной, запросив экспертизу на дееспособность продавца. Продавец может отказать в предоставлении подобного документа.
  2. Справка, подтверждающая уплату части денег застройщику, если покупаемая недвижимость является объектом долевого участия.
  3. В некоторых ситуациях может потребоваться справка из ФНС об уплате имущественного налога.
  4. Можно запросить справку об отсутствии у продавца обременений на имущество.

– Список довольно большой. Большинство документов все же нужно собирать продавцу. А может ли он передать ответственность по сбору документов другому человеку?

Сергей Архипенко

Конечно. Для этого и оформляется доверенность. Причем сбором доступных документов может заниматься и риэлтор. Единственное на что представитель не имеет права – это снять собственника с учета. Собственнику необходимо осуществить выписку лично.

– А как оформляется право собственности?

Сергей Архипенко

После сбора всех документов и оформления договора купли/продажи покупателю остается оплатить госпошлину на регистрацию права собственности на купленную недвижимость и с собранным ранее пакетом документов обратиться в одну из структур:

  • В офис Росреестра лично;
  • Использовав услуги МФЦ как посредника;
  • Онлайн на сайте Росреестра;
  • Заказным письмом в офис Росреестра с предоставлением всех заверенных копий и описью предоставленных документов.

– Можно ли дать какие-то инструкции, позволяющие проверить документы на случай мошенничества с любой из сторон?

Сергей Архипенко

Да, есть пару важных советов, которые помогут избежать проблем с куплей/продажей недвижимости:

  1. Если вы не слишком компетентны в вопросах оформления документов, обращайтесь за помощью к специалистам. Получить помощь в оформлении покупки недвижимости можно в МФЦ или у риэлторов. Они на всех этапах проверят правильность оформления сделки и документов, а так помогут вовремя выявить попытки мошенничества.
  2. Перед заключением сделки нужно проверить, не является ли продавец банкротом, иначе проданное имущество могут изъять в счет погашения долгов.
  3. Стоит насторожиться, если недвижимость продается по заниженной цене и сразу после вступления в наследство. Проверяйте все документы на предмет подлинности.
  4. Внимательно изучайте выписку из ЕГРП, она должна быть максимально новой. В ней можно найти всю историю операций по квартире, в том числе и информацию об обременении и аресте.
  5. Если у покупателя нет возможности получить справку из ЕГРП, стоит сделать запрос в отдел жилищной политики и установить законны ли права продавца на недвижимость.
  6. Обязательно сверяйте план квартиры и ее текущее состояние. Все незапланированные перепланировки должны быть узаконены, иначе в дальнейшем могут начаться проблемы у покупателя.
  7. Если от лица собственника работает представитель, нужно проверить наличие у него доверенности, срока действия и предоставленных полномочий. Не пренебрегайте запросом на дееспособность продавца. Это убережет от потенциальных проблем с оспариванием сделки.
  8. Проверяйте документы на предмет наличия других собственников. Они могут оспорить ваше право собственности на покупку.
  9. Проверить документацию на подлинность можно через сервисы системы СПАРК.

– Спасибо большое, это хорошие советы.

Сергей Архипенко

Еще хотелось бы добавить, что требовать любые документы – это законное право покупателя. И если вам отказывают в предоставлении чего-либо, значит, могут в дальнейшем всплыть весьма серьезные проблемы. Если вы сами не знаете, как все правильно оформить, лучше сразу обращайтесь к опытным специалистам. Они точно знают на что нужно обратить внимание, чтобы не стать жертвой мошенников.

– Спасибо, Сергей, теперь мы знаем, какие документы нужно подготовить для купли/продажи жилплощади, и на что обращать особое внимание при оформлении сделки.

Сергей Архипенко

Рад был помочь.

Знание – сила. Лишних знаний не бывает, тем более в бытовых вещах. Проявляйте бдительность и дважды проверяйте все, что вам говорят посторонние, особенно планируя покупку недвижимости. Это ваши деньги, и кому как не вам побеспокоиться об их рациональном расходовании.