Все, что нужно знать желающим застеклить, присоединить, расширить или пристроить балкон

Перепланировка и переустройство – разница есть

С балконом можно сделать много чего интересного – увеличить за счет него жилую комнату, расширить его (причем совершенно разными способами), и даже пристроить балкон там, где его изначально не было. Речь идет о чисто технической возможности – большую часть всего этого закон не разрешает.

Точнее, некоторые вещи все же разрешены, например, остекление балкона (и то, в некоторых случаях это требует получения разрешения).

С точки зрения закона есть 3 основных вида операций с жилым фондом:

• то, что не требует согласования. Это такие действия, которые не отразятся на том, что написано в техпаспорте на жилье. Например, если заменить старые окна на аналогичные новые или поменять плитку, ничего согласовывать не нужно;
• переустройство – это действия с инженерными сетями и оборудованием, которые требуют внесения изменений в техпаспорт. Например, если владелец решает передвинуть раковину в ванной комнате с одного места на другое, это в теории нужно согласовывать (чем на практике редко кто занимается);
• перепланировка – это такие действия, которые меняют конфигурацию жилья. Например, снос перегородки, обустройство нового дверного проема, объединение двух комнат в одну, увеличение площади комнаты за счет кладовой и т.д. Это самые серьезные изменения, и они обязательно отражаются в техническом паспорте.

То, что обычно владельцы квартиры делают с балконом – остекление, расширение (по полу или вынос остекления), пристройки и т.д. – почти всегда требует согласования с надзорными органами, так как влияет на прочность конструкции или затрагивает интересы других жильцов дома.

На практике выходит так, что владельцы квартир сначала расширяют балкон, а только потом (когда возникают проблемы с перепродажей или с соседями) начинают оформлять документы.

И чтобы таких историй было меньше, нужно знать и понимать, чем отличаются разные виды переобустройства балкона и как это все правильно оформить.

Что можно сделать с балконом и как

Остекление балкона

Самое простое, что можно сделать с балконом – его застеклить. Сейчас это кажется странным, но большая часть «хрущевок» и «брежневок» сдавались с незастекленными балконами. На это были свои причины – балкон считался лишь дополнительным благом, на нем не предполагалось создание кладовой или расширение за счет него жилой площади.

Но в итоге стеклить балконы начали еще во времена СССР. Делалось это, как правило, достаточно кустарными методами, но сейчас при желании можно полностью изолировать балкон от окружающего мира.

По данным риелторских агентств, в Москве 70-80% всех квартир уже имеют застекленные лоджии и балконы. Во многих регионах это естественная необходимость – там климат такой, что без застекленного и утепленного балкона в квартире будет холодно.

В любом городе найдется несколько фирм, предлагающих остекление балкона. Это может быть установка стеклопакетов в верхней части, полная замена всей конструкции на металлопластиковую («французский» балкон), или более дорогие раздвижные окна.

Разные примеры остекления балконов (и не только остекления)

Но главное – если в результате такого остекления не меняется площадь квартиры, к нему вряд ли возникнут претензии у контролирующих органов. Есть лишь несколько исключений:

• если балкон – выход на пожарную лестницу;
• если остекление нарушает внешний вид исторического здания;
• если дом ветхий и есть риск разрушения плиты балкона.

В остальных случаях остекление балкона не должно принести владельцу квартиры каких-то неприятностей. Как говорят юристы, ни в каких документах остекление не прописывается, и поэтому ограничений на него быть не может.

Тем не менее, юридические нюансы все же есть. Так, если балкон квартиры на верхнем этаже изначально не имел крыши, то установка козырька над ним будет считаться уже внесением изменений в конструкцию дома – то есть, перепланировкой, со всеми последствиями.

Если все делать по правилам, согласовывать остекление все же нужно. В особенности это касается ситуаций, когда дом не относится к массовой серии и не предполагает изначально остекление на балконе. Юристы говорят, что следует обратиться в такие инстанции, как:

• бюро технической инвентаризации (БТИ). Туда нужно предоставить проект будущего остекления с указанными размерами, местами стыков и другими параметрами. В БТИ рассчитают, не превысит ли остекление балкона максимально допустимую нагрузку на перекрытия;
• архитектурное управление. Остекление – это изменение фасада дома, и в этом ведомстве нужно согласовать цвет и рисунок рам и окон балкона;
• управление пожарного надзора. Там проверят огнестойкость материалов и предоставят заключение о том, что остекление балкона не сделает сложнее эвакуацию при пожаре;
• жилищная инспекция. Туда нужно принести документы от всех предыдущих инстанций и получить в итоге само разрешение;
• если дом имеет какой-то культурно-исторический статус – нужно дополнительно согласовать остекление с Министерством культуры (что весьма и весьма сложно).

Но, как и сказано выше, для застекления балкона в обычной пяти- или девятиэтажке все это не потребуется. Если, конечно, владелец решит ограничиться только остеклением.

Присоединить балкон к комнате

Обычно следующая идея, которая приходит в голову владельцу квартиры после остекления балкона – увеличить за счет него площадь жилой комнаты или кухни. На первый взгляд, здесь нет ничего сложного, балкон имеет непосредственное отношение к квартире, и что делать на нем – решает только собственник.

Однако в действительности все сложнее. Дело в том, что балкон не включается в площадь квартиры, а является частью общедомового имущества (при этом понятно, что им распоряжается владелец квартиры). Точнее, общим имуществом считаются конструктивные элементы балкона – плиты и фасад. И если балкон присоединяется к комнате, это напрямую затрагивает интересы соседей, так как они имеют такие же права на эти конструктивные элементы.

Понятно, что раз после такой процедуры увеличится площадь жилой комнаты – это самая настоящая перепланировка, что требует серьезной подготовки.

Есть несколько особенностей такой перепланировки:

• нужно в обязательном порядке получить согласие минимум 2/3 жильцов дома. Это делается в рамках общего собрания собственников;
• сносить кусок стены под оконным блоком часто нельзя. Это допускается только в монолитных домах, а в панельных, блочных и кирпичных это несущий элемент;
• сносить порог на балкон нельзя почти всегда. Он играет роль барьера для тепла и влияет на прочность крепления балконной плиты;
• расширять проем вверх или в стороны тоже нельзя – должно оставаться не менее 1,2 метров бокового простенка и 1,6 метров между двумя выходами на лоджию;
• выносить батареи центрального отопления на балкон или лоджию нельзя. Система отопления не рассчитана на такую нагрузку и теплопотери увеличатся;
• как ни странно, нельзя убирать и балконный блок (окно + дверь). Его разрешают заменить на однокамерный стеклопакет с раздвижными или распашными дверями. Фальш-перегородку из одного слоя стекла ставить нельзя.

Соответственно, по факту присоединить балкон к комнате, скорее всего, не получится: соседи вряд ли дадут свое согласие, а учитывая, что нельзя даже убрать балконный блок, это вообще теряет смысл.

Кстати, в Москве присоединение балконов к жилым помещениям прямо запрещено, и за нарушение этого правила полагается штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Что остается делать в итоге? Можно утеплить балкон, установить на нем электрическое отопление (радиаторы или теплый пол) и заменить оконный блок на раздвижную систему. Это, конечно, не совсем то, чего хочется – зато абсолютно законно.

Расширить балкон

Расширить балкон можно разными способами. Обычно это или «телевизор» (расширяется он в зоне остекления, площадь пола не меняется), или полное расширение (то есть, увеличивается площадь пола). В любом случае это можно расценивать как перепланировку – со всеми соответствующими последствиями.

В разных источниках есть информация о том, что при выносе балкона на 30 сантиметров (в любую сторону) ничего оформлять не нужно – якобы это не считается перепланировкой.

Но никто почему-то не ссылается ни на один нормативно-правовой акт, где это было бы указано. Законодательство не допускает каких-либо отклонений от тех параметров, которые заданы изначально. Иными словами, вынос балкона даже на 1 сантиметр будет считаться перепланировкой (правда, вряд ли это кто-то обнаружит).

Что касается нормы о «безнаказанных» 30 сантиметрах – она, вероятнее всего, имеет отношение к Украине (где отношение к реконструкции балконов чуть более лояльное).

В любом случае, при увеличении площади балкона значительно возрастает нагрузка на балконную плиту и несущие конструкции. Обычно в рамках этих работ на балконе сваривают новый каркас, который крепится к существующей плите – но ее запас прочности не бесконечный.

Пример расширения балкона на первом этаже

Кроме того, любое расширение балкона затрагивает интересы соседей – из-за этого им будет попадать меньше солнечного света, а также увеличится риск обрушения всей конструкции.

Согласовать расширение достаточно сложно. Основные этапы примерно такие:

• заказать проект расширения. Проектная организация должна иметь лицензию;
• проект нужно согласовать в организации, которая проектировала дом (это в Москве, а в регионах может быть по-другому – нужно узнавать на местах). К проекту нужно приложить правоустанавливающий документ на квартиру;
• если проект не будет отклонен, нужно будет пройти все этапы согласований (начиная от БТИ и заканчивая жилищной инспекцией – подробно расписано выше);
• получить согласие 2/3 жильцов дома.

На практике, говорят юристы, добиться официального согласования очень и очень сложно. Скорее всего, в Жилищной инспекции или у проектировщиков не одобрят проект, побоявшись, что балконная плита попросту не выдержит увеличенную нагрузку.

В этом нашли свой заработок многие фирмы, которые готовы все организовать за определенную сумму. Однако чаще всего собственник расширяет балкон на свой страх и риск. И угрожает ему не столько жилищная инспекция или архитектурное управление, а соседи.

Именно жалобы соседей становятся причинами судебных исков. В худшем случае все дополнительные выносные конструкции заставят демонтировать – подобные прецеденты уже были в российских судах.

В большинстве случаев на владельца квартиры накладывается штраф и его обязывают выплатить некоторую сумму «пострадавшим» соседям – в пределах 10 тысяч рублей. И это дешевле, чем сносить все, что было построено.

Пристроить балкон и не только

Пристраивают балконы обычно на первом этаже – где их изначально не делают по соображениям безопасности. Важно в данном случае различать балкон и пристройку: балкон не должен касаться земли (то есть, между балконной плитой и землей должно быть пространство). Отличаются эти варианты тем, что пристройка требует оформления земельного участка под ней.

Пристраивали балкон, а получилась целая квартира

Пристройка балкона – это сложная процедура, которая также считается перепланировкой. Пристроить что-то к дому можно далеко не всегда, должны соблюдаться несколько условий:

• дом не находится на центральной улице;
• пристройка не должна ухудшить внешний архитектурный облик дома;
• инженерные коммуникации должны проходить минимум в 2 метрах от фундамента пристройки;
• пристройка не нарушит целостность конструкций дома;
• пристройку должны согласовать все контролирующие службы.

Юристы объясняют, что согласование такой пристройки – дело крайне сложное. Прежде всего, нужно получить согласие жильцов дома на право использовать земельный участок под пристройку (земля, на которой стоит дом и вокруг – общая долевая собственность всех жильцов дома).

После этого нужно пройти такие этапы:

1. получить согласие жильцов дома на перепланировку (в дополнение к согласию на использование земли);
2. заказать проект изменений и положительное заключение экспертизы на него;
3. получить разрешение на строительство в местной администрации. Здесь потребуется собрать массу других документов:
   • правоустанавливающий документ на квартиру;
   • техпаспорт;
   • проект перепланировки;
   • фотографии дома и участка, где планируется строительство;
   • разрешение на строительство, выданное органами ЖКХ;
   • письменные согласия собственников помещений в доме;
   • разрешения от коммунальных служб, коммуникации которых проходят в зоне строительства;
   • разрешения архитектурного надзора.
4. если получено разрешение – можно начинать строительство. Строить должна организация, имеющая допуск СРО;
5. после завершения строительства получить акт ввода в эксплуатацию объекта;
6. оформить право собственности на квартиру уже с новыми параметрами.

На практике проблем будет очень много: убедить соседей поддержать строительство не очень просто, составление проекта и его экспертиза стоят дорого, а коммунальные службы могут просто отказать в согласовании строительства.

В Москве, как говорят юристы, сейчас согласовать такое строительство невозможно, но в регионах могут быть свои особенности.

Тут пристроили как минимум три балкона (видно, что изначально первые этажи были вообще без балконов)

Здесь балкона на первом этаже тоже не было. Он узаконен – иначе не удалось бы согласовать вынос трубы газоснабжения

Большая часть тех, кто уже сделал пристройку, либо договорились с соседями и управляющими компаниями, либо регулярно платят штрафы и компенсации – что дешевле, чем проходить процедуру согласования.

Цена вопроса

Провести работы «под ключ» предлагает масса фирм, они есть почти в каждом населенном пункте. Вопросами законности, к сожалению, они не особо интересуются. Согласование перепланировки и переустройства занимаются обычно юридические компании и организации, оказывающие кадастровые работы.

Стоимость их работ отличается в разных регионах, но окончательную цену фирмы обычно рассчитывают в индивидуальном порядке. Приблизительные расценки такие:

• проект перепланировки стоит от 14 000 рублей (обычно чем больше метраж – тем больше цена);
• техническое заключение обойдется в 10 000 рублей;
• полностью согласование всей перепланировки, если она не затрагивает несущие конструкции – от 42 000 рублей;
• если в несущей стене нужно сделать проем – от 65 000 рублей;
• если нужно снести подоконную часть балконного блока – от 65 000 рублей.

В реальности цены, скорее всего, окажутся еще выше. С другой стороны, посредники обычно гарантируют какой-то результат (благодаря наличию связей в контролирующих органах и коммунальных службах).

Само согласование в местной администрации, Жилищной инспекции, пожарном надзоре, коммунальных предприятиях – должно быть бесплатным.

Дополнительно придется платить за подготовку техпаспорта в БТИ (которые работают как предприятия на хозрасчете), а если в итоге все получится – еще и за переоформление правоустанавливающего документа.

Не стоит забывать и о стоимости самих работ – при обычном остеклении они обойдутся в 20-40 тысяч рублей, переоборудовать балкон во «французский» обойдется в 30-50 тысяч рублей, плюс нужно будет заплатить за утепление и электрическое отопление.

Самым дорогим будет согласование и строительство пристройки – шансы на успех небольшие, но, если повезет, на строительные работы уйдет не одна сотня тысяч рублей.

В этой связи стоит отметить, что во многих случаях проще и дешевле будет не организовывать перепланировку, а просто поменять квартиру на более подходящую и бОльшую по площади.