Коронавирус — форс-мажор не для всех. Нюансы отношений арендатора и арендодателя на период карантина

Коронавирус (COVID-19) сегодня, безусловно, главная тема всех разговоров в медийном пространстве. Объявленная Всемирной организацией здравоохранения (ВОЗ) пандемия коснулась уже всех стран. И жителей, и национальных экономик. Для кого пандемия станет форс-мажором, который «всё спишет», а кому всё же придётся выполнять обязательства?

Чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства

Ещё в январе Правительство РФ включило коронавирусную инфекцию (2019-nCoV) в Перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих. В соответствии с ещё рядом нормативно-правовых актов, в том числе Постановлений Главного государственного санитарного врача РФ, субъекты федерации начали принимать меры по борьбе с распространением вируса. Больше всего ограничений принято в Москве.

Эти меры затронули не только повседневную жизнь горожан, но и договорные обязательства многих хозяйствующих субъектов. В частности, арендаторов и арендодателей.

Так, п. 16 Указа мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» определяет распространение новой инфекции чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

По общему правилу (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ) лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах. При этом к таким обстоятельствам не относятся ни нарушения обязательств контрагентов должника, ни отсутствие нужных товаров на рынке, ни отсутствие у должника денежных средств.

Признаки чрезвычайности и непредотвратимости были определены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 N 3352/12.

Чрезвычайность — это исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого в конкретных условиях является необычным. Это выход за пределы нормального, обыденного, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах.

Непредотвратимость означает, что любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. То есть непредотвратимость должна быть объективной, а не субъективной.

Таким образом, воздействие таких обстоятельств, которые в деловой практике также называют форс-мажором, происходит извне и не зависит от воли людей.

Каких сфер бизнеса коснулись ограничения

Введённые в последние дни и недели органами власти меры существенно повлияют на бизнес. В том числе, на отношения между арендодателями и арендаторами. Например, Указом мэра Москвы:

  • приостановлено посещение обучающимися образовательных организаций, предоставляющих общее, дополнительное образование, осуществляющих спортивную подготовку;
  • временно прекращено проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, спортивных, рекламных и других подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг в торгово-развлекательных центрах и других местах массового посещения граждан (в том числе в парках культуры и отдыха,);
  • временно приостановлено посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных мероприятий (оказания услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений;
  • введен запрет на курение кальянов в ресторанах, барах, кафе и иных общественных местах.

Помимо этого, дополнительные санитарно-противоэпидемические меры введены уже Постановлением Главного государственного санитарного врача по городу Москве. В частности, руководители бассейнов, фитнес-центров, аквапарков и других объектов физической культуры и спорта города Москвы с массовым посещением людей вне зависимости от ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы с 21 марта 2020 года обязаны прекратить допуск посетителей в бассейны, фитнес-центры, аквапарки и другие объекты физической культуры и спорта с массовым посещением людей до особого распоряжения.

Как результат – все субъекты, помещения которых были предназначены для оказания услуг развлекательного, спортивного и торгово-развлекательного характера, предназначенные под образовательные учреждения, фитнес-центры, кинотеатры и др., обязаны приостановить свою деятельность на территории столицы до отмены ограничений. То есть для них распространение коронавирусной инфекции объективно стало обстоятельством непреодолимой силы.

Карантин, которого нет

Помимо Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний предусмотрены Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Его первая статья определяет карантин как ограничительное мероприятие, включающее административные, медико-санитарные, ветеринарные и иные меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний и предусматривающие особый режим хозяйственной и иной деятельности, ограничение передвижения населения, транспортных средств, грузов, товаров и животных.

Однако на момент написания статьи на территории Москвы карантин не введен. А значит, нет особого режима хозяйственной деятельности и ограничений на передвижение москвичей.

Таким образом, на распространение коронавирусной инфекции как обстоятельство непреодолимой силы могут ссылаться лишь те субъекты бизнеса, для которых нормативно-правовыми актами органов власти введён прямой императивный запрет на продолжение деятельности. Срок действия обстоятельства непреодолимой силы подлежит исчислению с момента введения соответствующей меры и до её полной отмены.

Также, стоит отметить, что принимаемые меры дополняются даже не ежедневно, а ежечасно.

В частности, в городе Москве на период нерабочей недели, установленной Указом Президента от 25 марта 2020 № 206, с 28 марта до 05 апреля приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания.

Ограничение не распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, помещения которых также могут быть арендованы.

Кроме того, ограничения, коснувшиеся предприятий общепита, носят временный характер (до 05 апреля 2020 включительно) и не касаются обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений, а также доставки заказов.

В сложившейся ситуации, арендаторы смогут ссылаться на действия обстоятельств непреодолимой силы лишь в период действия ограничения и как следствие их обязательства могут быть уменьшены пропорционально периоду ограничения, а не в полном объёме.

В таких случаях арендодателям стоит пойти на встречу своим арендаторам и уменьшить величину арендной платы, в качестве мирного урегулирования спорных ситуаций.

Также, стоит отметить, что «работа на вынос» и «доставка» продолжают действовать, что прямо указывает на возможности предприятий общепита извлекать прибыль из своей деятельности.

При возникновении в последующем судебных споров, арендодателям необходимо ходатайствовать об истребовании бухгалтерской документации за указанный период в целях доказывания извлечения арендатором прибыли.

Кого еще может затронуть форс-мажор?

На этот час также анонсирован, но пока не введен запрет на деятельность торгово-развлекательных центров (пока ограничено лишь проведение в них досуговых мероприятий), ресторанов, баров, кафе и иных предприятий общепита.

В случае спора между арендаторами и арендодателями указанных помещений об обязанности выплаты арендных платежей стоит учитывать, что в отсутствие императивного (обязательного) запрета госоргана на осуществление деятельности и запрета передвижения населения, само по себе распространение коронавирусной инфекции суды вряд ли признают обстоятельством непреодолимой силы.

Опыт ряда стран Европы говорит, что спад покупательской активности может быть вызван и иными обстоятельствами, в частности, невостребованностью товаров и услуг или отсутствием у населения средств на их приобретение. Все это не является обстоятельством непреодолимой силы, также как финансово-экономический кризис не признается форс-мажором. Суды относят его к предпринимательским рискам (Постановления ФАС Московского округа от 01.09.2010 N КА-А40/9199-10, ФАС Поволжского округа от 21.05.2013 по делу N А55-25687/2012), которые должны осознаваться бизнесменами и учитываться при заключении договоров. Так или иначе, новые обстоятельства должны сегодня учитывать как арендаторы, так и арендодатели.

Стратегия действий для арендатора

Сам факт введения режима повышенной готовности и признание распространения инфекции обстоятельством непреодолимой силы не освобождает стороны от исполнения иных обязательств, предусмотренных общими положениями гражданского законодательства и заключёнными между ними договорами.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», должник обязан принять все разумные меры для уменьшения ущерба, причинённого кредитору обстоятельством непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения этой обязанности – возместить кредитору причинённые этим убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Однако, в случае неисполнения обязательств по уведомлению арендодателя, в обоснование своей позиции арендатор может ссылаться на ст. 69 АПК РФ, согласно которой обстоятельства дела, признанные арбитражным судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

Ограничительные меры, введённые Указом мэра Москвы, безусловно будут признаны общеизвестными фактами.

… И арендодателя

В связи с введением в действие Указа арендодатели не лишены права отказаться от договоров, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, они утратили интерес к его исполнению.

При этом арендаторы не будут отвечать перед арендодателями за убытки, причинённые просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

Пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 разъяснены альтернативные действия кредиторов при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. Это:

  1. отказ от исполнения договора ввиду утраты интереса к исполнению;
  2. сохранение договорных отношения, не считая возникшую вследствие действия таких обстоятельств просрочку виной должника.

Однако при использовании данного способа следует учитывать, что арендодателям придётся отказаться от взыскания просрочек.

Вместо послесловия

Безусловно, появление и распространение коронавируса принесло немало проблем как физическим, так и юридическим лицам. При этом, не приходится рассчитывать на то, что с падением числа больных, увеличением числа выздоровевших и изобретением вакцины, последствия коронавируса исчезнут бесследно, в частности российским судам ещё длительное время предстоит рассматривать споры между арендаторами и арендодателями.

Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре», почётный адвокат России.
при соавторстве Ильсура Закирова