Кредит под залог квартиры. Даём ответы на сложные вопросы

Дадут ли кредит под залог квартиры, которую собираешься продавать? А что если на квартиру наложено обременение? Можно ли взять кредит под залог квартиры, которая только строится? Ответы на эти и не только вопросы дают эксперты

Кредит под залог квартиры — отличный вариант для тех, кто желает получить крупный кредит под максимально низкий процент и при этом, на сильно заморачиваясь с подтверждением своих доходов. Для банка залог в виде квартиры — дополнительный гарант возврата заёмных средств, следовательно получить такой кредит становится проще. Однако в сети у граждан возникает множество вопросов и на самые интересные из них мы постараемся ответить.

– Возможно ли взять кредит наличными под залог квартиры, которую заёмщик собирается в ближайшее время продать?

Сергей Фарберов

Да, конечно. Владелец недвижимости может взять кредит наличными на потребительские цели или, что чаще, на ремонт квартиры. На деле проверить — делался в квартире ремонт или нет — нельзя, то есть по поводу нецелевого использования кредита можно не переживать.

Продажа квартиры из-под залога банка в реальности чаще плюс, чем минус, поскольку покупатель видит, что банк под данную квартиру дал кредит, а значит — проверил квартиру и заемщика на юридическую чистоту. В некоторых банках за сопровождение продажи заложенного имущества может быть комиссия около 1% от суммы.

Дмитрий Бурмистров

Возможно и это законно, за исключением наложенного на квартиру ареста. В остальных случаях обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения.

Важно, чтобы покупатель знал об обременении, понимал, что его право собственности будет ограничено, пока обременение не будет снято. Пример, как может выглядеть эта процедура:

  • заемщик получает сумму под залог квартиры, ниже ее стоимости на 25-50%, и заключается договор на определенный срок с ежемесячной выплатой по процентной ставке
  • налагается обременение на недвижимость в пользу кредитора
  • заемщик находит покупателя(даже если кредит не погашен), который готов к сделке купли-продажи квартиры, где присутствуют законные права третьих лиц, которые не являются зарегистрированными собственниками, в частности кредитора
  • в день купли-продажи квартиры к процессу подключается кредитор, получает всю сумму вложений и пишет заявление о снятии обременения
  • заявление подается в Росреестр или МФЦ
  • оставшуюся часть стоимости квартиры покупатель передает продавцу (бывшему заемщику)
  • подписывается договор купли-продажи с полным финансовым расчетом
  • подают документы на регистрацию собственности в Росреестр.

– Возможно ли взять кредит под залог чужой квартиры (с их согласия разумеется). Например, под залог квартиры, которая принадлежит родителям или поручителю по кредиту?

Сергей Фарберов

Чаще всего заемщик и залогодатель одно лицо. Но, безусловно, существуют конструкции, когда заемщик, например, сын, а залогодатели — родители (не обязательно родственники, может быть и третье лицо, даже юридическое лицо, в частном случае). В некоторых случаях залогодатель будет поручителем.

Дмитрий Бурмистров

Можно, но у залогодателя есть риск остаться без жилья. Кредит под залог чужой квартиры – это такая сделка, обеспеченная имуществом, в которой принимаю участие три стороны: кредитор, заемщик и залогодатель. Договоры на нашей платформе, как правило, заключаются на один год и процентная ставка по ежемесячным выплатам выше банковской в два и более раза. Такие выплаты непросто производить, если кредитная сумма не было вложена в высокодоходное мероприятие.

Чаще всего третьими лицами, залогодателями, становятся родственники, которые являются собственниками квартиры. При оформлении кредита залогодатели продолжают владеть имуществом и жить в квартире. Но на недвижимость накладываются ограничения, которые не позволяют ее продавать или дарить без согласия третьего лица — кредитора. При дефолте заемщика возникают просрочки по платежам, далее начисляются по ним штрафы, и если суммы не погашаются, имущество по решению суда реализуется на торгах. Поскольку сумма кредита не превышает 50-75% от суммы квартиры, при погашении долга кредитора и всех сопутствующих платежей, остатки денежных средств возвращаются залогодателям.

– Допускается ли взятие кредита наличными (не ипотеки, именно наличными) под залог квартиры, которую заёмщик только собирается покупать?

Сергей Фарберов

Теоретически — да. Заемщик может взять ипотеку на покупку (или купить квартиру за свои денежные средства) и, дополнительно, в договоре ипотеки или отдельно в договоре залога взять средства под залог квартиры, например, на ремонт. Нужно понимать, что такой кредит фактически выдадут только тогда, когда заемщик станет собственником квартиры.

– Дадут ли кредит наличными под залог строящейся квартиры (то есть дом ещё не сдан, а квартира куплена по договору ДДУ)?

Сергей Фарберов

Права требования на строящуюся квартиру можно как продать, так и заложить. Соответственно, кредит под залог строящейся квартиры получить можно, но данная конструкция является более редкой.

– Возможно ли взять кредит наличными под залог коммунальной квартиры?

Сергей Фарберов

В данном случае будет закладываться либо комната, либо доля в коммунальной квартире. В каждом случае кредит получить можно, но происходит это не часто. Еще важно понимать, что стоимость доли в квартире или комнаты в квартире не пропорциональна стоимости квартиры. То есть если закладывается ½ доли в квартире, которая стоит целиком 10 млн рублей, доля может быть оценена ниже 5 млн рублей, например 3-4 млн рублей. Аналогично с залогом комнаты.

– Допускается ли взятие кредита наличными под залог квартиры с обременением?

Сергей Фарберов

Ситуация сложная. Банк, который уже выдал первый кредит под залог данной квартиры, должен дать согласие на последующий залог другому банку. Этот банк в очереди кредиторов будет первым, но желания давать согласие на появление еще одного кредитора под залог данной квартиры у банка не будет. Аналогично со вторым банком, даже если согласие на послед. залог дадут, он будет вторым в очереди кредиторов и будет зависеть от первого банка в случае судов.

Думаю данная конструкция в жизни не выполнима. Решение: рефинансироваться в другом банке с увеличением суммы.

– Возможно ли взять кредит наличными под залог неприватизированной квартиры?

Сергей Фарберов

Нет, такой возможности нет. В муниципальной квартире собственник город, жильцы просто прописаны, соответственно, заложить такую квартиру до приватизации они не могут.

На вопросы журналиста отвечали следующие эксперты:

  • Дмитрий Бурмистров, основатель инвестиционно-залоговой платформы «Красный Джин»
  • Сергей Фарберов, Начальник Управления клиентского обслуживания банка Развитие-Столица