Почему досрочное погашение долга по ипотеке – не всегда выгодно? Разбираем несколько причин

Покупка квартиры – весьма приятная, но и в то же время сложная процедура. Найти несколько миллионов для большинства семей, даже при стабильном хорошем заработке, очень сложно. Поэтому приходится прибегать к ипотеке. Однако, стремясь быстрее ее погасить, не всегда получится получить значительную выгоду. Для этого следует все внимательно рассчитать – и понять, стоит ли заморачиваться с досрочным погашением или лучше продолжать платить кредит по графику.

Самое главное о досрочном погашении

Ипотека – хороший способ решить квартирный вопрос, если получится взять кредит под льготную ставку, ежемесячный платеж будет комфортным и даже меньше, чем стоила бы аренда такой же квартиры (при том, что платеж по ипотеке в принципе не может вырасти). Но, с другой стороны, ипотека – это постоянный моральный прессинг на человека, он чувствует, что попал в кабалу на долгие годы. Многие начинают отказывать себе в развлечениях и отдыхе, а все сэкономленные деньги отдают банку, чтобы побыстрее закрыть кредит.

Если внести по кредиту больше, чем нужно в данный месяц, сначала банк спишет обязательный платеж (разделив его на проценты и основную сумму долга), а оставшаяся сумма полностью пойдет на частичное погашение основной суммы кредита. Другими словами, на «лишнюю» сумму банк уменьшит тело кредита.

А раз будет уменьшена основная сумма кредита, это повлияет на платежи за весь оставшийся срок кредита – эти платежи будут уменьшены, ведь каждый месяц нужно будет гасить меньшую сумму из тела кредита, и меньше процентов. Но все не так просто – выгодность досрочного погашения кредита зависит от того, по какой схеме был выдан этот кредит:

  • аннуитетный – при котором сумма кредита вместе с процентами делится на равные ежемесячные платежи, при условии, что в первые 3-5 лет 70% ежемесячного платежа составляют проценты по кредиту (то есть, сумма платежа фиксированная, но ее структура меняется);
  • дифференцированный – каждый месяц заемщик платит фиксированную сумму из основного долга и проценты на остаток (то есть, чем дальше – тем меньше будет платеж). Сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, а тело кредита и проценты выплачиваются в равных долях.

При условии аннуитетного метода погашения общая переплата заемщика выше, чем при дифференцированном подходе – и по этой причине все банки предлагают ипотеку именно по этому варианту. Хотя, конечно, если банк предложит дифференцированный подход, что понравится тоже не всем (не каждый готов платить сразу много).

Почему досрочное погашение – не всегда идеальный вариант

Ни один банк в России еще с 2011 года не берет с заемщиков дополнительную комиссию или плату за досрочное погашение кредита – это теперь запрещено Гражданским кодексом. Часто для досрочного погашения нужно подавать заявление или как-то уведомлять банк об этом, иначе деньги просто останутся «висеть» на счете и с них будут постепенно списываться ежемесячные платежи (с процентами по графику).

Для банков досрочное погашение – не лучший вариант, ведь так кредитная организация теряет (недополучает) часть процентов. Выходит, для заемщика это выгодно? Увы, это не всегда так.

Если кредит был очень дешевым

Рыночная ставка по ипотечным кредитам за последние пару лет упала ниже 8% годовых – причем необязательно по льготным госпрограммам. По программе стимулирования строительного сектора государство субсидировало процентную ставку по кредиту до 6,5% годовых и ниже, по факту можно был взять кредит дешевле 5% годовых. К тому же есть «Сельская ипотека» под 3% годовых, «Семейная ипотека» под 6% (по факту – это 4,5% годовых и менее), программы субсидирования от застройщиков (вроде программы от ГК «Самолет» со ставками от 2,55% годовых).

Другими словами, даже если умножить 20 лет на 3%, получится 60% переплаты, но если посчитать правильно, реальная переплата будет гораздо меньше – ведь каждый месяц основная сумма долга снижается, а вслед за ней снижается сумма процентов.

В то же время банки готовы давать хорошие проценты по вкладам – например, банк «Дом.РФ» дает 7,5% годовых почти без лишних условий, а МКБ – вообще 8% годовых. Конечно, по ипотеке нужно платить каждый месяц, а по вкладу проценты обычно приходят раз в год, но если говорить именно о выгоде, то она здесь есть.

Посчитаем на примере: кредит на 3 миллиона рублей взят под 4% годовых (это может быть любая госпрограмма) на срок в 20 лет с платежом в размере 18 179 рублей в месяц. Через 9 месяцев у заемщика образовалась на руках свободная сумма в размере 900 тысяч рублей. У него есть два варианта:

  • сделать досрочное погашение с уменьшением суммы месячного платежа. Тогда он будет платить не 18 179, а 12 251 рубль в месяц, сэкономив за год 71 136 рублей;
  • оформить вклад под максимальные на сегодняшний день 8% годовых. За год он получит на эту сумму процентов на 72 000 рублей.

И хоть выгода и выглядит не очень большой, на самом деле у заемщика в распоряжении остается основная сумма вклада, которой он в случае необходимости может распорядиться.

Если кредит с «хитрой» услугой

Некоторые банки предлагают специальную услугу – снижение процентной ставки в обмен на определенный разовый платеж. Например, в Росбанке можно заплатить разово 4% от суммы кредита (пример – 120 тысяч рублей при кредите на 3 миллиона), взамен банк снизит ставку на 1,5 процентных пункта (например, вместо 5,5% годовых это будет 4%). Учитывая, что ставка снижается на весь срок до конца кредита, это должно быть выгодно заемщику.

blank

Но если он досрочно выплатит кредит, он потеряет эту выгоду – а если сделает это очень быстро, то потеряет много. Рассчитаем тот же пример – если бы заемщик по кредиту на 3 миллиона рублей внес 120 тысяч и снизил ставку с 5,5% до 4% годовых:

  • сумма месячного платежа снизится с 20 637 до 18 179 рублей;
  • если сделать досрочное погашение через 2 года, заемщик сэкономит на сниженной ставке за это время 58 992 рубля, хотя заплатил за эту возможность 120 тысяч рублей;
  • заемщик номинально выйдет в ноль с этой услугой только через 4 года, а если учесть инфляцию – то еще позже.

Иногда банки исключают заемщика из специальных программ за досрочное погашение – как, например, Совкомбанк с его услугой по возврату процентов. Заемщик должен быть подключен к определенной услуге, но он из нее автоматически выходит, если делает досрочное погашение.

Налоговый вычет по процентам

Кроме общеизвестного имущественного вычета по НДФЛ в размере 2 миллионов рублей на покупку жилья, при покупке жилья заемщик по ипотеке имеет право на возврат 13% от суммы уплаченных процентов по ипотеке. Причем эти проценты считаются отдельно от основной суммы долга (то есть, можно вернуть 13% от максимум 2 миллионов рублей стоимости жилья и от максимум 3 миллионов рублей процентов по ипотеке).

На первый взгляд, досрочное погашение здесь выгодно – зачем получать возврат 13% от уплаченных процентов, когда можно их вообще не платить? Но если оценить ситуацию в комплексе, вложив свободные деньги в банк на вклад, а процентами компенсируя «лишние» проценты по ипотеке, то дополнительно 13% от суммы уплаченных процентов станут важным доводом против досрочного погашения.

Возможность воспользоваться льготами для семей

С ипотечными кредитами в России связано несколько госпрограмм, но главные – это материнский капитал и разовая выплата для многодетных семей. Если семья получила кредит, когда в ней еще не было детей (или это был всего один ребенок), то при рождении второго и третьего семья неплохо сэкономит именно благодаря ипотеке.

Право на льготы работает так:

  • материнский капитал (если право на него возникло в 2021 году, а в семье двое детей) в сумме 639 431 рубля можно направить как на погашение основной суммы долга, так и на погашение процентов по ипотеке. Причем даже если ребенку еще не исполнилось 3 года;
  • разовая выплата на погашение ипотеки. Ее дают тем семьям, где в 2019-м и позже родился третий или последующий ребенок. Выплата будет произведена в сумме остатка по кредиту, но не более 450 тысяч рублей.

Кроме того, похожие программы есть и в регионах – с помощью областного материнского капитала тоже можно погасить часть кредита. Но если семья погасит ипотеку досрочно слишком рано (пока у нее не родятся дети), она фактически потеряет право на эту льготу.

Что в итоге выбрать?

Ипотечный кредит обычно рассчитан на то, чтобы выплачивать его долго – только так сумма платежа в месяц будет комфортной для заемщика и примерно сопоставима с его зарплатой. Досрочное погашение требует денег, но как поступить, если эти деньги все же появились?

Увы, здесь нет единственно верного решения. Попробуем разобрать все «За» и «Против» такого погашения.

Положительные стороны наличного кредитованияЗа Негативные стороны наличного кредитованияПротив
  • полностью выплатив ипотеку, семья освобождается от обязательств. Это важно и с финансовой, и с моральной точки зрения;
  • квартира после погашения ипотеки полностью переходит в распоряжение семьи (ее можно продать, обменять, подарить или сдать в аренду);
  • у заемщика снижается долговая нагрузка – ему будут доступны новые кредиты (например, на ремонт жилья);
  • можно взять новую ипотеку на бОльшую по площади квартиру, продав старую в счет первоначального взноса;
  • нет риска остаться на улице, если заемщик останется без работы или потеряет часть своих доходов.
  • заемщик теряет на возможных процентах по вкладу, которые будут выше, чем проценты по ипотеке;
  • теряется право на налоговый вычет за проценты по ипотеке;
  • теряется право на разовые выплаты от государства (материнский капитал и выплата для многодетных);
  • банк уже не требует страховать квартиру от пожара, затопления или захвата, и заемщик перестает платить за страховку, что несет ему определенные риски.

Таким образом, у заемщиков есть два пути – во всем себе отказывать, побыстрее выплачивая ипотеку, или платить строго по графику, не забывая жить полной жизнью на «свободные» деньги. И единственно верного решения мы дать, увы, не можем.