Прописать в договоре или купить страховку? Как защитить свою квартиру от квартирантов

Квартира – один из неплохих вариантов инвестиций, если сдавать ее в аренду. Но чужие люди – это большой риск, и у форс-мажорных обстоятельств или бездействия недобросовестных квартиросъемщиков могут быть серьезные последствия. Мы подробно разобрались с ситуацией, как владельцу квартиры обезопасить себя и свое имущество при заливе своей или соседской квартиры, пожаре и других форс-мажорных обстоятельствах.

Как в договоре аренды прописать ответственность

По непонятным причинам владельцы в России часто сдают или снимают квартиры без оформления договора найма. Во-первых, предоставляя квартиру в аренду без оформления договора, люди нарушают налоговое законодательство (то есть уходят от налогов). Деньги, получаемые от сдачи квартиры в аренду, признаются доходом владельца, и с этого дохода нужно платить НДФЛ (13%). Если такая информация станет известна налоговой службе, то собственника квартиры заставят заплатить налог в полном объеме за все время сдачи квартиры в аренду, а еще насчитают пени.

Кроме этого, договор найма жилого помещения позволяет согласовать права и обязанности, а также ответственность квартиросъемщика и арендодателя. Причем не только в сфере оплаты арендованного жилья и коммунальных услуг, но и касательно ответственности за порчу квартиры, мебели или возмещения убытков при заливе соседей.

Договор может быть заключен как через риелтора, как и лично, а заверять у нотариуса договор найма квартиры нет необходимости. Главное здесь – указать паспортные данные сторон договора, дату его заключения и проставить личные подписи.

В договоре аренды квартиры прописываются права и обязанности сторон. То есть в самом договоре можно отметить, кто, при каких обстоятельствах и в каком размере несет ответственность за порчу жилья и предметов интерьера, а также при форс-мажорных обстоятельствах.

Например, в договоре аренды жилого помещения можно указать, что ответственность за сохранность недвижимости и предметов интерьера несет квартиросъемщик, текущий и капитальный ремонт выполняется за счет собственника квартиры. А ущерб, причиненный по независящим от арендатора обстоятельствам (прорыв трубы, электрическая проводка) при условии, что о форс-мажоре ему не было известно, несет собственник. Если же о форс-мажоре арендаторы было известно, но он не сообщил об этом арендодателю, то ущерб в полном объеме несет квартиросъемщик.

Таким образом, собственник квартиры сможет распределить ответственность при бездействиях недобросовестных арендаторов.

Страхование квартиры

Но куда более действенный вариант обезопасить себя и свое имущество для владельца арендного жилья – застраховать его. Застраховать квартиру может как собственник, так и квартиросъемщик при условии, что у него есть договор найма жилья, в котором прописана ответственность за сохранность недвижимости и другого имущества.

Но мы сейчас говорим именно о собственнике. Итак, арендодатель имеет право оформить страховку сдаваемой квартиры, однако, как и во всем, здесь есть свои нюансы.

Во-первых, при оформлении страхового полиса, следует сразу предупредить, что квартира будет сдаваться в аренду. Так как некоторые страховые компании отказывают в выплате страховки при условии, что в квартире проживает не собственник, так как квартиросъемщики часто не берегут чужое имущество, из-за чего может возникнуть много страховых случаев за период действия договора страхования.

Кроме этого, стоимость страховки сдаваемого в аренду жилья будет по стоимости чуть выше, чем обычной квартиры.

Некоторые страховые компании представляют страховку именно арендных квартир:

  • Ренессанс Страхование;
  • ВСК;
  • Ингосстрах;
  • Манго и другие.

Следующее, на что следует обратить внимание – перечень страховых случаев. Некоторые страховки покрывают только убытки, нанесенные самой квартире (порча мебели, оборудования, ремонт стен), другие – страхуют жилое помещение и соседские квартиры на случай залива по вине жильцов застрахованной квартиры. Понятное дело, что сумма страховой премии во втором случае будет выше, чем при страховке только личного имущества.

Кроме этого, страхователю следует учесть размер возмещения. Некоторые компании устанавливают ограничения, например, до 50 тысяч рублей на имущество и до 70 тысяч рублей на ремонт. Другие же страховщики дают самостоятельно выбрать максимальную сумму страхового возмещения для каждого отдельного имущества. Конечно, увеличенные сумму напрямую влияют на сумму страховой премии при заключении договора (чем больше возмещение – тем больше стоит полис).

Также, при выборе страховой компании не стоит забывать о рентабельности страховщика – то есть не следует «гнаться» за самыми дешевыми вариантами. В условиях современной экономики и тенденции к ликвидации банков и страховых компаний, надежность компании – основной критерий, на который следует обращать внимание.

Застраховать квартиру можно на любой период времени, то есть хоть на месяц, хоть на год. За периодом страховки и ее оплатой стоит следить очень тщательно, так как если при наступлении страхового случая хотя бы на день будет просрочена оплата или не продлен сам договор, то страховая компания ничего не оплатит. Убытки понесет собственник квартиры или та сторона, которая несет ответственность по условиям договора найма жилого помещения.

Стоимость страховки сдаваемой квартиры

Стоимость страховки квартиры напрямую зависит от нескольких факторов:

  • выбранной страховой компании;
  • перечня страховых случаев;
  • места расположения квартиры (город или поселок);
  • максимальных сумм возмещения.

Для примера мы рассчитали стоимость страховок квартир, сдаваемых в аренду, в разных страховых компаниях:

  1. Ингосстрах;
  2. Ренессанс Страхование;
  3. ВСК;
  4. Манго.

Для примера возьмем следующие условия:

  1. город расположения квартиры: Москва;
  2. возмещение стоимости ремонта: 300 тысяч рублей;
  3. возмещение стоимости мебели и оборудования: 200 тысяч рублей;
  4. сумма ущерба, причиненная соседям: 250 тысяч рублей;
  5. период страхования – месяц.

Для расчета стоимости страховки в Ингосстрахе воспользуемся калькулятором по следующей ссылке.

Выбираем месячное списание стоимости. Обратите внимание, что Ингосстрах предлагает на выбор уже установленные тарифы, самостоятельно указать размер максимальных выплат нельзя. Выбираем самый первый тариф (он больше всего подходит под наши условия).

В Ингосстрахе под термином «Гражданская ответственность» подразумевается ответственность перед соседями.

Сумма страховки составит 346 рублей в месяц.

blank

Обратите внимание, что на следующем этапе заполнения заявки на оформление страхового полиса обязательно надо указать, что квартира будет сдаваться в аренду. В противном случае страховая компания может отказать в выплате возмещения при наступлении страхового случая.

blank

Для расчета стоимости страховки в Ренессанс Страхование воспользуемся калькулятором по данной ссылке.

Выбираем город – Москва, и проставляем, что квартира сдается в аренду (стоимость увеличивается примерно на 1 тысячу рублей в год). Стоит отметить, что Ренессанс Страхование также устанавливает определенные размеры максимального возмещения. Выбрать сумму 250 тысяч рублей для возмещения соседям нельзя. Поэтому рассмотрим 2 примера.

В первом примере максимальный размер выплат соседям составит 200 тысяч рублей. В этом случае стоимость страховки составит 450 рублей в месяц (5 400 руб. / 12 мес.).

blank

Если выбрать максимальную сумму ответственности перед соседями в размере 300 тысяч рублей, то стоимость страховки составит 550 рублей в месяц (6 600 руб. / 12 мес.).

blank

У страховой компании ВСК есть специальный тариф для страховки жилья, сдаваемого в аренду – «Сдаю». Для расчета стоимости мы воспользовались встроенным на сайте калькулятором.

Обратите внимание, ВСК не разграничивает стоимость оборудования и ремонта застрахованной квартиры, поэтому вводим общее значение – 500 тысяч рублей, а ответственность перед соседями – 250 тысяч рублей.

Стоимость страховки сдаваемой квартиры при таких условиях составит 337,5 рублей в месяц.

blank

И последняя страховая компания, в которой мы сделали расчет стоимости страховки квартиры, сдаваемой в аренду – Манго. Рассчитать сумму страховой премии можно при помощи калькулятора, доступного по следующей ссылке.

Проставляем суммы максимальных выплат по ремонту, имуществу и ответственности перед соседями самостоятельно по нашим параметрам. Итого, сумма страховки составит 300 рублей в месяц.

blank

Самая низкая стоимость страховки в компании Манго, но именно этот страховщик известен не очень широко. Оптимальным выбором будет оформление страхования сдаваемой квартиры в Ингосстрахе, так как эта компания уже долгое время существует в сфере страхования, а разница между стоимостью страховок составляет всего 46 рублей в месяц.

Однако данный сравнительный анализ основывается только на личном мнении автора статьи. Каждый владелец может выбрать компанию самостоятельно в зависимости от личного отношения и других критериев.

Как возместить понесенный ущерб

Возместить ущерб от бездействия квартиросъемщиков или при наступлении форс-мажорных обстоятельств можно двумя способами:

  1. напрямую от арендатора (по договору найма жилого помещения);
  2. от страховой компании.

Если ответственность за причиненный ущерб несет квартиросъемщик, то он и должен возместить всю сумму владельцу жилья, а еще оплатить ремонт соседней квартире при необходимости.

При условии, что арендатор отказывается возмещать ущерб, собственнику квартиры следует направить арендатору претензию (отдать лично в руки под роспись или направить ценным письмом с описью вложения Почтой России). Если квартиросъемщик не идет на переговоры, то собственник квартиры имеет право обратиться в суд. Причем при условии, что договор найма составлен правильно, суды чаще всего встают на сторону арендодателя.

Обратите внимание, что при подаче иска необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой определяется в зависимости от общей суммы исковых требований.

Для возмещения суммы ущерба через страховую компанию, страхователю необходимо получить акт от управляющей компании или ЖЭУ, в которой описываются обстоятельства и причиненный ущерб. Далее, человек обращается в страховую компанию с извещением о наступлении страхового случая и прилагает следующие документы:

  1. договор страхования;
  2. акт управляющей компании или ЖЭУ;
  3. квитанцию об оплате страховой премии в полном объеме при необходимости.

Список прилагаемых документов и форму извещения следует уточнять у страховой компании. Кроме этого, каждая фирма самостоятельно устанавливает максимальный срок для извещения, который обычно составляет от 5 до 14 дней после даты наступления страхового случая.

Страховая компания назначает дату и время выезда специалиста, который оценивает ущерб. После этого страховая компания перечисляет страхователю страховое возмещение на реквизиты банковского счета, указанного в извещении. Возмещение выплачивается в определенный срок, у каждой компании он свой (чаще всего в течение 14 рабочих дней).