В интернете советуют покупать жилье у банкротов. На самом деле это опасно: разбираем возможные риски и неприятности

Один из факторов риска – покупка недвижимости у будущего банкрота. Беда в том, что у человека в паспорте не пишут о его экономической несостоятельности. Зато квартиру потом могут запросто отсудить компании и люди, которым продавец задолжал чуть раньше. Ситуацию усугубляет тот факт, что в интернете – сотни статей, где утверждают: в покупке квартиры у банкрота нет ничего страшного.

Чтобы разобраться в этой теме, пришлось отбросить юмор и иронию в сторону. Какие могут быть шутки, если сотни людей рискуют миллиардами рублей! Как не купить квартиру у банкрота? Каковы шансы, что сделку признают недействительной? Как вычислить подозрительного продавца? Поговорим откровенно и без купюр.

Купля-продажа квартиры, банкротство: вспомним законы

Общие принципы продажи недвижимости закреплены в гл.7 Гражданского кодекса. В ст.550 ГК РФ отмечено, что при покупке объекта составляется единый договор, который подписывают все стороны. Статьёй 551 ГК закреплено, что соглашение подлежит обязательной регистрации в государственном органе.

В договоре должен быть точно определен объект: вид недвижимости, местонахождение объекта, адрес, площадь, при наличии – инвентарный номер. Для совершения сделки все стороны должны быть правоспособными, подтвердить свою личность. К сожалению, закон не обязывает продавца раскрывать объём и перечень долгов.

Согласно ст.61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным как самим Законом, так и гражданским кодексом. Установлен временной интервал – один год до принятия заявления о признании банкротом или после принятия заявления.

Важно! Главный риск покупки квартиры у банкрота – перспектива признания сделки недействительной, что предусмотрено ст.166 ГК РФ. При этом ст.174.1 ГК РФ установлены запреты на приобретение имущества у банкрота, а также должника (если объект заложен). Общий срок исковой давности – 3 года, и он может быть восстановлен судом.

Покупка недвижимости у банкрота: как это происходит?

Экономически несостоятельное физическое лицо – это человек, чья сумма активов меньше, чем объём долгов. И если имущество остаётся неизменным в цене, то обязательства имеют свойство расти, как снежный ком. Проценты, штрафы, пеня – глазом моргнуть не успеешь, как долги превысят стоимость самого дорогого объекта. Продажа квартиры происходит в ситуации, когда её потеря становится неизбежной для банкрота.

Важно! Объект недвижимости может находиться в залоге. Информацию об этом в Росреестр обязаны передать сами стороны сделки.

Вариантов, как сделка становится реальной, несколько:

• Заключен предварительный договор купли-продажи. В этом случае покупатель вносит аванс, а сама сделка несколько откладывается. Готовьтесь распрощаться с этими деньгами (в лучшем случае).
• Обременения на квартиру не зарегистрированы в Росреестре. Кредитор не посчитал нужным сообщить об этом в орган.
• Объект надлежащим образом не проверен на предмет обременений, подозрительных сделок. Это – распространённая ошибка обычных граждан, тех самых, что покупают квартиру раз в жизни.
• Продаже предшествовала цепочка сделок. Например, квартиру обменяли или подарили друг другу близкие родственники. Потом добросовестный покупатель приобретает её у «вешалки», не зная действительную историю объекта.

Купил квартиру у банкрота: что делать?

Остаётся только надеяться, что ситуация разрешится сама собой. Увы, проверять чистоту сделки нужно до её реализации! Некоторые люди прибегают к таким способам, как регистрация детей (пожилых родственников), совершение цепочки сделок по дальнейшему отчуждению объекта (продажа, дарение, обмен). К сожалению, это не поможет оставить недвижимость за собой.

Если сделку признают недействительной, будет постановлено вернуть стороны в исходное состояние. Т.е., покупатель возвращает квартиру, а продавец – деньги. Все последующие сделки тоже будут признаны недействительными. Но в случае с банкротом вернуть сумму практически невозможно. Требования нового кредитора просто поставят в очередь и будут учитывать при реализации имущества.

Ситуации, когда квартиру банкрота, скорее всего, заберут

Если судьба объекта уже была решена до совершения сделки, то договор купли-продажи могут признать недействительным. Это возможно в следующих ситуациях:

• квартира являлась предметом залога по договору кредитования (займа);
• продавец не имел права распоряжаться объектом без согласия банка;
• продажа произошла незадолго до признания физического лица банкротом;
• квартира хотя и не была заложена, но её продажа принесла ущерб интересам кредиторов.

Обратите внимание! Один из факторов риска – указание в соглашении цены, заведомо ниже рыночной. В этом смысле для покупателя важно отразить реальную стоимость, а не занижать её.

Как узнать, не является ли человек банкротом (несостоятельным)?

Крайне рискованно покупать квартиру у закредитованного человека. Даже если он не допускает просрочек платежа прямо сейчас, он может скатиться в долговую яму в ближайшем будущем. Стопроцентной гарантии не даст никто, но есть несколько простых способов проверить партнёра:

1. Попросить предоставить выписку из кредитной истории;
2. Изучить личность в Банке данных исполнительных производств;
3. Проверить контрагента в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве;
4. Обратиться к залоговому реестру ФНП.

Стоит расспросить о судьбе объекта соседей, поискать упоминания в интернете. В общем, нужно всеми доступными средствами убедиться, что квартира чиста. И помните: даже тщательнейшая проверка ничего не гарантирует. В интернете советуют интересный вариант: на часть сделки брать в банке кредит. Действительно, финансовые учреждения, прежде чем одобрить выдачу средств, тщательно проверят объект.

Что должно насторожить?

Есть несколько признаков поведения продавца, которые могут свидетельствовать о предстоящих проблемах:

1. Заниженная цена сделки (должен насторожить дисконт в 10% от рынка и больше);
2. Непродолжительное владение квартирой;
3. Странное поведение продавца, который при торге готов сбрасывать цену на 10% и более;
4. Желание провести сделку «здесь и сейчас».

Судебная практика

И самая важная часть обзора: что там решают люди в мантиях? Действительно ли «добросовестным приобретателям» все жмут руку и поздравляют с покупкой? Боюсь, что нет. Например, постановлением Арбитражного суда Псковской области от 10.07.2020 оставлено без изменения определение суда от 19.03.2020, которым признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между Х.А.М. и Н.С.М.

Интересно другое. В данном случае новый владелец успел продать объект, и сделки признаны недействительным по цепочке. То есть, притворная сделка между Х.А.М. и Н.С.М. повлекла отмену всех последующих договоров.

Схожая ситуация описывается в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 12.09.2019. Из текста видно, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.04.2019 признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 04.05.2015 между К.Е.В. и П.П.С. Обратите внимание, что сделка оспорена спустя годы после её совершения. Вышестоящий суд оставил решение нижестоящего без изменения.

Схожая ситуация описана в постановлении от 04.07.2019, от 18.04.2019, от 22.02.2019, от 18.07.2018. А ещё тут, тут и тут. Не столь важны подробности судебных решений. Суть сводится к тому, что сделки по отчуждению объектов недвижимости совершались с имуществом, которое уже подлежало реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Схожие по смыслу решения выносились самыми разными судами, из чего можно заключить: это – практика. Таким образом, если сделка по купле-продаже квартиры совершена с экономически несостоятельным субъектом, есть высокая вероятность её отмены.

Резюме. Приобретение недвижимости у банкрота – огромный риск

Итак, главная проблема, с которой сталкивается покупатель: трудно понять, что продавец – экономически несостоятельный субъект. Проверить контрагента можно по разным реестрам, но это не гарантирует чистоту сделки. Единственное реальное доказательство отсутствия обременений – выписка из кредитной истории. А главный маркер опасности – низкая стоимость квартиры и непродолжительное владение ею.

Если вы уже купили квартиру у банкрота, риск признания сделки недействительной очень высок. Потребуются усилия квалифицированного адвоката, чтобы договор не был отменён судом. Увы, я не могу разделить оптимизм комментатором из интернета, согласно которым суд всегда занимает позицию добросовестного приобретателя.