Проверенная информация

Только самая свежая и актуальная информация финаносовой сферы

Вкладываем деньги в недвижимость – варианты, доходы и риски

28.12.2016
Вкладываем деньги в недвижимость – варианты, доходы и риски

Если у вас имеется солидная сумма сбережений, то вы наверняка задумывались, куда лучше вложить свои средства. При этом, разумеется, хотелось бы получать большую прибыль и минимизировать риски. Вариантов существует достаточно много, но сегодня речь пойдет об одном из самых популярных – приобретении недвижимости. В этой статье мы расскажем о том, какие варианты такой операции существуют, насколько рискованна каждая из них, а также об уровне дохода, который может получить инвестор от таких сделок.

Куда физическое лицо может вложить деньги

Накопив сбережения, любой человек задумывается – как их лучше всего сохранить. Вариантов, как правило, несколько:

  • Оставить деньги дома (в сейфе, в тайнике) – любая сумма. Вы не имеете дополнительного дохода, деньги в результате инфляции обесцениваются, есть существенный риск кражи. Единственное преимущество — средствам есть доступ в любое время.
  • Положить в банковскую ячейку – сумма также не ограничена. Риск кражи снижается, но деньги все так же не приносят прибыли и обесцениваются.
  • Приобрести золотые слитки, открыть металлический счет в банке – как правило, нужно иметь хотя бы несколько десятков тысяч рублей. Так как цена на драгоценные металлы в последние годы неуклонно растет. Это неплохой способ приумножить свои капиталы. Кроме того, ваши сбережения будут под защитой банка.
  • Стать инвестором в ПИФе (паевом инвестиционном фонде) – минимальная стоимость пая может быть установлена на уровне 1-3 тысяч рублей. Доход может быть довольно существенным, но к выбору фонда нужно относиться серьезно и не гнаться за обещанными сверхприбылями ненадежных контор – иначе есть риск потерять всю сумму пая.
  • Приобрести акции или ценные бумаги – беспроигрышный вариант, если речь идет о «голубых фишках» — крупнейших компаниях со стабильным доходом. Однако акции таких фирм стоят довольно больших денег.
  • Заработать на Форексе, то есть самостоятельно размещать деньги на валютной бирже и получать прибыль за счет изменения котировок. Сумма депозита не ограничена, но хороший доход можно получать, только если на счете есть хотя бы 1000 долларов. Кроме того, этот способ требует дополнительных знаний, затрат времени и достаточно рискован.
  • Открыть вклад в банке – это самый простой и доступный всем гражданам способ сохранить деньги и при этом получить небольшую прибыль. Сумма вклада может быть от нескольких тысяч рублей, максимальная не ограничена. Однако система страхования вкладов предусматривает выплату сумм депозитов до 1,4 млн рублей. Это значит, если ваши сбережения превышают это значение, лучше разбить сумму на несколько вкладов.
  • Инвестиции в недвижимость – один из наиболее популярных методов получить прибыль от своих сбережений.

Как получать доход, став владельцем недвижимости

получаем доход от недвижимости

Если ваши сбережения составляют более полумиллиона рублей, стоит задуматься о таком способе инвестиций, как приобретение недвижимости. В зависимости от особенностей региона, спроса на жилье и других факторов это могут быть:

  • Жилые квартиры, дома, комнаты, таунхаусы в черте города;
  • Загородные дома, коттеджи, дачи, бунгало;
  • Земельные участки;
  • Объекты на стадии застройки (в том числе «от котлована»;
  • Различная коммерческая недвижимость – здания, склады, офисы, участки и т.д.

Любой из этих видов недвижимости может принести инвестору доход, если правильно им распорядиться. Владелец жилья или коммерческих сооружений может выбрать один из двух основных видов заработка:

  • Пассивный доход (рента) – заработок на сдаче в аренду жилья, загородных домов, коммерческих зданий и помещений;
  • Активный доход, требующий участия самого владельца. Сюда можно отнести приобретение жилья на стадии застройки и его продажу по готовности, перепродажу отремонтированного вторичного жилья, продажу под застройку ранее купленных земельных участков (возможно, с подведенными коммуникациями) и т.д.

О каждом из способов получения дохода мы подробнее расскажем в продолжении статьи.

Сдача квартиры в аренду

Сдача жилья в аренду – самый популярный у жителей России вариант получения дохода от недвижимости. Спрос на аренду с каждым годом только возрастает, поэтому найти квартиросъемщиков для жилья, находящегося в хорошем состоянии, и при разумной стоимости аренды труда не составляет. Также сдавать можно не только отдельные квартиры, но и часть тех, в которых проживают сами хозяева: например, изолированные комнаты, половину дома, времянку, этаж в таунхаусе и т.д.

заработок на сдаче квартиры

Сдача жилья требует наличия у инвестора свободных жилых площадей либо средств на их приобретение (в зависимости от региона от полумиллиона рублей за комнату и выше). Доходность такого способа инвестиций, как правило, примерно равна процентам по вкладам, а риски минимальны при выполнении инвестором следующих условий:

  • При покупке квартиры он убедился в чистоте всех документов, договор оформлен по всем правилам;
  • Приобретаемая квартира находится в оживленном районе, с хорошей транспортной доступностью;
  • В квартире есть все необходимое дя проживания, коммуникации в порядке, дом не находится в аварийном состоянии;
  • С жильцами заключен договор аренды, и они в состоянии своевременно оплачивать свое проживание.

Главное преимущество такого способа заработка – он пассивный, не зависит от занятости владельца недвижимости, не требует от него каких-то усилий. Сдавая в аренду комнату или дом, вы тем самым получаете небольшой стабильный доход. Кроме того, нынешние нормы законодательства существенно упростили арендодателям порядок уплаты налогов – владельцам недвижимости достаточно приобрести за небольшую сумму патент, чтобы затем на законных основаниях сдавать внаем квартиру или дом и не бояться визитов налоговой. Такой патент полностью заменяет собой НДФЛ, который подлежит уплате в этом случае, а также налог на имущество, которое сдается в аренду.

При сдаче жилья в аренду есть еще один плюс, который появляется у инвестора – наличие в собственности недвижимости. В результате он имеет возможность получить кредит в банке под залог имеющейся квартиры, чтобы, например, приобрести новую и также сдавать ее, доходами от аренды погашая ипотеку.

Практический пример. Инвестор вложил деньги в размере 2 миллионов рублей в приобретение двухкомнатной квартиры и начал сдавать ее в аренду по 17 тысяч рублей в месяц. Сразу же он обратился в банк для оформления кредита под залог квартиры. Финансовое учреждение предложило ему кредит под 12,5% годовых на 10 лет в сумме 1,6 млн рублей (то есть 80% от реальной стоимости залога) с ежемесячным платежом 20 тысяч рублей. На полученные средства инвестор приобрел однокомнатную квартиру, которую также сдает в аренду (с ежемесячным платежом 13 тысяч рублей).

Итак, ежемесячно инвестор получает доходом от аренды 30 тысяч рублей, из которых 20 тысяч уходит на погашение кредита. У него остается прибыль в размере 10 тысяч в месяц, хорошая кредитная история и уже две квартиры в собственности.

Выгода очевидна, однако перед оформлением сделок следует внимательно уточнять комиссии, взносы по страховке и другие обязательные платежи.

Сдача загородного жилья

как сдать загородный дом

Помимо квартир и домов для постоянного проживания, сдавать в аренду можно и загородное жилье – дома, коттеджи, охотничьи и рыбацкие домики, дачи и т.д. Отличий у такого способо заработка от сдачи жилых квартир всего несколько:

  • Нужно очень внимательно подходить к выбору при покупке загородного дома, изучить потребности потенциальных арендаторов, проследить, чтобы к месту нахождения жилья был хороший транспортный подъезд, имелись коммуникации;
  • Как правило, такая недвижимость арендуется на небольшой срок (от 1-2 дней до нескольких месяцев), а значит, коттедж должен быть оснащен всем необходимым для комфорта жильцов – мебелью, техникой, инвентарем, постельным бельем и т.д.
  • Такой доход нельзя назвать полностью пассивным – ведь из-за непродолжительного срока аренды инвестору приходится постоянно находиться в поиске новых жильцов – размещать рекламу, вести сайт, показывать объект и т.д., что требует затрат времени и средств.
  • Доходность таких объектов при хорошем спросе на них ощутимо выше. Чем от сдачи квартир в аренду.

Приобретение земли

Есть еще один способ инвестиций в недвижимость, который стал популярен в 90-е годы. Речь идет о приобретении земельных участков с целью их последующей перепродажи под застройку по более высокой стоимости. Как правило, инвесторы приобретают наделы в еще неосвоенном районе, а затем производят работы по их улучшению (проводят коммуникации, осуществляют вырубку, выравнивают рельеф, меняют назначение участков и т.д.). Затем участки продаются застройщикам по более высокой цене.

Такой способ инвестиций весьма прибыльный (до 30-50% дохода), но и рискованный – никто не даст гарантию, что недорогой участков когда-либо окажется интересным застройщику. Более того – момента перепродажи придется ждать достаточно долго, и в течение этого периода ваши сбережения будут «заморожены» в неликвидном земельном наделе.

Сейчас этот способ идет на естественную убыль – дело в том, что практически все интересные застройщикам районы уже разделены между собственниками земель, и «войти» в этот бизнес со стороны довольно сложно. Однако если вы являетесь владельцем земельного надела, на котором самостоятельно вести строительство не планируете, имеет смысл облагородить участок и продать его по высокой стоимости.

Приобретение жилья у застройщика с целью перепродажи

Другой прибыльный, но и рискованный способ инвестиций – приобретение жилья у застройщика на стадии строительства, а затем продажа готового жилья по гораздо более высокой стоимости. У такого метода есть ряд особенностей:

  • Доходность высокая — до 50% от суммы вложенных средств. Так, если вы вложили 1 миллион в строительство квартиры, такое же готовое жилье будет стоить уже порядка 1,5 миллионов или даже больше.
  • Высокий риск – вы можете вложить средства, но сроки строительства будут затянуты; качество готового жилья не будет соответствовать заявленному; недобросовестный застройщик просто исчезнет с вашими средствами.
  • Из предыдущего пункта вытекает следующий – нужно ответственно подойти к выбору застройщика, с осторожностью относиться к новым на рынке компаниям и отдавать предпочтение проверенным.
  • Жилье для перепродажи не стоит покупать с использованием материнского капитала – иначе впоследствии для его реализации придется получить массу разрешений из органов опеки.
  • Не нужно продавать квартиру сразу после завершения строительства. Если вы вложите еще немного денег и сделаете ремонт, отделку «под ключ», то стоимость такого жилья существенно возрастет.

Перепродажа вторичного жилья

Еще один способ перепродажи жилья – тот, где речь идет о так называемой «вторичке». В этом случае тоже есть свои особенности:

  • Инвесторы, как правило, приобретают квартиры, которые продаются по стоимости ниже средней. Это может быть по причине отсутствия ремонта, непригодности жилья в нынешнем состоянии для комфортного проживания и т.д.
  • Еще один вариант существенно сэкономить на покупке – отслеживать реализацию банками залогового имущества. Такие квартиры продаются по стоимости ниже реальной на 15-20%.
  • Главное требование к жилью – оно должно находиться в не аварийном доме, иметь все необходимые «чистые» документы.
  • После приобретения квартиры необходимо вложить деньги в ремонт: замену коммуникаций, дверей, окон, приобретение сантехники и т.д. В итоге квартира должна как минимум быть пригодной для жизни в ней, как максимум – иметь дизайнерские интерьеры и весь набор техники, мебели.
  • В зависимости от конечного состояния жилья можно устанавливать продажную стоимость и реализовывать жилье.
  • Как правило, затраты на ремонт окупаются на 200-500 процентов в зависимости от индивидуальных особенностей квартиры.
  • При выборе жилья для перепродажи особенно важны престижность района и транспортная доступность. Так, нет смысла делать дорогой ремонт в квартире, которая находится в криминальном районе – сколько бы денег вы ни вложили в благоустройство, солидные покупатели будут обходить ваше предложение стороной.

Сделки с коммерческой недвижимостью

В вопросах инвестиций в недвижимость сделки с коммерческими зданиями стоят особняком. Как правило, частные лица вообще предпочитают не иметь дела с нежилыми помещениями и ограничиваются перепродажей или сдачей в аренду квартир и домов. Дело в том, что сделки с коммерческой недвижимостью сопряжены с довольно серьезными рисками для инвестора:

  • На этапе приобретения следует четко понимать, под какие цели и кем может использоваться данное имущество; иметь представление о методах ведения бизнеса потенциального покупателя, средних размерах арендных платежей и т.д.;
  • Выбор самой недвижимости также может быть затруднителен – инвестору придется предварительно провести исследование спроса и предложения на такие объекты, выявить для себя целесообразность покупки;
  • В кризисное время высок риск не найти покупателей или потерять арендаторов – в периоды экономического спада предприниматели предпочитают не заключать дорогостоящих сделок и сокращать расходы.

По последнему моменту заметим, что в случае с жилой недвижимостью ситуация прямо противоположная – с наступлением кризиса частные лица стремятся вложить деньги в недвижимость, чтобы сохранить свои накопления, либо арендовать жилье на долгий срок (даже если цены вырастут, арендные платежи будут уплачиваться по договору). А значит, спрос будет только расти.

Как мы видим, прежде чем вложить деньги в коммерческую недвижимость, инвестору необходимо составить настоящий бизнес-план, где будут учтены все факторы, которые могут повлиять на стоимость и ликвидность такого имущества. И еще один немаловажный фактор, который может повлиять на решимость частного лица приобрести офисные и производственные здания – цена такой недвижимости несоизмеримо выше, чем у жилой.

Как правило, частные инвесторы в случае с коммерческой недвижимостью ограничиваются приобретением одного или нескольких нежилых помещений с последующей сдачей их в аренду под офисы. Это приносит владельцу стабильный доход при минимуме вложений сил и времени (первичный ремонт, поиск постоянного арендатора и ежемесячный сбор платежей).

Выводы

Вложения в недвижимость = достаточно распространенный у российских граждан способ инвестиций. Он характеризуется небольшой рискованностью и достаточно высоким доходом. Инвестировать можно в коммерческую или жилую недвижимость, приобретать здания, квартиры, участки, загородные дома с целью сдачи в аренду или для перепродажи. Однако всегда стоит помнить, что каждая сделка с недвижимостью влечет за собой множество накладных расходов (регистрация документов, уплата налогов, страхование, независимая оценка, услуги риэлторов, юристов и т.п.), что может существенно повлиять на конечный уровень дохода от той или иной операции. Поэтому нужно заранее просчитывать результат сделки, учитывая все факторы, а уже потом инвестировать в недвижимость.

Комментарии к статье:

    Отзывов пока нет, но вы можете стать первым

    Оставить отзыв

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

  • Ждём вас:
  • Официальная группа Вконтакте
  • Официальная группа Facebook
  • Официальная группа Twitter
  • Официальная группа Google+