Застройщик продает квартиры на разных этапах стройки. Но как считается прибыль: по всему дому или по каждой квартире?

Застройщики многоэтажек заключают сотни договоров с участниками долевого строительства. Одни договоры могут принести прибыль, а другие – убыток. В связи с этим возникает вопрос о том, как определять финансовый результат от реализации проекта: в целом по объекту или отдельно по каждой квартире.

Консервативная позиция финансистов

Сразу скажем, что прямого ответа на указанный вопрос в законе нет. Это породило разночтения в правоприменительной практике.

Внести ясность в эту проблему попытался Минфин России. Застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия. Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395 «О порядке расчета налоговой базы по налогу на прибыль застройщиком по объектам долевого строительства».

Если развить мысль чиновников, то девелоперы лишаются возможности компенсировать свои убытки по одним квартирам за счет прибыльных квартир в одном и том же небоскребе. Как видим, финансовое ведомство традиционно истолковало закон в пользу бюджета.

Противоречивая арбитражная практика

Судебная практика по рассматриваемому вопросу долгое время не отличалась однообразием.

Отдельные суды считали, что заказчик обязан вести учет затрат в строящемся доме по каждой квартире. Убытки, полученные в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования, в целях налогообложения прибыли не учитываются.

При этом отрицательный результат застройщика не признается убытком, а рассматривается как отсутствие дохода по конкретному дольщику, соответственно общая сумма полученного дохода складывается из сумм полученных доходов по каждому дольщику, по которому такой доход получен.

Подобная трактовка закона содержится в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.02.2017 N Ф03-6266/2016 по делу N А04-2505/2016, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2019 N Ф04-3928/2019 по делу N А70-16544/2018.

Другие суды были убеждены в том, что застройщик вправе подводить итоги реализации проекта в целом по жилому объекту.

Например, суд решил, что финансовый результат и, соответственно, прибыль, определяются по завершении строительства, и формируются как разница (экономия) между средствами, полученными от инвесторов, и средствами, фактически истраченными на строительство жилого комплекса. Данный вывод сделан в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2015 N Ф09-5159/15 по делу N А60-37827/2014.

Судьбоносный вердикт

Верховный Суд поставил точку в подобных спорах, разрешив конфликт ООО «Специализированный застройщик «Новая строительная компания» и Межрайонной инспекции ФНС России № 25 по Свердловской области.

Компания являлась застройщиком многоквартирного дома и привлекала денежные средства дольщиков. По завершении строительства дома компания определила налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.

По мнению инспекции, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве (квартире).

При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов.

Верховный Суд не согласился с таким подходом, отметив следующее.

Для застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). Критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.

Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов определяет объект долевого строительства как жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома.

Застройщик вправе привлекать денежные средства инвесторов для строительства многоквартирного дома, в состав которых входят объекты долевого строительства. Денежные средства дольщиков подлежат использованию застройщиком на строительство дома, в состав которого входят объекты долевого строительства.

Таким образом, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков определяется в целом по многоквартирному дому. Приведенный подход нашел отражение в Определении Верховного Суда РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019.

Теперь девелоперы могут смело формировать финансовый результат строительства многоэтажки в целом по объекту, компенсируя убытки по отдельным квартирам за счет прибыли по другим квартирам.