Теперь нельзя лишиться жилья, если его продавец обанкротился: разбираем нововведение 2023 года

С запуском в России института банкротства физических лиц появилась новая проблема – риск потерять купленное жилье, если суд признает сделку недействительной из-за банкротства продавца.

Как правило, при рассмотрении дел о банкротстве в Арбитражном суде, проверяются все крупные сделки потенциального банкрота за определенный период времени (до нескольких лет, предшествующих банкротству). Если окажется, что должник продал что-то дорогое или подарил, это могут признать попыткой укрыть деньги от кредиторов, и отменить совершенную сделку. Часто это касается сделок купли-продажи недвижимости.

Проблема в том, что покупатель может не знать, что покупает квартиру у должника и будущего банкрота. Но по общим правилам сделка аннулируется, квартира возвращается продавцу и попадает в конкурсную массу, а покупатель получает лишь право в месте в очереди требований. Так как стоимость имущества обычно небольшая, а требований много, получить назад свои деньги практически невозможно.

Но не так давно Конституционный суд признал такую практику незаконной – он постановил, что в таких делах нужно соблюдать баланс интересов обеих сторон. А главное – учитывать потребность в жилье для покупателя.

В исполнение этого решения был принят, а теперь уже подписан президентом и вступил в силу закон, защищающий добросовестного приобретателя единственного жилья. Какие вводятся нововведения:

• если арбитражный суд решит, что сделка прошла по заниженной цене, то покупатель сможет доплатить до справедливой цены и оставить за собой квартиру;
• покупатель сможет участвовать в торгах по продаже жилья наравне со всеми;
• также покупатель теперь может получить свои деньги от продавца сразу – то есть, они не попадают в конкурсную массу ко всем остальным кредиторам.

То есть, если продавец не успел потратить деньги от продажи квартиры, а у покупателя это единственное жилье, то покупателю просто отдадут эти деньги напрямую (минуя конкурсную массу). А если суд решит, что покупка прошла по слишком низкой цене, он сможет доплатить до полной стоимости или повторно поучаствовать в торгах.

Закон вступает в силу с момента опубликования. Но в нем есть и один пункт, имеющий обратную силу – если арбитражный суд признал сделку недействительной еще раньше, а деньги не попали в конкурсную массу, покупатель вправе получить их напрямую.