Эксперты рассказали, куда выгоднее вложить деньги вместо квартиры

Привычная стратегия «купить квартиру и сдавать» даёт сбой. Цены на жильё перестали расти прежними темпами, аренда в двух столицах ощутимо просела, а банковские вклады предлагают доходность, с которой квартира конкурировать не в силах. Инвесторы ищут новые подходы — и находят их в тех сегментах, о которых раньше мало кто задумывался.

Новая реальность: цифры против ожиданий

С начала года новостройки подорожали лишь на 4,9% — результат, который выглядит бледно на фоне прошлых лет. Аренда жилья прибавила в цене только в относительно небольших городах с населением 100–500 тысяч человек, да и то всего 3%. Москва и Санкт-Петербург показали обратную динамику: минус 13% и минус 11% соответственно.

Средняя валовая доходность однокомнатных квартир в городах-миллионниках держится около 6% годовых, а в столице опустилась до 4%. Инвестиционный советник, основатель университета «Финансология» Юлия Кузнецова уточняет: расчёт не учитывает налоги, простои, ремонт, мебель и прочие расходы собственника.

Для наглядности: квартира за 10 миллионов рублей, сдаваемая за 50 тысяч в месяц, приносит 600 тысяч в год — те самые 6%. Та же сумма на депозите под 13% годовых даёт 1,3 миллиона процентного дохода до налогообложения.

Где искать прибыль, когда пассивный доход сдал позиции

Потенциал роста стоимости объекта никто не отменял, поэтому корректнее оценивать совокупную доходность: скажем, 5% чистыми от аренды плюс удорожание квартиры. Однако будущий рост цен не гарантирован — и это меняет правила игры.

Одна из наиболее перспективных стратегий сегодня — покупка квартиры на вторичном рынке с последующим ремонтом. Заработок здесь возникает не столько от рыночного роста, сколько от создания дополнительной стоимости. Инвестор ищет объект с плохим ремонтом, но в хорошем доме, районе и с нормальной планировкой, берёт его с дисконтом, вкладывается в качественное обновление и продаёт дороже либо оставляет под аренду.

Пример из практики: квартира куплена за 10 миллионов, ещё 2 миллиона ушли на ремонт и сопутствующие расходы, после чего объект продаётся за 14 миллионов. Потенциальная прибыль — около 2 миллионов до налогов. Правда, это уже не пассивное вложение, а фактически небольшой бизнес: нужно уметь находить недооценённые лоты, контролировать ремонт и учитывать сроки продажи. Главный принцип, по словам Кузнецовой, прост: лучше «плохая квартира в хорошем месте», чем хорошая в плохом. Ремонт можно изменить, а локацию, дом, этаж и планировку — нет.

Малобюджетные сценарии и их подводные камни

При ограниченном бюджете специалист по операциям с недвижимостью АН «Макромир» Татьяна Дорофеечева советует присмотреться к небольшой квартире на вторичном рынке рядом с метро, привести её в аккуратное состояние и сдавать в долгосрочную аренду. Хороший ремонт со временем устаревает, а метро рядом с домом остаётся.

Старая модель «купить новостройку на котловане и через несколько лет гарантированно продать дороже» сегодня работает далеко не всегда. Нужен анализ конкретного проекта, цены квадратного метра, объёма будущего предложения в районе и разницы между новостройкой и сопоставимой вторичкой. Инвестиционный смысл появляется при заметном дисконте, перспективной локации или других факторах, способных увеличить стоимость объекта.

Ипотека: математика, которая не сходится

Раньше работал вариант с кредитом: первый взнос, ежемесячные платежи, погашение за счёт аренды. Но при рыночных ипотечных ставках около 19% инвестиционная математика в большинстве случаев выглядит слабой. Если актив приносит условные 5–7% арендной доходности, а заёмные деньги стоят почти 20%, отрицательная разница слишком велика. Исключение — льготные программы или действительно значительный дисконт от застройщика.

Большая переплата по ипотеке съедает и потенциальный рост стоимости квартиры, отмечает гендиректор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. Такой вариант имеет смысл скорее для сохранения денег, если собственник планирует рефинансировать кредит при снижении ставок и досрочно его гасить.

Неочевидные сегменты: от машино-мест до коммерции

Среди интересных сценариев — покупка объектов с торгов по банкротству, рассрочки и спецпредложения застройщиков. Можно присмотреться к машино-местам: они требуют гораздо меньше расходов, поскольку собственнику не нужно покупать мебель, технику, делать ремонт и регулярно тратиться на восстановление помещения после арендаторов. Конкретный объект нужно выбирать очень тщательно. В некоторых комплексах на окраинах Санкт-Петербурга машино-места продают за 250–350 тысяч рублей, однако будущая арендная ставка там вызывает вопросы. В востребованных проектах цена места достигает 2–3 миллионов и выше, зато спрос заметно выше.

При бюджете в несколько миллионов рублей стоит присмотреться к кладовым и машино-местам в жилых комплексах, где таких объектов действительно мало, считает совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов. За год кладовые в Старой Москве подорожали на 45%, машино-места — на 46%, одновременно предложение сократилось на 38,8% и 44% соответственно. Порог входа в кладовые начинается примерно от 900 тысяч рублей. Аренда приносит около 8–10 тысяч в месяц, поэтому речь идёт скорее о долгом хранении капитала с небольшим текущим доходом.

В первую очередь сейчас стоит рассматривать коммерческие помещения, считает владелец агентства «AVG Недвижимость» Анна Гусева. Квартира при долгосрочной аренде окупается примерно за 15–20 лет, коммерческое помещение — за 10. У коммерции ниже расходы на подготовку объекта: арендатор часто берёт помещение даже в базовой отделке и адаптирует его под свой бизнес за свой счёт. С квартирой регулярно возникают бытовые вопросы, которые решает собственник: сломалась техника, потекла сантехника, появились проблемы с соседями или понадобился мелкий ремонт. Коммерческий арендатор большинство таких вопросов решает самостоятельно.

Альтернатива: вклад, ОФЗ или всё-таки метры

Тем, кто не хочет заниматься недвижимостью как бизнесом, Кузнецова советует сравнивать квартиру как минимум с банковским вкладом и облигациями федерального займа. Вклад даёт высокую текущую доходность и практически не требует участия владельца. Но есть нюанс: сегодняшнюю высокую ставку нельзя зафиксировать навсегда. Длинные ОФЗ, помимо купонного дохода, потенциально могут дорожать при снижении процентных ставок. Однако в отличие от вклада их рыночная стоимость может колебаться, если инвестору потребуется продать бумаги раньше срока.

Универсального ответа «недвижимость всегда лучше» или «вклад всегда выгоднее» сегодня нет. Рынок изменился, и выигрывает тот, кто готов считать, анализировать и выбирать стратегию под собственные цели — сохранение капитала, текущий доход или создание стоимости своими руками.