Ипотека с автопродлением: в Сбербанке придумали, как обойти запрет на плавающую ставку

Средние процентные ставки по ипотеке сократились до 8,05% годовых в конце прошлого года. Это стало возможным благодаря сниженной до 4,25% ключевой ставке и введению льготной госпрограммы с кредитами под 6,5% годовых. Но ключевая ставка однозначно будет расти – и поэтому банки вынуждены закладывать в ипотечные проценты надбавку, которая нивелирует этот рост.

Например, если в мае 2020 года при средней ставке в 8,48% годовых надбавка за риск составляла всего 0,69%, то со снижением ставки до 8,05% надбавка выросла до 1,4%. Это значит, что банки опасаются роста ключевой ставки, который сделает дороже привлечение средств (средства привлекаются в основном на короткий срок, тогда как ипотека – это 15-20 лет). Соответственно, клиенты платят за то, чего по факту пока нет – и сумму ежемесячного платежа можно было бы снизить, убрав из него плату за процентный риск.

Выходом из ситуации могло бы стать введение плавающих процентных ставок. Идея проста: как только Центробанк повышает ключевую ставку, банк поднимает ставку по ипотеке и пересчитывает ежемесячный платеж. Однако против такого варианта выступает сам Центробанк – например, в 2014 году ключевая ставка была повышена до 17%. Если бы ипотечные кредиты выдавались по плавающим ставкам, практически все заемщики перестали бы обслуживать их при таких процентах.

Чтобы сделать кредиты дешевле (хотя бы в теории), но защитить банки от процентного риска, в Сбербанке придумали свою концепцию – фиксированный платеж с плавающим сроком кредитования, рассказал главный аналитик банка Михаил Матовников.

Принцип такой: клиент получает кредит по ставке без учета процентного риска (например, по обычному не льготному кредиту это было бы 6,55% годовых), ему рассчитывают срок кредитования при определенной сумме платежа. Если это кредит на 2,2 миллиона рублей, то с платежом в 19 000 рублей срок кредитования составит 15 лет. Если же Центробанк повысит ставку на 1,4% – клиент будет выплачивать свой кредит не 15, а 18 лет, но сумма ежемесячного платежа у него не изменится.

Что интересно, льготные кредиты под 6,5% годовых банки и так выдают фактически по плавающим ставкам – государство компенсирует разницу между 6,5% и увеличенной на 4 пункта ключевой ставкой. То есть, если ключевая ставка падает, банки получают меньше компенсаций, и наоборот. Соответственно, все риски от плавающей ставки принимает на себя банк.

В перспективе привязывать ставку по ипотеке можно было бы не только к ключевой ставке, но и к другим индикаторам – например, к доходности по ОФЗ или биржевым индикативным ставкам. А максимальный срок увеличения срока в банке предлагают ограничить 10 годами.

Сейчас банк обсуждает эту идею с Центробанком. По словам Матовникова, введение подобного продукта может сделать кредиты для населения дешевле. И действительно, сейчас клиенты оплачивают процентный риск, который пока не реализовался (ключевая ставка уже достаточно долгое время не менялась) – а в случае с плавающим сроком кредитования клиент быстрее погасил бы проценты.